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　　万达成功摘得三水新城“巨无霸”地块，佛山第二座万达广场将落户三水!

　　11月14日，大连万达商业地产有限公司拍下三水新城约181.88亩土地，随即出炉的信息，迅速搅热了佛山政商界。商业巨头的来袭，也成为近期三水本地热议的话题。

　　为何万达会选择三水?三水与万达又将擦出怎样的火花?在各界关注和热议的背后，相关部门的数据透出一丝端倪：据统计，在2013年三水招商引资项目中，现代服务业项目投资额首次超过了工业项目。

　　对于近年来坚持“工业立区”战略、坚持发展第一要务不动摇的三水而言，万达这一商业巨头的落户，或将成为地区发展中的一个标志性事件。它意味着，三水在经济总量即将迈入“千亿俱乐部”节点上，正在迎来第三产业发展的“黄金时代”。

　　来自市场的表现，也让三水商贸服务业的地位进一步凸显。据统计，三水仅主城区范围内，在建和将建的商业综合体就包括新动力广场、百利达广场、捷和广场以及健力宝厂区改造等多个项目。

　　外来优质资本的竞相涌入，加上本地原有三水广场、恒福广场等商圈的持续火热，三水的大商业格局，渐行渐近。

　　罗马不是一日建成的。三水商业的发展经历了从“无”到有的过程。早期，三水的商业以满足居民日常需求为主，集中在城区的广海大道、文锋路、新华路、红卫路等，以杂货铺、五金店、服装店、餐饮店等街边店铺为主，是典型的“马路经济”。

　　由“马路经济”走向区域性商贸中心

　　三水广场的开业，成为本地商业发展的“分水岭”。许多人依然记得，2005年，三水广场开业时的热闹场面，卜蜂莲花、麦当劳、屈臣氏等知名连锁品牌进驻，让当时的三水人欢呼“有了自己的天河城”。

　　令三水人印象更深的是2012年元旦恒福广场开业。当时众多明星云集开业庆典，场面火爆。恒福广场位于三水西南城区中心位置，商场中包括一个2万平方米的超市，对于日常消费吸聚力极强。

　　由此，三水商贸服务业形成所谓“双核驱动”。围绕恒福广场形成的新华路、红卫路、文锋路商圈，主打日常消费; 三水广场商圈主打中端消费。且两大商圈的辐射力均已超出三水本地。据笔者观察，节假日在三水广场常见肇庆、南海等地的车牌。

　　万达的进入，恰好填充了三水的中高端消费领域的不足。三水区经科局电子信息与流通发展科副科长何国锋认为，未来三水各商圈之间将形成差异竞争，由于功能定位不同，可各自实现长远发展;且万达的进入形成“鲶鱼效应”，将带动三水商业业态整体提升。

　　商业的繁荣需要人口聚集的支撑，三水60万常驻人口能否支撑起多个综合体构成的商业格局?广东财经大学流通经济研究所所长王先庆认为，三水商贸服务业正从“从属型商业”向“主导型商业”转变，未来三水将发展为区域性商业中心。

　　所谓“从属型商业”定位于服务本地人口，以现有自身的人口规模为判断依据，其业态主要有超市、便利店、农贸市场等。而“主导型商业”着眼于区域性经济，挖掘和整合更广泛区域内的商业价值，其业态如大型综合体。

　　如万达等大型综合体的商业辐射半径通常在30公里以上，甚至超过100公里范围。考虑到三水周边地区的商业发展水平，三水的商业格局将吸引如肇庆、清远、南海狮山等地的消费者。

　　据何国锋分析，之所以佛山第二座万达广场在三水布局，也是基于类似考虑。三水位于佛山西大门，与广州市花都区、四会市、高要市、清远市清城区等地区相接，随着近几年交通路网的升级，有潜力成为连接广佛肇三大城市的区域性商贸中心。

　　从“工业带动商业”到“商业反哺工业”

　　三水经科局投资促进科科长唐智明，曾作为政府招商引资方与万达项目团队有过多次接触，他透露了一个招商过程中的细节：万达项目团队“明察暗访”，考察了三水各大在售楼盘，分析客户的购买力，并派人在三水广场蹲点观察人流量。

　　“虽然万达的评估过程我们不得而知，但从结果来看他们对三水的商业发展潜力是认可的。”唐智明说。

　　事实上，若分析近几年三水的相关经济数据，也可以看出三水商业发展的潜力所在。2013年，三水人均地区生产总值13.34万元，按当下汇率，折合约2.18万美元。按照工业化进程划分标准，三水已进入工业化后期阶段(人均GDP超1万美元)，商业发展进入快速成长时期。

