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  　购物中心(ShoppingCenter/ShoppingM all)是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。在一个常住人口仅115万的城市里，大型购物中心的总建筑面积超过了60万平方米，平均两个人要支撑起一平方米的购物中心面积———这就是目前惠城大型购物中心的密度。惠城目前已经营业和即将投入使用的购物中心有近10家，总规模超过了60万平方米。并且，随着城市外扩和旧城改造的启动，又有很多新购物中心在规划或建设之中。这让人们不禁要问，惠城，你究竟能养活多少购物中心？

　　115万人，购物中心60万平米

　　惠州城市商圈在2005-2008年之前的竞争，主要是以天虹、西湖丽日等传统百货为主，2008年以后华贸中心、港惠新天地、吉之岛的出现，带来了购物中心这一全新的商业业态。

　　常住人口67万、外来人口48万，这是第六次人口普查统计出的截至2010年惠州的人口数据。在近三至五年的时间里，惠城区也先后出现了四大购物中心———河南岸港惠新天地、东平隆生半岛广场、江北华贸天地、江北意生广场。他们和原有的西湖丽日购物广场、江北丽日购物广场、花边岭隆生商业广场、世贸中心等构成了惠州购物中心的全新格局。公开的信息显示，惠城区未来几年至少还有三到五家新的大型购物中心项目将浮出水面。随着购物中心接连而至，原本就竞争激烈的惠州购物中心领域，生物链日益紧张。

　　著名财经评论员叶檀曾发表评论称：“商业地产与当地的商业生态密切相关，没有足够的客流与商业链条支撑，城市综合体热潮怎么起来的就会怎么消失。”惠州购物中心热潮背后，商业生态又如何呢？我们发现跟很多国内城市一样，在购物中心兴起之后，大型购物中心即面临这一个尴尬，即引入的主力店和品牌店大同小异。没有一家购物中心可以从这个生态关系中跳脱出来，成为特色鲜明与众不同的一处。也正因为如此，购物中心之间的竞争也就更为直接。惠州目前营业中的购物中心，业绩不理想的根本原因也在于此。

　　惠城是否到了大力、大量发展购物中心的时候？有观点说，人均G D P超过1万美元的时候，就是购物中心和城市综合体进入发展高峰期的时候。我们看到2011年惠城区的G D P705.3亿元，虽然2011年的确切人口数据还未公布，但惠城的人均G D P大有冲击1万美元之势。从这个角度讲，目前大购物中心集中上马也是经济大势所趋。对此也有专家持不同观点。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利就表示看购物中心的规模是否合理，不应该只看收入，应该关注消费在经济增长中所占的比例。如果本地居民储蓄率高、消费率低，光G D P增长也不行。

　　多数购物中心都在亏损

　　惠州大型购物中心的经营状况如何？南都记者走访发现，新老购物中心几乎都有不同程度的亏损，尤其是新的购物中心有些是在大面积亏损，商户忍亏在苦撑。隆生半岛广场的营业员何小姐表示，自从去年以来江北华贸天地、意生广场先后开业，隆生半岛广场的人气就下降了很多。

　　这种直接的竞争，还表现在老的购物中心之间。虽然华贸天地和意生购物广场抢走了东平隆生半岛广场的人气，但在江北，更为白热化的竞争在他们和原有的丽日购物广场江北店间展开。三者的角力目前仍处于胶着状态。在花边岭商圈，几大购物中心的对峙由来已久。其间也不乏溃败关门者。仅超市主力店一项，在花边岭已经“血拼”得水深火热。自2008年沃尔玛港惠店开业以来，商圈内的人人乐、天虹超市、海雅百货超市、百佳超市就展开了激战。在过去几年时间里，先是海雅百货超市体力不支先败下阵来彻底关门，然后是天虹商场的超市，几度调整。今年初该超市还缩减规模，并把位置从购物中心的二楼调出，调到了购物中心高楼层。

　　据南都记者走访的情况看，多数购物中心的商场内人流不尽人意，尤其是江北新开业的意生广场以及下埔几经易主目前由广百百货经营的下埔时代广场。就连人气堪称较旺、开发商对业绩也非常满意的华贸天地也有35%的商家是没有盈利的。

　　华贸天地有关负责人表示，任何一种一哄而上的产品总会供大于求。出路就在做出差异化的产品来。惠州天虹商场市场部经理卢华胜也承认目前惠城商业业态布局密集，人口增量远赶不上商业业态增逼，迫使商家寻找差异化生存的道路。

