突围十几年，局面似乎没有多少好转。

　　曾在20世纪90年代闹得沸沸扬扬的望牛墩镇百利商业街，经历数次“蝶变”，到今天却成了望牛墩镇发展史上的一块“伤疤”：人气冷淡，生意萧条，总共500余套商铺，到目前仅出租了280套，闲置率高达50%以上。

　　从曾经号称“中国最大的电器城”到“酒店、餐饮、休闲娱乐一条街”，再到现今五花八门的各行各业，它宛如一头疲劳的老黄牛渐渐陷入泥潭，不能挣脱。

　　如今，这条商业街欲再次“洗牌”，功能定位是：把高埗、石碣、中堂、麻涌、洪梅、道滘、新塘纳入核心辐射圈，利用区位优势，将商业街打造成为东莞“一站式”的建材第一城！条件看上去也优惠：临街店铺、18万平方米、免租6个月……

　　局面会扭转吗？

　　曾经的“中国最大电器城”

　　百利商业街地处望牛墩路口，是望洪公路与107国道、环城路交会处，距望牛墩镇中心三四公里。该路段是到达望牛墩镇中心区的必经之路，同时，也是望牛墩镇的一个重要交通枢纽———莞穗路和环城路的“连结点”。

　　早前，望牛墩多河涌，村民出入主要以小木舟代步。直到1966年，政府才修了一条从李屋村环绕到万江小享社区的泥巴路。改革开放后，望牛墩镇政府领导多次出面跟中堂政府和万江区政府协商，购买了位于两镇区的蕉利村和小享村交界处的一块几百亩的土地，修建一条直通莞穗路的公路，以此通向东莞市区和广州。这条路就是后来的“望洪公路”。同时，为了带动该片区经济的发展，望牛墩将公路两旁剩余的地卖给百利企业老板修建商铺。

　　“正值改革开放初期，家用电器等电子产品供不应求，市场需求非常大。”现任望牛墩镇经贸办副主任梁健青见证了这条商业街的发展，他说，当时广州电子产品应有尽有，而在望牛墩、洪梅、中堂等镇街仍然一片空白，“当时，许多水乡片镇街的老百姓都喜欢到与中堂一河之隔的广州新塘镇电器城购买摩托车、音响等家用电器。”

　　“根据当时的构想，商业街的老板瞄准了这一消费群体，于是提出建一个电器城，这个电器城规划主要模仿香港的一条繁华商业街，建筑一律两层结构。建好后，主营家用电器、皮具等产品，‘中国最大电器城’的最初发展定位由此应运而生。”梁健青称。然而，好景不长。该电器城开张不到两年，却因缺少人气，导致生意冷淡而“夭折”。

　　转型走特色餐饮休闲娱乐业

　　“中国最大的电器城”夭折了。商业街老板重新思索，该商业街地处望洪公路与107国道、环城路交会处，交通发达，车辆川流不息，过往人员频繁。于是，又将商机锁在过往的车辆身上，将该商业街定位成“餐饮休闲娱乐一条街”，先后引进了酒店、沐足、网吧等休闲服务。但是这一次转型中，商业街再次处于半流产状态。

　　“江苏人在东莞”、“水乡蚬汤”、“千友轩海鲜城”等餐饮“大佬”，在经营一段时间后，终因客源稀少，相继卷铺关门。曾经一度红火的四季酒店和英煌酒店因涉黄，分别于去年和今年11月被警方查封。随后，一些私人医疗门诊、网吧等也纷纷倒闭。

　　也有人想另辟新径，在该商业街的望牛墩路口边上，两家海南羊庄火锅店大张旗鼓地营业起来。羊肉店的老板称，天冷了，吃羊肉、狗肉火锅的顾客越来越多。但是说到夏天，老板又皱起眉头来：“夏天天气热，生意冷淡，我们基本上都是关门的。”

　　“这种时冷时热的生意跟倒闭有什么区别？”梁健青说：“这条街基本上都是做一些过路客的生意，很多客人都是开车经过这里，在路边的快餐店吃饭就走了，客人今天在这里消费，明天不一定来这里消费。所以这样的客源是流动的，不稳定的。”梁健青分析，现在这条街上，做过路客生意的餐饮都是一些小型快餐店，比如回味鸡等。“一个商业街想发展，必须有固定的客源群体，否则很难发展得下去！”谈起这条商业街的发展定位，望牛墩镇政府一位不愿意透露姓名的官员深深感叹：“这条街的失败，在于商家把定位定错了。”

　　路通财通。然而，这块地理位置优越、交通发达的地方，却并未给商铺老板带来巨大的财富。十几年过去了，这条商业街在一波三折后，至今仍在艰难“摸索”。

　　商铺空置率超50%

　　从望牛墩路口驱车进入望洪公路，首先映入眼帘的是道路两旁一排排裸露着水泥砖头的未装修铺面。百利商业街商铺属于两层式结构，面积18万平方米，总共500余套商铺，每套分上下层，共1000余间。记者从该商业街招商处了解到，到目前为止已出租的商铺仅280套，仍未能出租的有200余套，空置率高达50%以上。

　　在地理位置上，百利商业街交通便利，属临街型商铺，与在该地段仅一壁之隔的万江小    享社区东莞石材批发市场和谷涌华发钢材城相比，明显处于优势，但华发钢材城和东莞石材批发市场的商铺几乎全部租满，而且这两处分别经过9年和10余年的发展，已形成了市民根基深厚的特色行业；在租金价格上，百利商铺租金每月29元/㎡，而东莞石材批发市场和华发钢材城分别为20元/㎡和30元/㎡，租金没有太大的差别，但前者停滞不前，后两者却“一帆风顺”。

