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    尽管谷歌地图在长安镇中兴南街上标示了麦当劳餐厅，但如今在那条老去的商业街上再也找不到这家洋快餐巨头。

    9月1日，长安镇首家麦当劳中兴南街店锁上了玻璃门，为长达15年的营业画上了句号。如今商铺已经人去楼空，落地玻璃贴上了不透明的白纸，除了门把手两个小小的“m”字之外，再也找不到麦当劳其它痕迹，似乎它从未出现过。

    长安镇是闻名遐迩的全国千强镇季军，首家麦当劳关闭这事引起了社会各界的关注和热议。除此之外，市民印象中的长安首家连锁自选超市百佳超市也在4月底关门大吉。如今，在曾经繁华热闹的中兴南街、中兴北街、长源街、长中路等商业街，商户大喊生意难做，随处可见空置的铺位。

    这些并非长安没落的表征，而是长安商圈转移、商业体更新换代的迹象。旧商业街式微，老商业体改造，新商业体崛起，长安镇当下融入了席卷全国的城镇升级、商业地产大开发的洪流之中。作为东莞第一人口大镇、第二经济总量重镇，国家统计局相关部门认证的全国千强镇季军，万达与万科两大巨头贴身肉搏的城镇，长安当下商业体的荣枯现状至少在东莞层面具有样本意义。

    首家麦当劳结业

    1998年，中兴南街是长安镇名正言顺的第一旺街，如今，中兴南街、中兴北街、长源街变得门可罗雀，随处可见空置铺位，“旺铺转让”、“旺铺招租”的告示，不少商户都说生意难做，都在苦撑。

    麦当劳选址对消费力具有苛刻的要求，所以坊间有“跟着麦当劳做生意”这一说法。1998年9月9日，麦当劳这家洋快餐巨头进入中国大陆8年后来到长安这个珠江口的小城镇，当时就落子在358省道旁边的中兴南街。

    当时，中兴南街是长安镇名正言顺的第一旺街，餐饮、服饰、理发、银行等商家琳琅满目，连同旁边的中兴北街、长源街、长中路一起，形成长安典型的镇中心，长安镇政府、长安影剧院等各类公共建筑也在这个区域之内。去年6月，东莞市政府办公室印发的《东莞市城市商业网点规划修编（2011—2015年）》中还专门提到中兴南街这条“现代风情商业街”，而它也是长安镇内唯一被该文件提及的商业街。

    江西吉安人李小辉1996年背井离乡来到长安打工。1990年代，李小辉还没有钱，吃饭就在工业区解决，如果买衣服就到中兴南街来。1998年，他花了220元在中兴南街买了一件“爵士鸟”品牌的西装，到现在还在穿着。他说：“那时候，三颗纽扣的西装才刚刚流行，中兴南街就有得卖了。”1999年春节回家前，他在那条商业街给父母买了一些衣服当做春节礼物。

    虽然早就听说了麦当劳开店的事情，但是他从来不去，直到2004年之后，慢慢长大的女儿对麦当劳感兴趣了，他去麦当劳犒劳女儿。他说，那时候，麦当劳的生意很好，就算工作日，每次都要排队买餐。

    诸多市民跟刘小辉拥有一样的记忆。1990年代，中兴南街等商业街是长安镇内市民吃饭、购物、休闲、娱乐最有档次的街区，尤其是麦当劳承载了80后、90后的童年记忆。麦当劳1998年开业的时候，有一堆小学生在门口等待麦当劳叔叔派送礼物，尽管长青路的明珠广场也开了麦当劳，但不少市民还是习惯到中兴南街的麦当劳就餐。

    时移世易，上文只是在回忆过去的荣光，如今，中兴南街、中兴北街、长源街变得门可罗雀，随处可见空置铺位，“旺铺转让”、“旺铺招租”的告示黏贴在铺位的门口，不少商户都说生意难做，都在苦撑。中兴南街麦当劳旧址对面的蒸膳味是去年8月开业的，但生意不济，短短一年时间，已经两次易手，现在已是第三任老板“主政”。长源街名人美发沙龙的合伙人刘延庆说，这家理发店2007年淡季可以做到8万元到10万元的营业额，但现在只能做到3万元，“不亏本已经算很好”。而理发店对面的两个连体铺面，半年时间内，先后有3家店倒闭，斜对面的云吞店，从装修开店到关门走人，仅用4个月时间，店老板亏损10多万元。如今，云吞店隔壁的糖水店也贴出转让告示，如此算来，那段街道，接连有五六个铺位已经空置。