　　○主要购物中心调查

　　华贸天地

　　开业一年65%的商户实现盈利

　　地段：江北CBD(来源：南方都市报 南都网)

　　开发商：北京国华置业

　　4月28日，A rm ani位于江北华贸天地的A C品牌店将开业。至此，华贸天地已经聚集了A rm ani旗下的A J和A C两个品牌，另有范思哲、BO SS等诸多国际品牌。惠州华贸天地商场总建筑面积为15万平方米，地下2层、地上5层，涵盖了百货、超市、餐饮、文化、休闲等生活服务领域。开发商对该项目的定位是珠三角地标，称无论规模、档次，还是投资量均超过了深圳万象城。

　　早在惠州华贸天地开业之前，对于惠州能否支撑其高端的定位和如此巨大的体量，业界一直有很多质疑。这种质疑的根源是惠州早期购物中心的命运多舛。远的不说，华贸天地对面就曾有一个国际品牌折扣商场“狐狸城”，其在华贸开业之前倒闭。那么，而今已经开业一年整的华贸天地，经营状况究竟如何？

　　4月24日中午，南都记者来到华贸天地现场，地下停车场“车满为患”。当时正当午餐时间，商场内部负一楼和五楼的餐饮人气都还不错，但百货略显得冷清了一点。据位于商场二楼的一品牌男装销售员王小姐讲，平时餐饮的人气一直都很旺，百货人流一般。盈利的情况“要看什么牌子，品牌好的盈利状况也可以，但有些品牌还在亏”。王小姐说她所销售的男装一个月有2万块钱的销售额，老板对这个业绩比较满意。但楼上卖首饰的一位女士则表示生意较淡，每个月的营业额还不够付租金。据这位商户称，她的铺位一个月的租金要4500多元。

　　对于经营状况，开发商有关负责人表示“比预期的要好”。去年商场第一天试营业，日均客流就达到了6万人，人气在接下来的节日里又不断上升。从商户调研的数据看，华贸天地的商户65%是盈利的，20%亏本，15%持平。而且一些品牌华贸店的营业额也高过了在其他购物中心的店面。比如“顺电”的面积仅麦地老店一半，但营业额是老店的一倍。餐饮类“稻香”每月营业额在600万左右，嘉禾每月达100多万。

　　广百百货

　　周末旺平时淡

　　地段：惠城区下埔路

　　开发商：广州市广百股份有限公司

　　位于惠城区下埔繁华地段的广百百货，其简洁雅致的外立面在车流如织、行人络绎不绝的下埔路显得十分突出。不过，商场内的冷清与商场外的热闹，却形成鲜明对比。4月23日下午3点半，广百百货门前一如既往地冷清，十几辆车姿势各异地停在大门口，时而有销售员从商场走出来望望街道风景，随即又返回岗位，连续20分钟，广百百货大门没有迎来一位顾客。

　　商场一楼，仅见几名顾客在挑选衣服、鞋子，还有化妆品。周大福珠宝店有一名女顾客在询问项链价格，味千拉面和仅300平方米的小超市内，除了店员，见不到一名顾客。顺着手手扶电梯上到二楼，这层卖的基本上都是时装，其中不乏阿迪达斯这样的品牌店。但这层依然十分冷清，偶尔能见到两三个少女或中年妇女走马观花地从各时装店前走过，但少有人停下购买。一些销售员在聊天，有的埋头玩手机，有的则在档口张望，似乎生怕错过任何一个路过的顾客。再往上走，主卖服装的三、四层状况大致也如此。

　　一位刚刚走出广百百货的市民李小姐在接受南都记者采访时表示，她在里面逛了一圈，只买了一瓶润肤霜，她说：“其它东西都好贵，很多都是挺高端的品牌，随便一件衣服就几百元，有点不敢买。”另外一名空手而归的王女士则说，她比较少逛商场，头一次来广百百货购物，一看里面的商品都挺贵，便没舍得买。

　　一楼唯一的一间餐饮店味千拉面，一位店员见到南都记者来访以为是顾客，十分热情。店长王可告诉南都记者，店里的生意的确很淡，远远不如港惠新天地店。二楼阿迪达斯专卖店店员阿威在档口站了许久，也没人前来光顾，他坦言该店每月营业额只有4万多元。他说，相比海雅百货的阿迪达斯专卖店每月七八万元的营业额差太远。而这一切的情况，只有在周末或节假日才会好转一些。