　　根据商贸流通业演进阶段理论，进入这一阶段后，商业呈现的特征为：各种大型和现代化购物中心、城市商业综合体、高端商业等业态出现，消费水准较高。

　　再者，2013年，三水区第三产业增加值为170.86亿元，占地区生产总值约20%，而理论上后工业化阶段三产占GDP比重超过55%。三水第三产业发展据理论水平有超过30%的发展空间。

　　对此，王先庆认为，这是因为三水区的商业发展滞后于整体经济发展水平，商业与工业发展不相匹配。而近几年商业综合体建设进入爆发期，可以认为是商业发展相对于整体经济发展的回归。

　　此外，据《2013年三水区国民经济和社会发展统计公报》公布，2013年，三水农村居民农村居民人均纯收入14798元，恩格尔系数为40.6%;城镇居民人均可支配收入28880元，恩格尔系数为35.2%。

　　由此可以评判，以食品为代表的必须品已不再是三水城乡居民最重要的消费需求，中高端“享受型”消费模式开始出现。唐智明自己的观察与此相符，他发现身边越来越多人到广州、深圳、香港购物，其中不少是购买奢侈品。

　　如果说过去三水的商业发展是被工业发展“拖着走”，那么今后，尤其是万达等商业综合体建成后，商贸服务业将进入反哺工业的阶段。

　　唐智明介绍，万达等商业综合体在三水新城布局，更有利于配套服务三水北部各工业镇。半小时车程内，可从三水新城到达乐平、大塘等各重要工业园。

　　“商业繁荣的利好将直接体现在吸引人才和招商引资上。”唐智明说，有了万达的品牌，无论对于吸引人才还是招商引资都是重要资本，尤其是发展智能装备制造等先进制造业，需要大量高端人才，区域商业繁荣程度是他们的选择去留的重要考量因素。

　　城市建设助推商业爆发期来临

　　三水的产业升级与城市升级作为经济发展的一体双面，互为补充与支撑，也成为三水新经济持续发展的新增长点。事实上，除了市场的自发性作用，不难看出近年来三水在城市发展布局上的匠心独运，为商贸服务业发展奠定的格局。

　　在国家新城镇化发展的大背景下，三水城市化进程正在全面提速。尤其是三水新城、北江新区等新城建设，不仅加速了城区面积的扩张、城市层次的提升，而且在城市功能完善等方面更具有现代性。

　　尤其是，三水新城建设逐步加快，提出打造总部经济、文化创意、科研教育、休闲养生等八大产业领域，打造为佛山国家高新技术产业开发区核心园区的RBD商务休闲区。

　　“现代城市商圈是城市商业集聚区，也是现代服务业集聚区，充分体现了现代商业发展所具有的集聚效应，是城市商流、物流、客流、资金流交汇之处。”王先庆认为，三水区目前正处于这一发展阶段，从三水广场商圈、恒福广场等商圈的出现并快速发展情况来看，商圈集聚化发展模式已得到市民和消费者认可，未来三水城市商业发展将沿着这一道路不断前进。

　　而且随着城市规划的不断完善，推动三水商贸服务业发展以及城市建设的要素还在不断聚集。其中交通作为一股重要推助力，其所释放的信号已经明晰。

　　高铁三水站以及轻轨站的建成和启用，将直接将三水融入到大广佛商贸圈范围内，为三水在新一轮商业布局中，提供难得的交通保障条件。这意味着，三水未来还将布局一批大商业、特色商业、配套商业、总部商业，截留部分商务客流、吸引部分外来客流、留住本地消费，为三水商贸流通业的发展，带来巨大的商机和新一轮追赶机会。

　　事实上，随着珠三角商业服务业一体化进程及产业转移的加快，三水的新兴商业业态也正快速发育和萌芽，尤其是电子商务、现代物流、会展业、交通枢纽商业、代理、采购等，从而使三水区的商业业态日趋丰富和完善，产业的生态链也更加完善，呈现出一种加速发展的整体趋势。

　　■专家预测

　　未来三水商业发展的三种模式

　　三水商贸服务业正从自然生长阶段向成熟阶段过渡。广东财经大学教授王先庆认为，这一阶段的商业发展必须依靠项目带动，商业繁荣程度取决于商业项目的聚客力和辐射力。同时，为避免出现商业项目野蛮无序生长，出现过度饱和，致使区域内消费能力无法承受，政府相关部门应该对商业项目的进入做出理性规划。为此，王先庆在《佛山市三水区商业网点发展规划》中，对三水未来的商业发展模式进行了三种预测。

