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    虎门的发展离不开服装，服装的发展与虎门有缘，今天虎门服装在海内外已经久负盛名。

    所以在虎门，做服装生意，几乎是各大商家进驻到虎门的共识。而今年以来，越来越多商家选择在虎门打造综合性商业，不再一味青睐于服装业。

    不做纯传统服装产业

    位于虎门新商圈的名购城，最早规划是做服装批发市场，从服装到主推妇婴用品的定位更改，几经易名，最终定为名购城鞋业皮具批发中心。

    而名购城旁边将崛起一座70层的新地标——民营总部经济大厦（暂定名）。规划了10多年的虎门商会大厦项目将选址官涌南路与新旧百达路交界处地块，投资达20亿元，预计三年之内完成建设并投入使用。

    虎门国际购物中心又是一家定位以服装品牌为核心，集购物、商务、餐饮、娱乐等全方位、多功能的国际化购物中心，虎门国际购物中心志在打造虎门这个“千强镇之首”的又一张城市名片。据相关其负责人，该项目将于今年年底建成，项目占地5万多平方米，建筑面积达17万平方米。总投资逾5.8亿元，意欲打造虎门服装品牌总部基地。

    而虎门最热销的楼盘之一虎门地标广场，该项目总占地69480平方米。值得一提的，一期项目还有一个占地40000平方米、共五层的商业广场，其中一部分规划为天虹华南区域旗舰店，有望在今年的9月入驻。不同于虎门的其他商业项目，地标广场选择了打造集商超、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性商业，并非单一做服装卖场。

    由人和控商业股有限公司打造的“地一大道”，该公司在全国打造数十个服装交易市场，而本次入驻虎门开发，却没有选择做纯服装卖场。据了解，地一大道将在虎门投资建设一个逾百万平方米的超级市场。目前在开发的一期项目，共45万平方米。但一期并非全部用来投资服装业，其中有15万平方米用来投资餐饮、休闲、娱乐。

    虎门服装行业整体升级时

    虎门服装经历了摆地摊、建商场、拓市场、创品牌，现在“时尚”之都的产业要走向了集群升级之路？缘何新开业或即将开业的商业体不选择纯做虎门的传统服装产业？

    回顾虎门服装行业历史，在黄河时装城做了十余年服装生意的李叔深有感触，他形象的比喻服装与虎门富翁的关系：母鸡下金蛋，服装是虎门不少富翁的摇篮。

    虎门服装历史悠久

    瑞峰置业市场部经理李毅表示，服装业一直是虎门商业的一张名片，但现实虎门传统的服装行业因受制于交通、消费力、其他城市的竞争等原因，服装交易市场相对饱和，竞争激烈。如果一味地做服装业的商业体，最终必定被市场所排斥，最终将会以经营不善而收场。目前新开业或将开业的商业综合体，不再单一化而是多元化，符合目前虎门商业发展现况。

    “虎门是服装其中一个发源地，尤其南派服装的影响力很大，所以我们想把虎门的项目打造全国的货源供应地，公司在虎门建设地一大道不是过来分蛋糕而是和提升整个虎门的服装发展，打破其发展瓶颈（粗矿型转向集约型，劳动密集型转向技术型产业）。”地一大道虎门招商经理是如此看待地一大道进驻东莞的角色。

    虎门大桥的车流依旧穿梭不息，虎门的服装商场遍地开花。据不完全统计，虎门现有大型专业服装批发商场20余个，来到虎门映人眼帘的有不少是和服装相关的广告飘扬在上空。

    虎门地一大道的营销总监郑昊谈及其项目时不禁感慨，时至今日，越来越多主动选择离开或被动无奈离开的服装业者告诉虎门，这个皆因服装而名利双收的时尚之城所演绎的“转型升级之舞”即将开幕，而留下的或即将回归的服装业者将成为这支舞蹈的参与者与见证者。

    东莞市嘉宏集团有限公司营销总监马楠认为，虎门现时的出现上述众多商业体是合理的。因为城市综合体是城市发展的不同阶段出现一种物业形态。东莞经济支撑力以及人口基数是支撑出现城市综合体的。