　　当日，广百百货惠州店负责人关某以不方便接受采访为由拒绝了南都记者。但曾有媒体报道，广百股份相关负责人表示，广百百货惠州店引入了众多国内外强势品牌，填补了惠州高端消费空白，为本地高端消费人群在市内提供了理想的现代化购物场所。

　　意生广场

　　商户忍亏苦守

　　地段：江北CBD(来源：南方都市报 南都网)

　　开发商：惠州置信房地产开发有限公司

　　惠州意生国际商业广场位于惠州江北市政府旁边，凯宾斯基酒店和佳兆业中心附近，项目总投资约10亿元，总建筑面积近10万平方米，由地下3层、地上6层，共9层楼构成。4月24日南都记者来到该项目时，负二层停车场内已经比去年刚开业时多了一些车辆，但绝大多数车位仍旧空着。南都记者从负一楼走到三楼，人气最旺的要数负一楼的沃尔玛超市，进进出出消费者不少，但也无法跟河南岸沃尔玛店相比。

　　商场一楼的化妆品区、二楼的女装区人气也不佳。南都记者在几个楼层停留了约半个多小时，只遇见了两三位逛街的人。不过从一些品牌的价格来看，其引进的品牌定位和同在江北的华贸中心、丽日购物广场江北店有明显的差异。货品价格适中，更适合大众消费。但因为开业时间不长，目前营业情况仍不理想。位于二楼女装区的“G”品牌女装销售人员就表示，因为生意一直不好，老板总是抱怨每个月要亏掉4000多元的管理费和店租。虽然这一季的新款服装已经挂出来很久了，但走货比预想的要慢很多。在“G”品牌隔壁的另外一家店，南都记者两次经过都没有营业员照看。一打听才知道，因为生意不好老板不舍得请销售员，因此让自己的女儿看店，但也因为经常有事外出导致店里无人照看。

　　“很多衣服跟一个月前我来看时差不多，没有新意。”在此逛街的一位女士这样评价。她表示意生广场的衣服还是很优惠的，她买了两套夏天的睡衣才花了120多块钱，这里的消费水平是惠州商场比较少见的，东西质量也还过得去。三楼一运动品牌的营业员表示，虽然江北的新小区越来越多，但常住人口毕竟比不上老城区。目前意生广场白天人气较少，晚上逛街的人比白天要多一些。总体而言大家都在守，希望人流能尽快多起来。南都记者联系到意生广场开发商有关负责人张先生，但其表示对商场经营状况不太了解，又不在惠州，没有发表任何观点。

　　港惠新天地

　　旺到影院第二年就盈利

　　地段：惠城区河南岸，南部新城演达商圈(来源：南方都市报 南都网)

　　开发商：惠州市富盈置业有限公司

　　4月23日，虽是周一，但港惠新天地正大门还是停满了摩托车和小车，周边密集的车流人流将整个综合体包围其间。下午4点半，进出的顾客开始渐渐多了起来。60来岁的老人带着小孩推着购物车，步履悠闲地在商场挑选商品，年轻情侣手拉着手穿梭在各品牌服装档口。

　　二、三楼的服装专卖店稍微有些冷清，不过，随着时间不断接近下班时间，手扶电梯上开始出现越来越多购物者，与此同时，精品专卖店、皮包店、手机专卖店的顾客一直在增加。从电梯出来的一批批顾客，有的走向服装专卖区，更多的是直奔沃尔玛超市。一些专卖店销售员表示，这个卖场的生意一直都不错，相比其它卖场似乎人气更旺一些。当日，整个商场除了特卖区，人气最旺的依然是沃尔玛超市，从二楼的食品区到三楼的家庭用品专卖区，几乎每个角落都有顾客在选购。而每逢周末和节假日，整个商场更是常常出现人气爆棚的局面。

　　商场内一些购物的市民受访时称，港惠新天地是他们及朋友常来的地方，因为这里有超市、美食、时装和电影院，各种功能和品类都非常齐全，而且价格层次比较多元，选择性强，不算太贵。对他们来说，这样的综合体十分便利。

　　沃尔玛超市港惠店业务经理韦媛告诉南都记者，沃尔玛从港惠新天地开业之日进驻到现在，几年时间，这个商场的商业氛围越来越好，人气越来越旺，周末的每日营业额比平时翻一番，而这几年的营业额，每年都在按百分之十几的速度攀升。在2008年4月就已进驻港惠新天地的万达电影城，这几年也斩获颇丰，在其售票厅，常常呈现火爆场面。惠州万达电影城有限公司策划经理邹彪龙表示，港惠新天地的人气的确比较旺，惠州万达电影城的营业额每年都在增加，并且第二年就开始实现盈利，而在其它三线城市，可能需要三年才能盈利。

