东莞全市有30条步行街，然而却只见星星不见月亮，齐齐陷入同质化和低档化的陷阱中。更重要的是，东莞哑铃状的人口结构，导致高端群体到香港等地消费，留在本地消费的多是草根打工群体，本地步行街业态越走越低端。

　　东城步行街：　定位模糊，要靠楼盘客

　　东莞东城步行街是东莞联华地产打造的东莞城区首条休闲式商业步行街，2002年面世。当时，东城步行街以统一规划、统一招商、统一管理的经营模式，引入麦当劳华南地区首家形象店进驻。作为东莞第一条步行街，在开业时招商率高达100%，销售率达90%，开创了东莞商业地产的里程碑。

　　如今十年过去，东城已经成为东莞富人聚居地。东城步行街周边楼盘房价升值，新楼盘星河传说、天骄峰景、黄旗山1号等房价均上万元。高端消费群体聚集，东城步行街是否跟着风生水起呢？

　　上周六下午，记者来到东城步行街走访。虽然是周末时间，却可以用冷冷清清来形容。在街口望过去，只看到零星几个人走在步行街上，两侧的商铺多数无人光顾，只有少数店铺偶尔有人进去看看。该步行街除了服装、鞋包以外，还经营咖啡厅、韩国小餐厅、韩国小超市、琴行、美容院、培训中心等。就品牌而言，也就麦当劳、达芙妮、佐丹奴等大众品牌。

　　来自汕头的朱女士最近来东莞，本来满怀兴致地来到东城步行街，却有些失望。朱女士告诉记者，之前去过上海南京路、成都春熙路，都是满载而归，没想到东城步行街没什么可买，毫无逛街的气氛。

　　一间经营女士服装的店铺收银员告诉记者，东城步行街无论是平时还是周末，都较为冷清，店面主要做的是熟客，主要是周边小区的业主。

　　南城步行街： 　　低端档次，吸引打工仔

　　除了东城步行街，南城步行街人气要稍旺一些。它于2003年1月正式开业，长1.2公里，号称比上海南京路还长200米，由南城区政府与虎门富民公司共同经营管理。

　　上周日记者来到南城步行街。只见街上以在周边工厂打工的年轻人为主。步行街以经营服装、鞋、包、小饰品和小吃为主，不少商铺打出打折、甩卖的促销口号。

　　一个经营服装的店主告诉记者，南城步行街周边工厂多，消费群体以打工一族为主，低价能够吸引客流量。近几年铺租也水涨船高，有些商铺租金高达400元/平方米。而住在南城步行街旁边景湖湾畔小区的叶女士则比较失望，“步行街的商品质量差，几乎下不了手，虽然就住在旁边，但从来没有在那里买过东西”。

　　病因：“商铺全卖出去，神仙都没办法”

　　曾在常平步行街做服装生意的王先生回忆，作为东莞第一条步行街，2003年前后，其它镇区的人们都专门到常平步行街购物。但后来随着各镇建起自己的步行街，都以服装和鞋包为主，同质化严重，常平步行街就渐渐失去吸引力了。

　　在政府调整策略之后，东莞的商业地产又继续投入步行街的建造。东莞人喜欢买铺，开发商往往以完善小区配套为名建设步行街，建完以后将街铺一卖了之，导致步行街无统一规划和管理,一些镇区的步行街保持着高空置率的状况。

　　南城步行街最初管理者的赵永臣在接受羊城晚报记者采访时表示，任何一个商业业态，凭自己的想法去定位一个市场，一定是失败的。东莞步行街走低端，是由周边的消费群体决定的。

　　赵永臣回忆说，刚开始南城步行街是建在一条水沟上，周边有新基社区和工业区，只有村子和厂房，商家根本做不下去。随着迎合打工仔需求，越走越低端。商家靠走量，反而有生意可做，但如今铺租越来越高。

　　“南城步行街没有卖产权，只是卖使用权，还是由管理公司统一管理。东城步行街、西城楼、第一国际第一期步行街都曾经邀请我们去管理，但是那些步行街商铺都已经卖出去了，神仙都没办法，因为无法做到所有业主都听你的。”赵永臣告诉记者。

　　专家建言： 　　步行街要走专业化之路

　　东莞市特约研究员、中山大学岭南学院财政税务系主任林江认为，步行街走专业化道路，有助于把整个商圈带旺。

　　林江在接受羊城晚报记者采访时表示，东莞的商业步行街当初没有规划好，几乎每个镇都有一个商业步行街，导致重复建设。但没有想到经济形势不好，外来工走了，加上各条步行街专业特色不明显，步行街商户就吃不饱。对于早已卖出商铺的步行街，可以采用返租的形式，交给运营商统一经营管理，运营商统一每月支付租金给业主。运营商可对步行街做专业性规划，走专业化、特色化道路，如专门卖童装、女装或男装，或是做装修一条街。

　　林江认为，把高端消费群体留在东莞的想法是好的，但不好做，进口的产品税费占价格的比重很大，根本没有香港的价格优势。步行街与其一味地去做高端，还不如主攻每个家庭都需要的东西。

　　档案

　　东莞全市有28个镇，4个区，步行街就有30条！1999年，常平镇开发了东莞市第一条步行街。2002年以后，在政府的鼓励下，东莞掀起了步行街开发建设狂潮。其中较知名的就有东城步行街、南城步行街、石龙汇联商业步行街等。