位于罗村新城区的圣地广场

　  随着桂丹路通车，罗村城区加快向北延伸，尚观御园、蓝天新苑等一批新楼盘的建成交楼，带来人气，也带来新兴商业体的开建。去年中，圣地广场A区率先开业，罗村商业格局变革一发不可收拾，大型商业广场轮番登场，高档酒店密集布点。

　　而那边厢，传统卖场金船湾广场、至德万谷超市等则因经营不善无奈结业。记者走访发现，这批新兴商业虽然定位较为高端，但往往叫好不叫座，“逛的人多，买的人少，可能要熬一段较长的培育期。”店主们普遍反映道。

　　全貌

　　38万平方米综合体拔地而起

　　去年起，关于商业综合体涌现佛山镇街市场的报道时见报端。乘着城镇化和城市升级的东风，镇街消费潜力有望被挖掘，开发商纷纷布局，抢占先机，镇街商业当真热了一把。在最近，北滘商业广场开业一周年，宣传攻势铺天盖地，再次把业界目光引向镇街。在中心城区商业井喷、前景堪忧的情况下，商业体没有停止在镇街的扩张脚步。其中在罗村，目前支撑起当地商业格局的就有三大项目，包括新城区的圣地广场、时尚金都和位于旧城区核心位置的金盛广场，此外，地处桂丹路旁的富弘广场也预计将于明年底面世。四大项目全部开业后，罗村的商业版图至少达38万平方米。

　　现有的三个商业体中，圣地广场算得上是罗村首个真正意义上的综合体项目，并以9万平方米的大体量取胜，该项目A区已于去年五一期间对外营业，主力店为华润万家超市。圣地广场位于罗村新城区北湖一路，周边有尚观御园、蓝天新苑等知名楼盘，项目A区内的中英假日酒店为罗村目前档次最高的连锁商务酒店，生意火爆，此外周边一公里内在建的酒店有3家，其中富林地产开发的朗悦酒店和富弘广场内的酒店均定位为四星标准。

　　商业项目进入更新换代期

　　在房地产开发商瞄准罗村商机之前，罗村在商业开发方面仍是一片处女地，市民日常消费主要集中在几大老牌卖场——广泰超市、顺客隆、金船湾广场和金湖市场等。但如今这些商业满足不了日渐增长的消费力，越来越多罗村人选择到禅城、广州甚至香港消费。

　　既然本地居民有旺盛的购物需求和足够消费力，岂能让肥水外流？在罗村被纳入佛山中心城区、佛山西站选址罗村等利好消息刺激下，加上罗村自身城市升级的规划，大型商业项目开始入驻，随之而来的是老商场的倒闭。首当其冲是金船湾广场，目前这个三层高的商场，只剩下一家KTV和一楼的两家餐厅还在营业；然后是租金一度领先市场的至德广场步行街，人气日渐衰落；而同在时代倾城小区内的至德－万谷超市，亦于上周宣布“装修整顿”。受访市民认为，万谷超市近半年来一直生意冷淡，原因是受到华润万家、大润发等大型购物中心的剧烈冲击，人气尽失。

　　针对此现象，罗村圣地广场总经理刘荣辉认为，现代商业中心更趋向于规模化、集约化发展，过于单调的业态将会走得比较艰难，而单从经营社区型超市角度来说，要找到自身生存空间的关键是控制好规模，同时还要有很强的经营能力，商品品类设置能否摸准社区消费群体的需求也是重点。

　　新区尚欠人气 存在经营压力

　　新卖场一个接一个开，眼球赚足了，营业额却未如理想。去年中开业的圣地广场A区和旁边的时尚金都由于地处新城区，居住氛围和商圈的成熟度远比不上老城区，即使在入夜后，商场内人流也略显不足。刘荣辉坦言，目前圣地广场A区主要有华润万家超市、中英假日酒店、伊丽莎白美容和部分零售店，业态结构较单一，的确存在一定经营压力，但B区多家特色主题餐饮和电影院预计在今年8月底开业，到时状况将会有所改善。记者随机采访了附近居民，不少人认为，等附近的新楼盘都入住以后，商场人气会得到改善。市民招小姐表示看好圣地广场的前景，“对面的幼儿园两个月前才刚开，入读的很多都是本地富裕家庭的小孩，应该说消费能力比较强，以后会带旺这个商场。”

