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    2011年，以人防工程地下商场开发起家的人和商业集团高调进军虎门，宣称斥资百亿元打造虎门地一大道项目。然而两年过去了，虎门人和地一大道项目一期与二期却再三延期，外界传言人和商业深陷资金泥潭，无力继续开发，以至于虎门地一大道项目陷入停滞。

    2011年高调进军虎门之时，虎门地一大道项目计划是2011年3月15日开工，2011年底完工投入使用。然而2012年至2013年，该项目均未见施工迹象。去年5月，曾有相关媒体报道太平广场项目将于2013年底开业，滨海大道项目将在2014年开业，如今已到2014年7月，两大项目依然未有丝毫开业的迹象。

    与今年虎门红火的商业地产转让形成鲜明对比，曾经满怀希望的“地下商城”却在虎门水土不服，招商几近停滞，一拖再拖的施工进度，让投资者失去耐心，而“地下商城”商业模式的破灭也抵消了投资信心，“虎门地一大道”也逐渐远离人们的视野。地一大道缘何会一拖再拖？

    工地未见热火朝天景象

    据人和商业控股集团官网介绍，虎门地一大道项目规划70万平方米，建成后将成为世界最大的地下商业场所。一期位于滨海大道地下，规划总建筑面积约423890平方米（以下简称滨海大道项目）；二期位于东莞市八达大道、太平广场、文广中心、人民中路地下，规划总建筑面积约228000平方米（以下简称太平广场项目）。

    7月8日下午，记者来到虎门公园东门旁的地一大道一期项目现场实地探访。目之所及，并没有热火朝天的施工景象。几个之前建好的项目一期入口被红色的广告板围住，个别广告板残缺不全。记者从广告板的破洞处向内观察，项目地下一层已经建好，但都是水泥地，污水横流，布满青苔。

    项目旁一栋粉红色的两层小楼，是该项目的地面配套项目，该栋小楼破败不堪，窗户和玻璃幕墙多处支离破碎，玻璃渣散落一地，面朝马路的入口也只有门口雏形，四面漏风，并没有半点办公的痕迹。据了解，该栋两层小楼或为地一大道的办公楼。

    “这个项目弄了好久，都荒了好几年了。”附近虎门公园的一位保安告诉记者。

    记者以客户身份致电地一大道滨海项目管理处咨询，该项目销售人员告诉记者，滨海地一大道目前还在施工中，但是进度缓慢，何时能够完工她也不太清楚，目前虎门地一大道项目的所有推广活动已经暂停，等工程完工后再开展。

    随后记者来到了位于虎门镇政府旁的虎门地一大道太平广场项目。该项目毗邻虎门镇中心，周围门店林立，人流如织。太平广场项目被四周巨大的红色广告塑料板墙围住，板墙上印有大幅的人和集团恭祝大家马年快乐的大字。该项目有个好听的招商名字，叫做“时尚梦广场”。项目施工入口处，悬挂着“国家重点人防工程，谢绝参观”的牌子。项目地表部分还是黄土覆盖，沙石飞扬，有几台挖掘机正在工作，施工现场一幅热火朝天的景象。

    记者辗转来到广场一侧的招商中心，招商中心并无销售人员，只有几位保安在招商中心内纳凉。记者从现场保安人员处要到了一位销售人员电话。拨打三次后终于接通，该名销售人员告诉记者，目前太平广场项目还在施工中，但是何时完工，她也不清楚，之前项目的整个规划都重新调整了一遍，目前项目正在按照新的规划施工，项目完成的周期要再次顺延。

    记者询问目前招商工作是否还在正常进行，该销售人员告诉记者，由于定位和规划重新调整，目前招商工作也陷入停滞状态，招商的价位也在重新制定当中。

    资金周转紧张导致工程进度缓慢

    有消息人士向记者透露，虎门地一大道项目迟迟未能竣工，其背后与高昂的建设成本和人和资金链状况有关。记者联系到人和商业广州项目部某营销策划，该策划告诉记者，公司斥巨资打造虎门项目，就是看中虎门充满活力的经济水平和浓厚的商业氛围。该项目进驻虎门也得到了之前虎门镇政府主要领导的大力支持。但是随着工程进度，发现虎门地下构造较为复杂，延缓了工期的进度。地质构造复杂也导致了工程成本上升，加上公司在广州等地也在进行地一大道的建设，使得公司资金周转较为紧张。一段时间内只能优先保证广州项目的进度，虎门项目就滞后了。

