从单一的服装批发走向多业并存，商业地产这条转型之路并不平坦。图为转型先行者虎门步行街。

在虎门，服装批发市场之间竞争激烈。

   8月6日上午，在喧天锣鼓中，虎门国际购物中心开放接待中心，启动商铺认筹。

    这是一个拥有17万平方米建筑面积的项目，功能颇多，集购物、商务、餐饮、休闲、娱乐等于一体，是虎门首个城市综合体项目。

    虎门是服装重镇，已有的商业体多为服装批发专业市场。目前，虎门拥有22个大型服装批发市场，经营面积30多万平方米。此外，虎门拥有9个服装面料、辅料批发市场。

    不过，由于边际效应递减，以及其他城市服装产业的崛起，虎门商业地产的风向在今年骤变。

    除虎门国际购物中心外，地一大道、地标广场和万科紫台都有大量商业建筑直接服务于日常生活。算起来，一共有多达40万平方米的建筑，不再因袭专业市场的形态，披上购物中心、城市综合体的新装。

    如此海量，为虎门迈向“滨海国际商城”提供了载体。

    不过，这条路不好走。其探路者虎门步行街，历经7年还在困境中挣扎，它引进的天河城百货，也仅支撑了一年多时间。

    原因可能在于虎门特殊的消费力状况：新莞人购买力不足，本地人消费力严重外溢到深圳、香港。

    这种状况迄今没有太大改变。那么，虎门商业地产能否顺利蜕变，还需现实给出答案。

    一下子冒出4个大项目

    4月13日，位于虎门新城中心的地标广场开盘，并迅速成为虎门最热销的楼盘之一。与其销售速度一样引人关注的是，作为一个住宅项目，它却配套了一个5层的商业广场，建筑面积多达6万平方米。

    商业广场将涵盖商超、餐饮、娱乐、休闲等多种业态，其中的4万平方米已经被天虹百货租走，试图打造为华南区域旗舰店，预计在今年9月入驻。

    与地标广场类似，万科紫台这个住宅小区也建设了数万平方米的商业面积。

    地一大道做法大致相同。这个地下人防商业项目位于虎门滨海大道，建筑面积达100万平方米。项目投资商人和商业控股有限公司曾经在全国打造过数十个服装交易市场。此次入驻虎门，同样把地一大道定位为服装批发市场。不过，据该项目6月上旬投资推介会上发布的消息，一期开发的45万平方米的建筑中有15万平方米用于餐饮、休闲、娱乐。

    相比地标广场、万科紫台和地一大道，虎门国际购物中心的17万平方米商业建筑不再属于配角，而是跻身于主角地位。据开发商介绍，该项目业态种类繁多，包括服装品牌总部基地、大润发超市、酒店、写字楼、iMax电影院、百货等。服装品牌总部基地的面积3万平方米，铺位大小在20—120平方米不等，兼具服装品牌的展示、批发和零售功能。

    上述4个项目，尽管各有特点，但是有一个共性，就是与虎门遍地开花的专业市场不一样，不再纯粹用于服装及其面、辅料的批发，而是服务于日常生活，有了人间烟火的味道。

    这类商业面积，加起来的数量高达40万平方米，可谓规模庞大，气势恢宏。

    专业批发市场曾经的辉煌

    改革开放初期，从香港、深圳“走私”过来的服装偷偷亮相虎门执信公园旁边街道的地摊，它们构成了虎门最初的服装市场。

    1992年，虎门首个大型专业服装批发市场——富民时装城动工，拉开了虎门专业服装批发市场建设的大幕。

    “一子落定，全盘皆活。”跟随富民时装城、黄河时装城、大莹时装城等一大批服装批发专业市场犹如雨后春笋般拔地而起。

    据虎门镇政府官方网站显示，虎门现有大型专业服装批发商场22个，商铺10000多家，经营面积达30多万平方米。此外，各类面料辅料批发市场有9个，形成一平方公里的布料、辅料销售批发集聚区。

    服装批发商业地产的发展，带动了服装制造业的发展。虎门服装企业在国内外注册商标现有5000多个，涌现出以纯、松鹰等80多个有一定区域影响力的品牌。虎门已经成为南派服装的代表，并获得了中国服装名镇、中国女装名镇的荣誉。虎门还以服装产业为基础，踏上了财富的快车道，荣登全国千强镇的榜首。