    百佳超市悄然关闭

    长青商业广场曾经是长安地标性的集中式商业，曾经容纳了长安第一家品牌自选超市——百佳超市，却在今年4月底悄悄关闭。如今，尽管长青商业广场几乎没有空铺，但是业态相当单一，主要是一些中低端的服饰鞋帽，连超市都没有。

    相比中兴南街和长源街，长中路相对较旺，肯德基、珀莱雅、自然堂等品牌商家仍在开门纳客。不过，长中路也并非一帆风顺，也有一些铺位正在招租。更值得注意的是，此前走中高端消费路线的新世界超级购物广场已经结业，所在物业钻石时尚广场正在重新包装运营，如今商铺正在招租和散售。

    售楼员说：“钻石时尚广场是2003年的物业，新世界超级购物广场已经开业多年，由于后期地王广场、明珠广场、天虹商场等兴起，新世界超级购物广场生意每况愈下，由于租约到期，开发商就收回物业，自己运营，如今新的定位是走中低端路线。”

    在中兴南街及附属街区之后，发展起来的是长青路，长青路目前是长安镇最为成熟、繁华的商业街区。在李小辉的记忆中，在1997年前后建成的长青商业广场是长青路兴旺的标志，最近这些年，李小辉在老东家中进入了管理层，并且自己也开了两个小工厂，经济好转了，他喜欢买耐克、阿迪达斯的衣物，之前这两专卖店都在长中路，后来都搬到了长青路，长青路的势头慢慢盖过了中兴南街及附属街区，而随着地王广场、明珠广场开业，长青路在2005年之后已经彻底打败了中兴南街及附属街区。

    如今，万科正在长青路开发大型城市综合体长安万科广场，这更加提升了长青路的商业地位。不过，长青路也并非一荣俱荣，有些旧商业体已经出现不祥兆头。

    长青商业广场曾经是长安地标性的集中式商业，曾经容纳了长安第一家品牌自选超市——百佳超市。在李小辉的记忆中，百佳超市是1997年开业的，市民对其一度偏爱有加。不过，这家超市在今年4月底已经悄然关闭。两个月后，百佳超市的旧巢被百信服装城占据。如今，尽管长青商业广场几乎没有空铺，但是业态却相当单一，主要是一些中低端的服饰鞋帽，连超市都没有。

    旧商业街租金逆势上涨

    在生意不如之前的大背景下，铺租却与日俱增。刘延庆说，名人美发沙龙所租用的商铺在2008年他接手前为3800元/月，但是他接手之后立马暴增，现在已经增加到8000元/月。

    刘延庆，之前是个打工仔理发师，现在已经成为理发店的合伙人。他在美发沙龙从业10多年，相当了解中兴南街及附属街区的商家状况。

    中兴南街及附属街道的式微，在2008年已经出现端倪。刘延庆在长源街的美发沙龙洗剪吹40元/人，其消费者主要为企业管理层、小工厂老板等中高层收入群体。刘延庆说，2008年金融危机之后，不少人离开了长安，中兴南街及附属街区的生意一落千丈，美发沙龙也无法“免俗”，营业额只有此前的1/3，6月—10月的淡季只能保本经营，靠旺季稍微冲冲量。

    在生意不如之前的大背景下，但是铺租却与日俱增。刘延庆说，名人美发沙龙2008年他接手前为3800元/月，但是他接手之后立马暴增，现在已经增加到8000元/月，店铺大概80平方米，平均下来每月大约100元/平方米。而这也是中兴南街、中兴北街、长源街、长中路等传统街区的平均租金水平。中兴南街麦当劳旧址大约320平方米，税后月租房东要价3.2万元。据商家所说，长青路租金更高，月租每平方米一般为三五百元，而长青商业广场则更是高达每平方米六七百元，甚至1500元/平方米。

    时尚电器市场部副经理陈权威说，最近几年，长安家电卖场的铺租每年涨10%，在原合同到期之后，新合同的月租甚至上涨30%—50%，并且业主为了追求利润，所以合同期严重缩短，以前是十年一签，现在变得两三年一签，这种涨租现象在业权分散的商业街表现更为突出。

    东莞餐饮行业协会会长黎平称，从餐饮业来说，人工、物流等成本餐饮店可以想办法加以控制，但是租金却是无能为力，租金已经成为商家难以承受之重。

    当前，在传统商业街，业主与商家已经展开了关于租金的博弈，在这场拉锯战中，看谁能够耗得更久。对商家而已，生意不理想，时间一长就撤走了，但并不等于没有商家有兴趣进驻，只是租金谈不拢。刘延庆说，长源街的一些铺位，几乎每天都有人想租，但是业主咬住租金不放松，所以铺位就一直空着。