　　港惠新天地市场营销总监徐志伟表示，在目前惠城区人口密度并不大的情况下，综合体如此之多，竞争十分激烈，已经出现供过于求的局面。“目前对于港惠新天地来说，最大的问题是经济不景气的大环境导致消费者购买力下降，从而对一些高端商品的营业情况带来不利影响。”徐志伟表示，在一些竞争力差的商品遭遇淘汰退场后，港惠面临如何选择更合适商家进驻的问题。不过，今后港惠新天地将在商场的功能方面进行不断创新，丰富类型，进一步提升服务水平，确保在这个竞争激烈的商圈中的竞争力。

　　世贸大厦

　　一楼店员人数明显比顾客多

　　地段：惠州麦地路与新岸路交界处

　　开发商：惠州广信物业发展有限公司

　　2006以前世贸大厦一直是惠州的地标，其物业类型涵盖写字楼、商业等业态。现在世贸大厦1-6楼主力店是2006年8月进驻的海雅百货，之前2005年开业的世贸百货因为经营不善而倒闭。

　　4月23日下午3点15分，海雅百货的门口的公交站台上，穿梭的人流汇集在此候车、下车，与之形成鲜明对比的是几米之遥的海雅百货门口顾客寥寥，门口“今日优惠”的牌子，显得十分显眼。在南都记者蹲点守候的5分钟内，有3名顾客进入商场内部。

　　海雅百货一楼，以化妆品和首饰、钟表为主力的展柜灯火通明，南都记者视线范围能及的10多个展示专区内，店员的数量明显比顾客多，在玉兰油和佰草集化妆品专柜上，各有2名顾客在听销售员讲解产品。上二楼的自动扶梯的右边，因为销售手机的旺达数码城存在客人较多，记者经过仔细观察之后发现，多数客人是通过连接世贸中心的人行天桥进入店内。扶梯的左手边以女装为主，没有客人光顾。

　　三楼主要是床上用品和儿童用品，展示区的展示灯光也因为没有顾客光临，只开了一半，三楼还有一家看起来还比较高档的美容院，但南都记者在门口也未见有客人光顾。4楼的一半位置给了国美电器，但整个展示区也只有一位消费者前来咨询电脑，一位女导购员在电脑上看电影，“周末或者搞活动的时候人会比较多，平时就这样。”

　　男装区域记者逛了一圈没有发现有顾客光顾。在上5楼的扶梯上，南都记者好不容易遇到一位市民，咨询之后原来是到6楼南国影城看电影的。在5楼的某体育用品专卖店，店员阿强说，不知道怎么回事，在其他商场经营很好的品牌，在这个地方半死不活，当南都记者问及营业额时，对方不愿意透露，说反正不好，在谈话中流露出想撤场的意思。

　　隆生半岛商业广场

　　人流一直比较稳定

　　地段：惠城区东平大道

　　开发商：惠州隆生企业集团

　　隆生半岛商业广场的主力门店吉之岛是2008年进驻的。4月23日下午4点，淅淅沥沥的小雨让在吉之岛门口聚集的出租车超过10辆之多，从商场内形色匆匆走出的人群迅速坐上出租车离开。在吉之岛主大门入口处的肯德基虽未到吃饭时间，但进入餐厅的玻璃门不断被人推开、合上。一楼商场的中空广场进口大众的三台展览车前，不断有顾客前去咨询，不时有人钻进驾驶台体验，一个工作人员有些应付不过来，“这里的人流一直都比较稳定，东平的居民来吉之岛比较多”。

　　吉之岛的超市，人流较多，水果、蔬菜柜台前专注选购的市民络绎不绝。吉之岛在品牌组合上有些与众不同，一、二楼靠东平大道沿线布局的都是餐饮，之后才是品牌店、百货类商品。沿一楼扶梯上二楼，楼梯左边的摊位被全部封闭起来，吉之岛的店员介绍，在装修，因为怕影响展示形象，故暂时间隔起来。靠右侧的服装品牌店，顾客较少，离扶梯不远处收银台的工作人员因为客人较少干脆低着头看书。

　　“谭木匠”店员何小姐说，吉之岛的生意总体上不错，因为管理比较好，产品的品质也比较好，消费者还是比较信任的。“遇到旺季团购的比较多，这个小店一个月营业额可突破8万元。”