　　李先生的公司承接佛山市内八成商户的POS终端安装和维修业务，一年前他开始接手罗村市场，他认为要对比新旧区三家卖场当前的成绩，可通过商场内POS机的多寡来说明，“金盛广场的商户开业不到5个月，大部分还是上个月才开的，除超市外已有7个POS终端，相当于圣地广场和时尚金都的总和。罗村大部分消费力还是集中在老城区，金盛广场以及周边的临街商铺都比较旺。”

　　部分新兴商业“叫好不叫座”

　　而今年4月底才正式开业的金盛广场命运似乎有些不同，凭借着府前路黄金商圈的核心位置赢得较高人气。但目前，人流主要集中在大润发超市、肯德基和麦当劳等几个去年底率先进驻的商家，由于场内各层还有较多商铺未开业，尤其是食街和电影院等业态的空缺，制约了场内人流。有店主表示，“平日的人流量一般，节假日还可以，但逛的人多，买的人少，生意勉强过得去，商场开业初期肯定需要熬一段。”

　　同样面临高人流量低营业额的还有大润发超市。据大润发罗村店客服部尹先生介绍，该超市去年12月入驻，开业第一周人气火爆，每天营业额高达100万～200万元，但随后便迅速回落，平均每天只有20多万元，适逢节假日也只有50多万元。“人流方面倒是不少，人少的时候也能达到日均3000左右，但消费额不足，算下来每个人只消费五六十元。”尹先生表示，市场调查显示，在金盛广场正式开业之前，大润发罗村店一直是华南区40多家分店中营业额倒数前几名，“与近几年开业的大沥店、花都店相比差很多。但罗村的消费力是不容置疑的，可能是人的消费观念还没有转变过来，商店也没有全开。上月底商场正式开业后，我们的业绩已经有了进步。”

　  大型商业广场轮番登场，而老牌卖场则黯然退场。另一方面，尽管新商业赚足了人气，但却面临人气不足、经营不佳的尴尬。随着商业竞争的白热化，开发商不得不正视可能出现的三个问题。

　　问题1：是否面临过剩危机？

　　记者在当地三大卖场分别走了一圈，发现场内不乏知名品牌，与印象城等一些中心城区的卖场有得一比。虽然不少业内人士都非常肯定罗村的消费力，但当地人口毕竟只有13万，如何承载超38万平方米的商业项目？明年富弘广场开业后，会不会导致新一轮商业淘汰？

　　刘荣辉指出，不单在罗村、北滘这些镇街，现在佛山整个大的商业地产环境都在爆发式发展。“当然零售商业发展的根本是要有人，有人就有零售商业地产的生存空间。至于发展什么形式、什么业态的商业，就要因地制宜。此外‘供给创造需求’也是零售商业发展的特点之一，但体量过大难免有人欢喜有人愁，只能由市场去决定它们的存亡。”

　　问题2：如何与城区商业竞争？

　　镇街商业要立足，其中关键一点就是留住外流的消费人群。刘荣辉补充说，任何一个区域的商业要留住消费，最根本的就是满足消费者需求，“以南海镇街为例，大部分商业项目基本走的是中低端定位为主，因为目标消费群体在消费观念和消费意识上相对滞后；至于经营定位方面，要根据项目所在地核心商圈目标消费群体的状况进行业态规划和品牌组合。这就需要商业运营团队根据实际情况引进合适品类。”同时他认为，很多高端品牌短期内不会进镇街，个别追求这类品牌的高消费群体无法挽留也在所难免。

　　问题3：如何转变消费观念？

　　从南海新天地到罗村圣地广场，刘荣辉认为镇街商业和中心城区最大的不同就是目标消费群体的消费意识和消费观念，在部分地方，购买行为习惯也跟中心城区有很大出入。而要实现‘供给创造需求’的前提，首先要让这部分人对卖场有基本的认识。

　　记者在调查中发现，不少罗村居民对大型购物广场未形成明确的概念，说到圣地广场，他们会称呼“华润万家”，而说到金盛广场，他们会称呼“大润发”，当记者问及当地同类型商业项目时，他们会回答“广泰超市”或“顺客隆超市”。但商家方面似乎也意识到整体形象不突出的问题，金盛广场已拿下桂丹路上一块户外广告牌，高调宣布广场开业。