千灯湖片区SHOPPINGMALL密集。

   5月24日，中国商业地产的龙头企业大连万达首次进驻佛山，以20.36亿元的价格一举拿下了一宗位于南海桂城广东金融高新区内、面积接近10万平方米的大型商住用地。

    这让佛山商业地产得到再度扩容。有业内人士认为，万达的进驻证明了佛山商业的巨大发展潜力，“万达模式”也将进一步推动本地商业的升级换代，乃至加快区域发展以及佛山的城市化进程。

    不过，对千灯湖片区“SHOPPINGMALL（简称MALL）是否过热”的疑虑也随之而来。一些业界人士担心，万达进入会让已经饱和的千灯湖商业空间更加难以为继，而过于密集的MALL布局也可能令佛山商业发展陷入恶性竞争的困局。

    万达引发的商业梦想

    相关出让文件显示，万达此次获得的地块隶属广东金融高新区，位于南海区桂城桂澜路东侧、宝翠路西侧地段，北靠在建的广佛地铁金融城项目，西临成熟社区保利花园，并同时坐拥广佛地铁金融高新区和千灯湖两个站点。地块土地性质为城镇住宅用地兼容商务金融、批发零售、住宿餐饮及其他商服用地，面积达96960平方米（折合145.44亩），建筑容积率要求≥4.5且≤5.5，最大计容建面可达533280平方米，其中，公寓式酒店、产权式酒店的容积率面积须≤106656平方米，住宅容积率面积须≤159984平方米，其余为商业、办公及配套设施用房的容积率面积。

    按照要求，地块除所建的90平方米以下住宅面积占宗地开发建设住宅总面积的比例须不低于70％外，必须建设至少一栋不低于150米高的超高层写字楼，以及一家建筑面积在6000平方米以上且不少于10个厅（其中一个须为IMAX厅）的电影院。同时，项目还须建设一座计容面积≥9万平方米、≤10万平方米的大型集中商业中心和不大于2万平方米的地下商业，并要求引进6个单体建筑面积不少于3000平方米的商业店，其中包括了至少1个建筑面积不少于2.5万平方米的百货商店。

    这也是大连万达在华南区域进驻的第3个城市以及开发的第6座万达广场。该项目的总投资将达到70亿元，建成后将成为集大型购物中心、甲级写字楼、城市商业街等于一体的大型城市综合体，其中，商业中心计划在2014年8月左右开业。

    “万达的此次进驻必将改写广佛商业的发展格局。”广东金融高新区C区的相关负责人表示，随着金融高新区的快速发展，该区域正在逐渐发展成为广佛都市圈的城市中心和高端商业中心。届时，广佛两地将形成东有广州“天河城＋正佳广场”，西有佛山“金融城＋万达广场”的两个核心商圈，而广佛商业的发展格局也将有望得到重构。

    MALL还有多大的容身之地？

    不过，佛山商业地产界对此流露出了一些忧虑。

    “小小的千灯湖片区是否还能容得下这样一个大型MALL？”面对万达的此次进驻，佛山领先丰地产顾问公司总经理助理李华宇表示，按照现有的规划，千灯湖片区已有3个大型MALL，除此次万达拿下的地块项目外，紧邻其北面的就是在建的南海金融城，而西面不足1000米的则是保利水城，其中，南海金融城内的商业面积为6.6万平方米，保利水城则是16万平方米，“再加上万达广场的12万平方米，三大项目的商业面积约35万平方米。如此密集而庞大的MALL体量，是否拥有足够的发展空间，千灯湖片区真的可以承受得了吗”？

    不仅如此，在半径不足3公里的桂城范围里，除万达广场所在的千灯湖商圈外，还紧邻南海大道商业带和桂城东商贸区两大商圈。其中，南海大道商业带已有南海广场、鸿大广场、凯德广场、汇潮天地、佑一城等多个MALL，在建的还有越秀城建项目、南海广场二期以及南海创鸿广场；而桂城东商贸区内已有家天下广场、南海城市广场、顺联国际奥特莱斯、百花时代广场、佳盛国际广场，在建的还有南海新天地等。这些形形色色的商业中心大的有数十万平方米，小的也在几万平方米左右。

    “桂城的商业竞争已经十分激烈。”保利水城副总经理欧美珊表示，虽然现有的每个MALL定位都不同，发展模式也力求个性化、特色化，但相互之间在产品、目标群体以及模式、定位上都有重叠，甚至存在较明显的同质化倾向。欧美珊认为，万达进入确实可以进一步提升片区甚至佛山商业的整体素质，并加快佛山商业的升级换代，但过于饱和甚至是过度的商业设置也会带来恶性竞争，不利于佛山商业的健康持续发展。