    不能全部吊在服装批发一棵树上

    经济学上有边际效应递减的规律，虎门的服装批发市场也难逍遥于规律之外。近年来，随着服装批发市场数量激增，市场之间的竞争越来越激烈。同时，虎门的服装产业也遭遇其他城市的挑战，所以一些新商业项目难以插足服装批发业务。

    富民服装双子城便是其中的代表。这个项目尽管有虎门服装批发市场开路先锋——富民服装服务公司的专业团队操盘，但是依然难逃折戟沉沙的命运。

    据该项目的网上推广资料显示，总建筑面积约30万平方米，其中项目负1层至第5层为商业，第6层至第20层为写字楼和商务酒店，定位为集服装展示、贸易、餐饮、休闲、办公于一体的一站式国际化服装采购中心。

    知情人士透露，该项目2007年便开始打造，2008年开始销售商铺，2009年5月开始招商，但招商效果并不理想，2009年还发生过大量商家撤场的事情。目前，大楼大部分面积空置，开业时间一再拖延，迄今仍没有正式对外营业。

    在富民服装双子城附近还有一个新项目，一期建筑面积为5.5万平方米，其中1.5万平方米为商贸建筑，由于招商客户原因，市场定位两次更改，一开始由最初的服装批发市场调整为主推妇婴用品，后来又改为鞋业皮具批发中心。

    正是有了这些前车之鉴，所以今年在市场亮相的商业项目不再吊在服装批发这一棵树上，不少的货量已经转向服务于日常生活的商业类型。

    随着广深港高铁、穗莞深城轨、R2线轻轨及广深沿江高速公路的工程推进，作为房价洼地的虎门，业界认为其对广深客自住客具有吸引力，“融城”生活将带来强劲的购买力。一时间，资本竞逐服务日常生活类的商业地产，40万平方米海量集中攻市。

    牢记广州天河城百货在虎门的前车之鉴

    虎门以富裕著称。

    2010年，虎门GDP达到285.2亿元，经济总量堪比内地一些地级市，在178.5平方公里的土地上容纳了63.8万的常住人口，财富和人流高密度集结在虎门。

    虎门又处于广深经济走廊之间，往来于两大都市的交通越来越便利。所有的这一切似乎都在指向一个结论：这里的商贸业大有前途。

    但以往的经验教训给这个结论加了个问号。

    早在2004年5月1日，体量达到9万平方米的虎门步行街商城便开始对外营业。与其他商业地产做服装批发业务不同，这个项目独辟蹊径做零售。

    项目位于虎门闹市的太沙路，占地3万平方米，主体为骑楼建筑，楼高４层，号称规模可以跟广州“上下九”步行街相媲美，定位为一个集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的大型购物中心。

    次年，该项目还牵手广州天河城百货。经营面积1.3万平方米的天河城虎门店在当年10月开业。不过，好景不长，入驻不到2年，天河城便在2007年7月表示，其已经撤离虎门步行街。

    天河城走后，虎门步行街风光也不再，如今，只有负1层、第1层商家充足，人气旺盛，第2、3、4层大量铺位空置，门庭冷落。

    当时，虎门步行街的诞生，天河城的入驻，也是商家看到虎门强大的经济实力和繁密的人流，但结果是，理想很丰满，现实太骨感。

    虎门步行街、天河城双双告败的原因，与虎门的特殊的消费状况紧密相关。虎门有50万的外来人口和10多万的户籍人口，人口结构倒挂，贫富悬殊。外来务工者，大多经济拮据，购买力不强，对中高端的大型商业中心需求不大。本地人，财力雄厚，但是喜欢到深圳、香港消费，有的甚至买一瓶洗发水也跑到香港去，他们看不上虎门本地的商业中心。

    这种状况在今天的虎门依然存在，这对新增的商业体无疑是一种挑战。

    不过，虎门国际购物中心的营销总监肖浩则信心满满。他说：“其他项目，我不敢说。我们的项目处于非常中心的位置，周边有多个住宅项目，有消费群体在，我们相信项目可以迎合需求，实现盈利。”