    该策划还透露，虎门地下工程主体人防工程目前已大致完成，未完成的只是空间的切割、地下商场的装修等用于商业用途的建设，因项目规划有所变动，所以目前还在建设中。记者追问项目规划有何变动时，该策划避而不答。

    “我们太平广场项目目前还在加班加点的建设中，但是具体什么时候完工还得看施工单位的进度，虎门地一大道建设虎门商业地标的雄心没有改变。”该策划补充到。

    作为地一大道的开发商，香港上市公司人和商业控股集团，很多人的第一反应是其投资的中超球队“贵州人和”，却对其母公司的商业模式知之甚少。

    实际上，此番虎门地一大道的停摆,其根源在于人和商业陷入亏损的困境。其去年年报显示，2013年，人和商业亏损额高达17亿元，且未来3年将要偿还的债务高达80亿元人民币。7月10日，人和商业的股价已经跌到每股0.37元，人和所创立的“防空洞”造富神话正在落幕，而其引领的“地一大道”商业模式需要寻找新的盈利点。

    记者在采访中，业内人士纷纷提及人和商业的困境，称2013年17亿元的商业亏损和高昂的公司债务，或许可以从另一个侧面解答虎门地一大道上马3年仍然未竣工的问题。

    对于地一大道的进展，记者联系到了当地一名主管人防工程的工作人员，他给出的答复是，人和商业改造的虎门地下公共人防工程共分为十个标段，最初规划虎门项目只有半年工期，现在只有一个标段还在正常施工，人和正在对于当前的开发模式进行调整，施工的进展缓慢，整体工程陷入停顿状态，唯有部分核心商圈地段在施工。

    记者了解到，该工作人员所述的核心地段位于虎门大道与太沙交汇的太平广场下方，该地段位于虎门黄河时装城核心商圈，人流密集，商业潜力较大。

    “人和商业这两年股票跌得厉害，工程进度要有资金的保障，资金充足才能迅速地一环环完成，但是人和商业的股票都被投资机构评为‘垃圾股’了，想从银行取得贷款非常困难。目前项目的主体工程相对于人防工程来说，已经基本完工，但是对于地下商场来说，才搞了一半，里面都是钢筋水泥架子。”该工作人员告诉记者。

    “地下商场”模式失去往日光环

    人和商业最引人注目的是其“地下商城”的发展模式。“地下商城”模式主要是通过兴建人民防空工程，在和平时期将其用作地下商城，再通过出租商铺或转让商铺经营权的方式获取回报。这种开发模式可以令公司不受诸多房地产行业的法律、法规税收及政策的限制，不仅无须缴纳土地出让金及土地增值税，还能豁免物业税，可以节约大量成本。

    当前，如同商业地产开发龙头万达一般，人和商业也将其公司版图拓展至国内许多城市，“地一大道”也为人和商业版图扩张的一张名片。但辉煌过后，其副作用也不断涌现，随着实体经营陷入困境，风靡一时的“地下商城”模式正在日益失去往日的光环。

    资料显示，近年来，人和商业不少城市的地一大道生意陷入困境，人防工程“地下商场”模式遭到前所未有的质疑和拷问。

    处在开发阶段的地下商城项目，则陷入一拖再拖境地。以虎门地一大道项目为例，其拖延近3年仍未完工，东莞虎门地一大道项目一期已由2012年调整至2014年，东莞虎门项目二期则更改为2014年至2015年。

    记者就“地上商城”命题采访东莞当地房地产一位项目运营人，这位黄姓项目运营人告诉记者，人和商业前几年大力进军三四线城市，企图将在一线城市取得成功的地下商场模式移植到三四线，然而由于经济水平和消费观念的差异，人和进军三四线城市的布局目前来看并不成功。