　　“从地理位置上来说，这三个市场的商铺都是处在同一个地段，相对来说，百利商业街地理位置优越，但却未能发展得起来，让人难以理解。”望牛墩镇政府一名官员说，由于这些商铺一直出租不出去，许多收购垃圾的“三无人员”常常在里面“安家”，“那些三无人员常常把垃圾乱堆放在商铺里，在里面生火做饭，久而久之成了社会一个‘黑点’，引发了一系列的火灾隐患、社会治安等问题。”这些问题增加了政府的工作，“我们还不定时地组织相关部门执法人员对这些‘三无人员’进行清理，以防止火灾和社会治安案件发生。”

　　拟打造“东莞建材第一城”

　　“我们也想做得更好，但商铺租不出去又有什么办法呢？”百利商业街的曾老板面对这些闲置的商铺，一脸无奈。他说，百利商业街从最初的“中国最大的电器城”走到现在，已经有十几年了。对电器城的发展历程和失败原因，他始终不愿意提及。

　　曾老板说，今年已提出把商业街打造成“东莞‘一站式’装饰建材城、东莞建材第一城”的发展定位，具体的转型思路是：“在我们的北面有一个谷涌最大的华发钢材城，南面有一个小享最大的东莞市石材批发市场，我们决定把西面的望牛墩百利商业街也打造成东莞建材第一城（主要以建材为主，包括五金、水管、瓷砖等连成一体），形成东莞最大的三个建材商圈，人气共聚、财气互通，发展潜力巨大。”

　　昨日，记者从百利商业街招商广告上了解到，该商业街打出免租6个月的诱人招租启事，以吸引更多的建材承租商入驻。据曾老板表示，华南地区唯一的专业石材精品中心———华夏精品建材中心，已承租该商业街的100套商铺，正在装修，准备大举“加盟”营业。

　　析因

　　1

　　受限建筑构造，购物环境差

　　“这条商业街是一个历史遗留问题，它最初的建筑构造模式已决定了它的发展定位。”梁健青分析说，这条露天商业街是沿公路而建，不同于现在的购物商场、超市。商场、超市里购物环境、基础配套设施、产品种类都相对齐全，不但有停车场，还配置了饮食、休闲、娱乐等项目，在室内还装置了空调，夏天开放冷气，冬天开放暖气，能给顾客一个舒适的购物环境，这些都是公路边上露天商业街不能比的，“顾客购物累了，连个休息的地方都没有，更别指望别人来这里消费了。”他说，商铺周边没有更好的配套，也没有相对宽松的购物环境，这是露天商业街永远难以突破的发展“颈瓶”。

　　2

　　人口密度小，配套不健全

　　“虽然这条商业街地理位置四通八达，交通便利，但人口密度稀，缺少人气，这才是主要原因！”望牛墩镇规划部门一位不愿意透露姓名的人士分析说，这些商铺地处望牛墩、中堂、万江三个镇街的交界处，地理复杂，人口不是相对密集。周边的居民以中堂镇蕉利村和万江小享社区的居民为主，而工厂也是寥寥无几，“周边民居、工厂也很少，没有给商业街带来人气。”他说：“在这条商业街上，客源基本上都是一些过路人员和过往的车辆司机，但这些客源不是固定的，而且是有限的。”

　　再者，这条商业街商铺建在望洪公路两旁，商铺地段属于望牛墩镇，但商铺后面和周围的地都不属于望牛墩管辖范围。“周围没有土地，想在这里建设一些配套的设施，刺激商业街的发展，似乎已很难有施展空间。”他说：“要想真正把这个地方经济带动起来，必须有一定的发展空间，比如土地。然后，再引进一定的人气，加大基础设施配套，否则免谈。”这位人士表示，该商业街今后怎么规划？怎么去发展？在望牛墩全镇的“十二五”发展规划方案里没有提及，而到目前为止，也没有收到市里的规划通知。

　　市民声音

　　望牛墩形象大打折扣

　　李小姐（望牛墩镇李屋村村民）：这里四通八达，是所有车辆进入望牛墩镇中心区的主要交通干道，这块地方经营不好，使望牛墩这个“西部宜工宜商宜居的现代滨江水城”形象大打折扣。

　　陈先生（望牛墩镇上合村村民）：望牛墩是“中国七巧之乡”，每年举办七夕文化风情节时，都吸引了不少外地游客。这里经营不好，容易给游客带来不好的印象，或多或少会给招商引资带来负面影响。政府最好想办法，把这块地方收购，再重新定位。

　　政府回应

　　企业自主经营政府也无奈

　　梁健青（望牛墩镇经贸办副主任）：这条商业街是历史遗留下的建筑物。它的发展定位本身就不是很科学。发展至今已经有十几年了，它多次转型，调整发展定位，但仍然没有成功。企业自己的事，政府也不好去干涉，但如果企业有需要的话，政府可以协助招商引资。

　　卢广新（望牛墩镇党委委员）：这条街没有发展好，主要是因为商家的定位错了。十几年过去了，企业曾尝试多种转型之路，但都没能成功。自主经营，自负盈亏。经营不好，这是企业自己的行为，跟政府没有关系。但作为政府，我们也感到很无奈，只能引导扶持。