目前禅城中心区在营的商业面积约为41万平方米,预计未来2到3年,禅城中心区商业项目总体量将达86万平方米,较之目前,总量将翻一番!
从佛山经纬房产咨询有限公司提供的这组数据上可以看到,禅城中心区未来将涌现一大批的商业项目,从目前禅城区商业体的建设中可窥探出一丝端倪:禅城中心区各商圈内在建的商业项目如雨后春笋般冒出来,这些项目将在2到3年后开张营业。
楼市新政出台后,结合广佛同城和禅城区经济转型的新需要,更多的房地产商将目光投向了商业综合体的建设。而地铁的开通,在禅城区商业发展过程中,对商业新格局的形成,无疑是起到加速作用。
地铁出口商业面积暴增
禅城区现有的商业中心竞争激烈,抢分着零售商业的大蛋糕,与此同时,一些新的商城也正在密锣紧鼓地筹划建设中。
据笔者实地走访观察,仅季华路上已涌现多处在建的商业体,这些商业体均位于广佛地铁季华园站的辐射范围内。
不久前被万科拍下的永新南村改造项目,临街的一面目前已被围闭起来,根据规划,紧靠季华五路的地块将用以发展商业,以后此地有望出现禅城区地标式建筑；原季华货仓地块在早前也被英皇卫浴接手,该项目招商已基本结束,目前正在加紧改造成时尚城,并将于明年春节前开张营业；而在汾江南路目前正在建设的星星华园国际花园二期工程内,将出现另外一个商住综合体:“季华5”地铁商业街,此地商业铺位被标榜为“季华商圈地铁铺王”,该项目相关负责人表示,该项目预计在后年建成。
“零售商业市场继续扩充将催生多中心发展格局。”据佛山经纬房产咨询有限公司市场研究部经理李华宇分析,预计未来2至3年内,禅城中心区商业面积总体量将达86万平方米,这预示着禅桂中心区商业项目的总体量较之目前,将翻一番。
新旧商圈“比翼齐飞”
新增商业面积的注入以及广佛地铁的开通,无疑为季华路新商圈的发展成熟灌注了新能源,而以祖庙商圈为代表的传统商圈也不甘落后,在现有的商业体系中,岭南天地的建成无疑将成为打破原有商业零散规划的“突破口”。
另外,在祖庙东华里改造过程中,玫瑰商场、优越百货等巨头的拆迁给祖庙商圈带来“阵痛”,封路、拆迁等因素直接导致是人流量减少,祖庙商圈“没落”之说风声四起。而紧随地铁开通涌入的庞大人潮,祖庙商圈打响地铁经济“头炮”。
在这样的背景下,祖庙商圈将迎来新力军,位于百花广场后面的铂顿商业中心目前正在围闭建设中,其总建筑面积约为13万平方米。据介绍,祖庙站的B出口也将设置在铂顿商业中心,将与该中心合建而成。
与此同时,随着普君南旧城改造项目的深入推进,新的商业街区也将打造而成。笔者日前在普君北路站地铁出口看到,普君新城项目已具雏形,但地铁口周边的商业形态仍然比较落后,亟待修复。
业内人士表示,地铁的开通将进一步提升普君等旧城区的商业面貌,随着商业形态的不断更新、丰富,“普君商圈”将逐渐成形。
东建集团吕文副总经理介绍,普君新城17栋高层建筑,首三层都将是骑楼特色,其社区商业面积达30万平方米。此商业街将打造成为佛山的“北京路”,并于明年进行招商。
纵深
如何消化商业面积激增?