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　　保守预测：延续“传统从属型”商业发展模式

　　这种判断完全以目前三水50万本地人口、20万外来人口、10余万产业工人、每年400万左右的旅游客流以及现有的商业资源、产业条件和城市规模来预测，三水未来五至十年内，可增加150万平方米的商业经营面积。其中，可以容纳一个40万平方米左右或三个20万平方米左右的大型商业综合体。

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　　乐观进取型预测：积极主导型商业发展模式

　　从三水的实际情况看，由于三水面临前所未有的商业发展大机遇，可以直接分享来自广州和珠三角其他城市的商业资源，融入到大珠三角的商业分工格局中去，因此，它完全可以引入“主导型商业”的主要业态，以区域性商贸中心的定位去吸引外来客流和商业要素。

　　基于这一模式测算，未来五至十年间，三水区的商业经营面积可增加至300万平方米以上，销售额可扩展至500亿以上。可以布局二至三个超过40万平方米的大型商业综合体或主题购物公园。

　　3

　　激进型：基于商贸新城大战略实施的发展模式

　　这种模式需要对城市发展定位、产业发展等重新定位，有较大的突进和颠覆性，类似于2004年前后顺德乐从镇进行的全镇商业大改造、大规划和大布局一样。

　　■观察眼

　　万达何以

　　相中了三水?

　　当万达进驻三水的消息尘埃落定，给当地市民带来期待的同时，也让人开始揣测万达落子三水背后的逻辑思维。

　　其实，不论与地产界人士还是三水区负责招商的相关人士聊起万达进驻三水最大的机缘巧合，几乎都会提及的一点是万达很大程度上是看中了“三水未来的发展趋势”。

　　什么趋势?其实归纳起来，就是三水产业可继续带来的经济能量以及60多万人口潜在消费力有待激活。

　　近年来，三水一直在“工业立区，产业强区”的道路上大步迈进，去年实现地区生产总值840.52亿元，比上年增长12.5%，工业总产值2645.31亿元，食品饮料、汽车零配件、装备制造业、新能源等产业已经呈现良好的发展势头，虽然三水只是佛山市的一个区级版块，但却是中国百强县榜单的“常客”，在广佛肇区域范围内初露峥嵘，经济实力螺旋式的提升，既承接了珠三角经济的溢出发展，也辐射带动粤西北地区的新崛起。

　　随着国家新型城镇化建设的提出以及广东粤东西北战略的制定，三水这个“桥头堡”的角色开始引起商贸服务业企业的关注。

　　万达即为其中的典型。按照万达提出的不会普遍走“大城市化”道路，万达的投资版图基本集中在二三线城市，可以发现，这些城市的选择与2010年《全国主体功能区规划》和今年颁布的《国家新型城镇化规划》的重点发展城市相吻合，这些城市大多在本轮城镇化中会有较好的增长潜力。

　　以万达落户三水新城的建设发展规划来剖析;三水新城以高端技术聚集区、科研基地以及总部经济等规划目标来建设，未来一座高端的商业化城市雏形渐成。再对照万达广场的商业模式，主要遵照政府推动郊区城镇化的线路来布点，契合政府新型城镇化的思路，新城成为万达很重要的标的，因其规模大、功能多，万达广场成为绝佳的新城区的生活配套设施。

　　一个新区新城里只要有了一个万达广场，其生活服务功能和人气聚集效应就可能大大增强。三水的城镇化与万达在空间上的布局实现了目标的高度一致性。

　　此外，万达在新城的选址也有一整套严格的标准，一般要求项目周边五公里的范围内至少有30万常住人口，周边商业供给不过剩。

　　这个细则具体落到三水来说，则将万达落户阐释得更加明晰。去年三水全年人均GDP为13.33万元，按照工业化进程和经济发展阶段的划分标准，三水已进入工业化后期阶段，商业发展进入快速成长时期。

　　然而现实是，三水的商业业态发展水平并未发挥商业及流通业对现代产业及社会经济的拉动作用，商业转型升级，实现跨越式发展，形成特色商业集聚商业的关键时期。三水的人口消费潜力并未被挖掘，这也是三水“有产阶级”习惯前往广州、佛山中心城区消费的原因，“三水缺少一个激活市民消费的端口。”按照业内人士的说法。

　　然而未来经济转型的本质之一，就是普通百姓储蓄率降低、消费率上升的过程。服务于居民消费的商业体项目，由此或将迎来一个长期可持续的发展机遇。人们在消费升级过程中把一周下餐馆或看电影的次数从一次变成三次。消费升级，将使商业综合体、酒店业乃至旅游业得以继续保持高增长。