    佛山商业的“内忧外患”

    或许，业界对万达进驻的担忧更多的是出于商业发展的战术考量，而地方政府可能是从产业布局的战略层面进行综合评定。按照广东金融高新区C区相关负责人的表述，千灯湖商圈要打造成为与天河商圈并驾齐驱的广佛都市圈的双核之一，其面向的目标群体绝对不会只是桂城、南海甚至佛山范围的消费人群。

    但佛山业界对此并不是普遍看好。李华宇认为，“假以时日，这个目标或许可以实现，但到底需要多长时间却是个十分现实的问题”。

    事实上，这种担心并非完全没有道理。随着近几年桂城商业地产的突飞猛进，各大商业中心已经逐渐暴露出人气不足的弊病。很多时候，区内的一些商业中心人气远远不能匹配其体量，即便是在周末等节假日，一些商业中心内也是门可罗雀，交易额更是可想而知。即使是在一些人气较旺的商业中心，像凯德广场、保利水城等，人流也主要集中于大型超市或各种饮食餐饮区域内，诸如服装等零售区域大多逛者寥寥。

    “至少是当前和未来一段时间里，吸引广州消费者到佛山只是一个美好的愿景。”欧美珊直言不讳地表示，虽然近几年佛山商业发展较快，区内也有许多定位中高端的商业中心，但其中的产品种类、档次等远不能和广州同日而语，难以与广州商业竞争。不仅如此，特别是随着广佛同城化的推进，广佛地铁等交通便利性日益提高，越来越多的本地消费者纷纷赶往广州消费。她认为，广佛间商业水平的差距、佛山自身本地消费人数少以及来自广州强大的商业“虹吸”效应等，均让当前的南海商业发展举步维艰。

    延伸◎

    禅桂的MALL

    或许都在高烧

    其实，伴随着商业地产近几年来在佛山的飞速发展，“MALL是否过热”的担忧并不单单指向一个小小的千灯湖片区或桂城区域，“过热”恐已成为整个佛山的通病，禅桂中心城区表现得尤为明显。

    近年来，许多知名商业品牌纷纷涌入禅桂中心城区，像王府井拿下华艺装饰市场地块、友谊商场进驻佛山国际商业中心ICC、广百杀入黄歧布点。其中，季华路一线更是在短短几年里从无到有，目前已有东建世纪广场、顺联国际、印象城，在建的则更多，与印象城隔路相望的万科广场、恒福新城配套商业中心、九鼎国际城商业中心、怡翠世嘉配套商业中心以及即将开发的星星工业园项目，这些或开业或在建的商业中心体量普遍都在几万平方米以上，甚至是十几万、几十万平方米。

    反思◎

    商业布局应规划先行

    “快买快干快竣工”的商业模式被业界认为是万达左右逢源的关键所在，而“订单地产”的万达模式不仅保证了项目能够快速开发、营业，也能提升城市形象，带动商圈发展，且能新增近万个就业岗位。此外，其为地方政府提供的税收更是相当可观。

    业内人士认为，政府应从商业角度去考虑商业布局。虽然引入更多、更强的商业巨头有助于提升当地商业发展水平，但一旦过度就会适得其反，如何控制总量、布局、招商，需要地方政府用发展、持续的眼光去通盘考量。李华宇认为，“竞争需要市场化，但政府的前期规划也必不可少，否则市场就会陷入无序、恶性竞争状态”。

    出路◎

    特色商业

    或助佛山突围

    如何弥补佛山商业的短板以及应对广州商业的虹吸效应？广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为，在广佛一体化趋势下，佛山更适合发展特色商业。

    他表示，购物中心必须面向足够的人口，一个大型购物中心至少拥有300万消费群体。广佛步向同城化，南海、佛山本地的特色不适合搞大型购物中心，而更适宜发展体验经济。这一点，保利水城欧美珊也有相同的看法，她认为，虽然各大商业中心定位不同，但数量过多，同质化就无可避免，特别是面对广州商业的强大吸引力，佛山商业更应走特色化、打文化牌。欧美珊很好看岭南天地这种主打旅游、文化牌的综合体，“只有差异化，才可能留住本地人口，吸引广州居民来佛山，并通过休闲旅游的方式拉动商业消费”。