禅城目前的商业现状是怎样的?商业地产时代的到来对于禅城来说,到底是机遇更多还是风险更大?如此多商业面积在一段时期内涌现,会否导致消化不良?最终禅城是否能够消化这么多的商业面积?下文将以广州的商业为例子,通过专家的视角探讨禅城区商业体系可以借鉴发展的地方。
现状
“点多圈少”缺乏商业集聚区
“以往的禅城商业滞后,与经济发展程度不匹配。”在广东商学院流通经济研究所所长、粤商研究中心主任王先庆眼中,禅城区商业聚集程度还有所不足。
禅城有着不少商业点,但是点于点之间联系不足,难以形成商圈效应。像季华路的顺联国际购物中心、东建世纪广场与新一城都是比较有名的商场,但同一批人一般不会来到季华路同时逛这三个地方。这三个地方有一定距离,阻碍了人流以及财流的流动,而且这三个商场并无通道连接起来,聚集人气的效应不明显。
相比之下,广州各商圈的商场之间间距则比较少。以天河城商圈为例,正佳、天河城、广百中怡三大商城形成三足鼎立的态势,这些大商场之间相距非常近,还有地下通道相互贯通,人们可以轻松地从一间商场逛至另外一间。
近几年天河城商圈还发展了地下商业,天河又一城等地下商场每天吸引蜂拥人潮,商圈商业形态异常丰富。
王先庆表示,地铁一号线的贯通给天河城商圈带来了长足发展,而禅城区的商业发展目前还处于成长期,随着日后商业点面的发展延伸以及地铁效应的显现,其商圈的聚集效应将日渐加强。
顺联国际、顺联广场策划副总监叶辉宇认为,未来广州、佛山之间的行政区域界线逐渐模糊,佛山有可能将融合为广州的某个商圈,两地间相互发展,相互影响。
对比
亟待打造商业新品牌
一提及禅城区商业,不少人会首先想起祖庙商圈,但除此之外,声名远播的商业中心几乎没有。与商业中心遍地开花的广州相比,禅城区的著名商业中心寥寥无几。由此可见,缺乏品牌营销也是禅城商业发展的一大障碍。
在广州逛街的人们能随处找到合适的购物地点,而其商业的品牌效应甚至已在国际上具有一定影响力。广州荔湾区上下九的西关风情每天吸引百万人流；越秀区重点建设的北京路步行街目前已具备一定的国际知名度,不少前来参加亚运会的运动员皆慕名前来北京路购物；天河区则把打造金融服务和现代商业作为区域的标志,其商业中心辐射华南地区甚至全国。
除此之外,广州的流通商业市场层次异常丰富,布匹市场、服装批发市场等专业市场比较多,以街铺形式存在的商业面积广泛存在于各区域中,中高端的百货商场也集聚出现。
“往日‘佛山制造’在世界上享负盛名,但在这里我们看不到有名的商业街。”王先庆表示,禅城区的经济水平、购买力、人流量等元素与广州等珠三角其它城市的消费者相比毫不逊色,其发展潜力还有待挖掘。
值得注意的是,禅城区目前商业区形态比较单一,商圈商业格局有待进行丰富。王先庆举例子说,现代人的消费理念日渐趋向休闲消费,商圈内必须配备大型百货公司、大型超市、大型书城、电影院等,齐全的休闲消费场所将吸引不同需求的人群前来购物。他建议地方政府可制定商贸流通业的发展战略,做好商业规划,在区域新增商业面积的基础上,着力打造商业的“新品牌”。
机遇
新增商业中心弥补历史空白
禅城区新增的商业体将在明后年集体面市,面对如潮水般涌现的商业中心,禅城区会否出现吞咽困难的症状?新增的商业面积将如何消化?
“禅城区目前的商业总量还不够。”王先庆表示,新增的商业面积不会导致过剩情况。禅城区商业化程度比较低,该区的人口总量、经济发展程度与商业化程度不匹配。在近年来该区的产业转型以及广佛同城等大环境下,新增的商业面积刚好弥补了商业化程度的滞后。
他分析说,在短期内,新增的一大批商业中心里可能出现人气不足、生意不好、盲目竞争、相对过剩等各种情况,甚至会导致一部分商业街倒闭。但随着该地区商业的调配,高端人才的流入,这些商业面积会慢慢得到消化,并畅旺起来。
叶辉宇则表示,目前禅城区内各商业综合体多为打着商业旗帜的住宅主体,其与百货公司运营的商业中心有着本质的区别。这些新增的商业面积其中一部分不一定会最终投入商业市场,而是成为投资客炒卖的对象。
另外,禅城区内不少商场也面临惨淡经营的尴尬。目前禅城的商业中心正在成长阶段,迎来巨大机遇与成长空间的同时,也面临着整体开发水平低下、投资开发模式存缺陷、同质化严重、商业中心规划零散等问题,所以禅城零售商业应去粗取精,真正投入做好市场蛋糕。
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