    当然，现在已经有个别业主已经松口。如中兴南街蒸膳味的月租去年是13000元，今年已经降为9000元。

    新商业格局初现端倪

    对于一些稍有实力的商家而言，关闭在旧商业街的店铺往往只是转移根据地，而不是收缩战线。据东莞万科消息，麦当劳已经签约进驻预计明年五六月份开业的长安万科广场。

    刘延庆说，这两年非正常关闭的商家往往都亏得很厉害，而这些人都是小本经营，一亏就一蹶不振了，不少人回老家去了。

    而对于一些稍有实力的商家而言，往往只是转移根据地，而不是收缩战线。如，麦当劳尽管关了中兴南街餐厅，但是它此前已经开了明珠广场餐厅，而今年7月20日开业的长安万达广场也拥有一家麦当劳。据东莞万科消息称，麦当劳已经签约进驻长安万科广场。

    百佳超市也类似。据东莞万科及长青商业广场商家的消息，长青商业广场的百佳超市虽然关了，但是并不是撤出长安，而是即将搬到马路对面的长安万科广场。百佳物业及发展部总监林惠贞证实，百佳超市已签约进驻东莞长安万科广场，面积达9000平方米，今年内将进场装修。

    一些小型连锁商家关闭了传统街区的门店，但保持了新商圈的门店。如中兴北街的苏生蒸品餐馆，8月20日贴出公告称中兴北街门店已经搬迁，“消费请到霄边上洋店、中惠山畔锦绣店”。

    有的生意人也在考虑放弃旧商业体，转入新商业体。如李小姐在长青商业广场开了两个化妆品店，如今她打算转让，把更多资金和精力投入到在长安万达广场新开的服装店内。

    长安万达广场位于长安镇107国道与东门中路交汇处，是一个建筑面积高达37.4万平方米，集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、居住多功能为一体的大型城市综合体。相比长青路、中兴北街，长安万达广场位于长安镇中心区东面边缘区107国道的霄边片区，该片区原本商业配套少、商业氛围淡，如今随着万达这一龙头房企的入驻，107国道与霄边商圈趋热，故吸引了一些商家从原本商业中心区转移入驻。相比传统商业街区，霄边片区租金更低，但配套更好。霄边普通街铺租金大约每月100元/平方米，与中兴北街基本持平，但远低于长青路；若拿现代城市综合体长安万达广场与长青商业广场相比，则万达的性价比显得更高。据长安万达商管公司消息，长安万达室内步行街商家租金每月200—300元/平方米，物业管理费每月50元/平方米。综合计算，长安万达广场的租金水平不及长青商业广场一半水平，但是硬件设施、业态配套与企业品牌明显优于后者，这对符合准入条件的商家具有相当大的吸引力。

    长安万达广场已经在今年7月20日开业，据商家、业界、市民的消息，就目前来看，长安万达广场当前运营理想。而长安镇政府官方网站消息称，长安镇今后将重点优化整合镇中心区，投资80亿元实施“210”工程，把镇中心区打造成为集商业金融、酒店餐饮、体育文化、娱乐休闲和高尚居住等业态于一体的城市功能综合体，成为长安的“城市客厅”。其中的“2”指的是2个大型的城市综合体，包括投资30亿元的长安万达广场、投资26亿元的长安万科广场；“10”指的是10项大型的市政工程。由此可见，从规划和目前状况来看，随着万达的注入，107国道已经崛起了一个新的商圈。

    长安镇政府所言的长安镇中心区，东面至107国道为界，南面至振安路，西面到广深高速和莲湖路，北面包括整个莲花山脉，目前建成区有50平方公里，已经具备现代化中等城市的规模。

    时下，长安镇镇正在完善“三旧”改造规划，加快358省道两旁旧区改造升级，抓好中心区旧工业区的升级改造以及中心区及主干道的沿线城市设计工作。

    钜道（东莞）置业有限公司总经理乔启军说，就目前规划、土地和项目来看，以后长安镇升级版的镇中心日常消费的商业格局，将形成以长安万科广场为节点的长青路商圈和以长安万达广场为核心的107国道商圈。

    长安万科广场位于长安镇长青路与S358省道交汇处，建筑面积达到25万平米，集购物、办公、居住、休闲、餐饮、娱乐、观光、文化等于一体，预计明年五六月份开业。长安万科广场与长安万达广场相距大约3公里，既贴身肉搏，又算双核驱动，共同推动长安镇零售商业由商业街向城市综合体升级。

    长安有66万常住人口，并主要以非农人口为主，GDP也达到283亿元，已经达到了大城市的体量，长安是东莞“一主八副”商业中心中的一大副商业中心。乔启军说，长安正在转型升级，对具有现代城市功能的城市综合体具有市场需求，但具体到某一个城市综合体是否能够成功运作，还有待时间的考察。