　　但何小姐同样说出了自己的忧虑，2011年下半年开始，人气和之前相比有不同程度的下降。何小姐解释，一方面是吉之岛的服装品牌店近期都在装修，让顾客可挑选的空间变小。但主要原因是江北的华贸中心、意生广场先后开业，分离了相当一部分江北的客流。

　　江北的华贸中心、意生广场的开业，对吉之岛有多大的影响？截至发稿之日，南都记者费劲周折未采访到商场的管理层。

　　隆生商业广场

　　较为成功的购物中心

　　地段：惠州花边岭广场

　　开发商：惠州隆生企业集团

　　2005年完工的隆生商业广场，是惠州最早的商业综合体之一，也是到目前为止，惠州经营最为成功的城市综合体。其主力门店天虹商场于2005年进驻惠州以来，经过数年的积累树立了较好的口碑和品牌，成为麦地商圈核心的购物场所之一。经常开车去天虹购物的市民对此或许心有体会，写字楼加上商场让这个不大的停车场经常是超负荷运转。

　　4月23日下午1点40分，南都记者来到天虹商场门口蹲点，天虹商场门口不断有顾客进出，门口右侧的星巴克咖啡厅内，也有三三两两的人群在喝咖啡、聊天。

　　和海雅百货的品牌组合无异，天虹商场的一楼依旧是以化妆品、钟表、珠宝、首饰为主，时间点是午休时间，客人并不多，但超过3个专柜都有客人在展台前进行咨询，在直达电梯的门口，有3名顾客在等待，一楼通向二楼的扶梯上不间断有人上下。

　　4、5楼，南都记者发现都有顾客光顾。在6楼的卡宾专柜，销售员介绍，在惠州以前有好几家卡宾品牌店，但目前只有天虹这一家保存下来。

　　相比而言，8楼的超市生意显得有些冷清，当天南都记者站在超市门口7分多钟时间，未有一个顾客进入超市。

　　这一情况在南都记者采访惠州天虹市场部经理卢华胜时得到了证实，“超市不是我们的主营业务，是作为一个服务项目而存在。对面的人人乐也分流了超市的大部分客源，超市生意不好是正常的”。

　　○开发商说

　　政府规划滞后是购物中心发展的最大障碍

　　惠州天虹商场市场部经理卢华胜

　　目前惠州正处于商业发展的黄金时间，大品牌零售和购物中心都寻找时机进驻惠州，客观上分析会分流部分客源带来竞争压力，但这种竞争是良性的，竞争会让各种商业业态的产品质量、服务水准得到大幅度的提升。这些购物中心进驻惠州本身也是对惠州城市的认可。天虹商场的统计数据显示，2009年以前，惠州天虹的辐射面主要是在惠州城区，而2009年以后，惠州周边县市的客源显著增加，河源、赣南也有客人来此购物，这说明当一个城市的商圈聚集效益达到一定规模的时候，对周边城市的辐射力度会逐渐增强。

　　惠州目前商业业态布局上，密集程度是较高的，我们必须承认这样一个事实，惠州的城市人口增量远远赶不上商业业态的增长幅度。惠州的购物中心越来越多是好事，但发展的困局也很明显，就是政府的规划明显滞后。不同的商业业态组成的是一个商圈，但是要想这个商圈形成对周围区域的辐射力，仅靠这些自身的商业业态并不够。麦地商圈，是惠州最核心的商圈，目前也仅有天虹、人人乐、数码街这些简单的配套组合，仅能满足简单的购物需求。外地顾客来此衣、食、住、行、停车、休闲能不能一站式解决，南坛、下埔片区和花边岭商圈的互动性能不能再加强，这都需要政府的规划先行。

　　为什么顾客到深圳华强北可以呆一天，原因就在于周边的商业业态、配套丰富，在商圈的整体规划上，政府还是需要做更多前瞻性的引导工作，让这些城市综合体真正成为核心商圈的助推器。

　　“一哄而上”必然“供大于求”

　　华贸中心有关负责人

　　谈到惠州购物中心是否存在供大于求，竞争是否激烈，华贸中心有关负责人表示，从市场角度看，资本总是喜欢流向机会多的地方。任何时候、任何市场中一哄而上的同质化产品总会出现供大于求的现象。但差异化的产品却总会相对稀少，受到市场认可。惠州的高端商业配套市场是供不应求的。因此，在华贸天地即使是亏本的商户也不愿意撤离，还是以长期经营的理念，看好华贸未来的潜力。