    商业升级有多重优势

    在城市综合体巨大光环的吸引下，有人士认为，当今世界已步入以城市综合体“唱主角”的时代，甚至城市经济发展之间的竞争，也要靠城市综合体决胜负。于是，各地政府推波助澜，开发商积极性高涨，城市综合体也进入高速建设阶段。

    李毅认为，虎门综合商业体将会迎来不少的机遇。首先，虎门城市化的迅猛发展，而商业地产则为城市发展配套中的重要组成部分，城市化不能没有商业，而规模小、起点低的商业地产越来越满足不了大家的消费需求。其次，基于对市政建设、就业、税收的拉动，商业地产不仅可以定向招标，而且在二三线城市，甚至被列为招商引资项目，为了繁荣区域经济，政府可以放弃短期利益，开发商成本较低。再次，完善的交通设施，随着东莞轻轨及珠三角城际铁路的开工，未来将带动虎门商业地产的大发展。

    在郑昊看来，虎门地一大道是集“天时、地利、人和”于一身的项目。郑昊是如此分析的。

    天时。伴随着世界经济的复苏，中国服装业在世界的影响力将再次增强。“国际滨海商贸城”，伴随着国家及省级与地方政府的大力倡导与扶持，虎门将再次代表中国傲视全球。

    地利。众多国际机场及国际码头环绕，将极大拉近虎门与世界的距离；泛珠三角交通中心的建立将使虎门聚合广深港、乃至武汉、株洲等时尚元素与大量采购客商。

    人和。香港上市企业人和商业建设的虎门地一大道将企业利益与虎门服装业者利益紧密相连，采用80%自主持有的运营模式，摒弃以销售为主不重视经营的传统商业地产弊端，从选址规划、项目建设、运营管理等方面为虎门服装的“转型升级之舞”搭设最完美的舞台。

    对于旁边即将破土而出的民营总部经济大厦，名购城开发商东莞荣达置业有限公司总经办主任陈丽华表示，很期待，民营总部经济大厦建成后将与其对面服装批发市场、时尚发布中心以及会展中心等形成商业建筑群。

    陈丽华在接受记者采访时表示名购城之所以把项目定位改成鞋业批发为主的商业体，是综合周边多方因素来考虑的：现时虎门的服装行业发展现时已有一定的饱和并且竞争较为激励。而做鞋业批发有两大利好因素，一是有厚街的世界鞋业总部基地的丰富货源，二是对面的虎门富民鞋业皮具城已发展的较为成熟，有一定的市场认可度，名购城的出现可以一起把鞋业的市场做大，吸引更多的鞋业采购商。

    综合商业体将面临风险和压力

    对于这些综合体或类综合体的集中出现，马楠则认为开发商会面临不少的风险。

    因为东莞镇区很分散，人口架构呈哑铃式的构状。主城区概念至今并没集中凸现，所以城市综合体在东莞生存相对困难一些。

    在东莞的环境下开发综合体还是要顾虑很多，特别是到2016年城际轻轨的完全落地，东莞等珠三角地区包括全国范围内大批量的中等城市、准二线城市都存在城市轻轨概念。届时会有一批地铁相关物业、轻轨物业集中产生，这种物业基本上都是以类综合体或中小型综合体的概念进入市场。这是一个发展趋势，但上述综合体所面临的风险和压力也会更多，长安、虎门、寮步等其他镇区陆陆续续都有大量的所谓城市综合体产生。

    不过，“盲目开发，过度乐观，导致几乎每个城市都有失败的综合体案例，对当地商业的可持续发展起到了不良的影响。”对城市商业有深入研究的中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利曾一针见血的指出。

    在李毅看来，虎门综合体商业体也是充满的挑战的：开发商是否有充足的资金支持商业地产的运营和发展；开发商是否有非常强的专业技能，引领商业跟着商业综合体走，形成一个良好的现金流模式。这些都是开发商不得不深思的问题。

    除此，建立创名牌激励机制、营造浓郁的时尚文化氛围和引进专业人才以及改善虎门城市环境和自然生态环境，打造“宜商又宜居”的新虎门，从“以资引资”走向“以资引人”、“以资引智”，用优裕的生活待遇和优越的环境、条件吸引高端人才定居虎门。这才是虎门商业转型亟需注重以及努力的方向，李毅如是说。