    “东莞商业集中度不够，地下商城在东莞缺乏足够的人流支持。”黄先生表示，现在实体经济下滑，房地产市场唱空情绪泛滥，楼市已经进入调整期。商业地产只有细分化、专业化、管理规范化才能取得市场的青睐。粗放型的售卖经营权的模式已经行不通了。他补充说，人和集团的地下商场因为是人防工程，没有土地使用权，只能售卖经营权，在法律上难以保障。虎门虽然商业发达，但是消费能力有限，大家对地下商场的接受程度也没有一线城市那么高，未来即使商场开业，也不一定会取得好的市场效果。

    在东莞，地下空间开发商业项目并不陌生。实际上，在东莞市政府所在地的南城，其所拥有的东莞行政中心广场“地下空间”开发早就有所尝试，其所建的步行街商铺长期处在“闲置”状态，而该广场的“地下空间”也曾几番被人建议用于建设商业项目，但未见有下文。

    一位多年在东莞从事房产销售的陈先生说，行政中心位于南城商圈，寸土寸金，但仍迟迟未动，只能说明“地下商城”模式还不适应当前东莞经济发展形势。

    就虎门而言，在实体商铺招租方面，近年来都陷入低迷状态，就其根源而言，在于商业“电商化”的大潮中，越来越多的商家选择“电商”模式，对于实体店铺需求在下降，而这种发展模式下，小型化、网格化、配套完善、针对电商的物业招租火爆，而面向传统商业的店铺则较为低迷。

    ▶访谈

    虎门地一大道

    搁浅根源

    是资金不足

    就人和商业的经营困局、人和商业虎门项目再三延期的原因以及地一大道项目对虎门的经济发展到底会带来什么影响，记者采访了合富辉煌经济研究院院长龙斌和知名地产专家、亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸峰。

    南方日报：人和商业集团目前所遇到的困局的原因是什么？

    龙斌：人和靠人防工程建地上商场起家，地下商场经营权卖出后难以进行统一的管理，地下商场混乱无序，一旦商户经营不善就会导致商场经营权销售困难，投资者也会对商场的投资热情降低，进而影响公司的资金流。人和商业前几年扩张过快，大举进军三四线城市，三四线城市的消费水平和消费观念比较落后，难以支撑人和的大规模扩张。

    南方日报：您怎么评价人和商业虎门项目搁浅？

    龙斌：人和商业管理不到位，商户赚不到钱，自然不会再投资，没有商户投资回款，公司资金肯定会出现问题，资金不足，新项目难以开工上马，只能一拖再拖，虎门地一大道建了三年还没完工，说到底还是资金不足。

    南方日报：外界传言人和集团深陷资金泥沼，无力继续开发，以至于虎门地一大道项目陷入停滞，您认同这种说法吗？

    谢逸峰：人和商业近年来的公司发展遇到了较大的挑战，公司负债率很高，日子不太好过，虎门地一大道这个项目搁浅可以说是意料之中。虎门地一大道一期招商情况不理想，影响了资金的回笼，人和商业没有资金保证项目的继续施工，项目再三搁浅。

    南方日报：人和商业目前股价已经跌至冰点，您认为人和集团还有能力继续开发虎门项目吗？

    谢逸峰：人和商业股价低迷、负债太高，银行贷款困难，没有银行的支持，没有资金，项目不可能快速完工。同时人和商业对于地下商场的运营能力不足，导致旗下项目口碑不佳，影响公司声誉，进而影响公司项目的出租。近年来东莞实体经济遭遇困境，整体经济形势严峻，也从一定程度上影响了项目的整体销售。虎门项目的开发将会是一个长期的过程，开发时间长短取决于人和的资金状况。

    南方日报：虎门政府当初大力引进人和的项目，希望该项目能提振虎门的经济水平，但是外界对人和的经营能力诸多诟病，您怎么看？

    谢逸峰：虎门地一大道规划之初，受到虎门镇政府的强力支持，政府希望该项目能促进虎门经济的发展，然而政府不可能为企业经营买单，人和商业目前深陷资金困局，虎门地一大道是否能如期完工不太好说。至于项目能否提升虎门经济，还是要看项目本身的运营情况，运营不好，对虎门经济发展的促进作用也会非常有限。