　　商场经营都要经历从探索期到培养期到成熟期的过程，深圳万象城、金光华等都是经过四年左右的培养期才逐步走到现在的。华贸天地既有国际一线的高端品牌，也有普通市民消费得起的中端品牌，以BH G超市为例，尽管他60%以上是国外进口产品，但也有国内的，而且，部分国内品牌产品比一般商场超市价格还更便宜。比尔·盖茨谈成一次生意，就奖励自己吃饼干，他也经常吃汉堡包，也有基本消费。同样，一个白领挣3000块，他也有可能在某个时候奖励自己或是父母朋友一个名牌包，也是某些奢侈品的消费者。华贸天地不把顾客进行分级，所要营造的，就是你花的钱多与少，都可以享受到优雅环境、最高品质服务。

　　○业内观点

　　无效供给是购物中心最大的问题

　　中国购物中心产业资讯中心主任郭增利

　　购物中心的同质化，其实是跟国内零售业的发展不充分有一定关系。在零售业比较发达的城市，人们到一个购物中心去消费，不是冲着购物中心里某一个品牌去的，而是购物中心本身的文化和特点去的，但国内则完全相反，大家到一个购物中心去消费，更多是冲着某个品牌商家去的。我们在学习国外的SH O P-PIN G M A LL这种形式的时候，其实忽略了我们的环境跟国外是完全不一样的。国外的购物中心是在零售业发展比较充分的情况下发展出来的，那么国内购物中心之间同质化竞争严重，大家争抢的就那么几个主力店，就说明了我们的零售业发展还是非常不充分的，购物中心没有更多的选择。开发商非要在零售业发展不充分的时候来做购物中心，那么就会造成大家的货品、资源不足。

　　购物中心是否存在供应过多，我觉得可以这么来看。一是较多的购物中心项目浮出水面，风险在哪里？最大的风险并不在于开发商，而是在于这个城市。做购物中心，是需要做成“百年建筑和百年商业”。百年建筑是指购物中心的建筑应该包含城市的符号在里面；百年商业是指它能够持续经营。从外部环境来讲，购物中心集中出现，不是开发商能左右的，实际上是政府的行为。例如，在住宅调控之后地方政府在投放土地时，商业和金融用地是明显上升的。对开发商来讲，他只要判断这个土地未来有充分的溢价空间就够了，就可以进入这个领域。因此说，承担这个主要风险的不是开发商，而是整个城市。

　　二是中国的购物中心是不是数量大得惊人，市场消化不了？我觉得也不完全是，因为随着城市综合体面积增大，购物中心面积并没有大面积地增加。我曾经听到美国人说他们人均购物中心的面积是超过2平方米。我觉得最大的问题是结构问题，即有效供给有限，无效供给泛滥的问题。我们的购物中心一般在有些空间是过于密集的，但在有些空间又是不足的。都集中在城市中心，但在一些配套不足急需要综合体的地方又偏偏没有。无效供给是购物中心最大的问题。

　　○香港借鉴

　　二十多个购物中心共存，赢在主题理念各异

　　独特的主题理念是购物中心的灵魂。每一个购物中心必须研究本地区目标客群的购物需求、消费心理、区域文化，确定购物中心主题，而后在空间处理、环境塑造、形象设计等方面对商业主题进行一致性表现，从而形成差异化的竞争优势。

　　香港迄今为止共有20多个购物中心。香港面积不大的城市版图上，如此之多的购物中心能够良性竞争、高度依存，主要在于各个购物中心都有独特的主题。如香港的朗豪坊———以天空之城为主题的购物中心，从人造天空的天幕到通天梯的设计，都体现了以年轻、时尚、现代为特色。还有IFC-M A LL———以城市观景台为主题，天台上一把椅子、一张桌子的设计，都体现了IFC-MA L L所着力营造的景观主题。日本大阪的生态型购物中心N am ba主题更明确，设计了一个人造峡谷式公园购物中心。与此同时，香港购物中心还努力倡导精细化的服务管理理念，不断培养消费者的忠诚。例如香港尖沙嘴K 11位于购物天堂的黄金地段，名店林立。海港城、中港城、崇光百货等都已盘踞多年，具有较高的消费者认可度。为了避开与这些竞争对手的直接竞争，K 11购物中心65%的品牌是首次进驻香港的旗舰店。

　　专题策划/统筹：南都记者 李丹

　　专题采写/摄影：南都记者 李丹 蒋奇政 见习记者古优裕