近年来江门商业地产逐渐升温，商业圈不断北拓。                                       黄夏城 摄

台山地王广场陷入经营困境。

  在史上最严厉房地产调控政策的压力下，投资者的目标逐渐转移，商业地产热在全国范围内掀起，江门近年来也开始发力，不少知名外地开发商纷纷抢占江门商业地产市场。然而，商业地产投资存在风险，并不都能带来可观的收益。

    商圈北拓 外来开发商抢占市场

    目前政府着重开发北新区，江门商圈呈北拓趋势。而布局北新区的商业地产项目中，不少是知名外地开发商开发的。

    在北新区迎宾大道中，隔着公路对面而立的上城财富中心和江门国际金融大厦正在建设中，一个CBD（中央商务区）逐步酝酿形成，有望成为江门商业地产拉动经济发展的重要力量。

    上城财富中心（五邑大学科技大楼）由本地开发商——江门市龙骏置业有限公司投入开发和建设。据了解，该项目将集金融、保险、证券、科技研发、企业总部、商务办公、高端教育培训、商务酒店等于一体，某银行江门总部也将落户于此，从而成为江门“新的财富高度”。据介绍，该项目高28层，以“营造江门前所未有的国际高端办公环境和专业服务”为理念，旨在打造国际甲级商务写字楼，将于今年7月完工，满足有意进驻江门发展的各大型企业办公需求。

    4月9日，位于益华百货旁边的江门国际金融大厦封顶。据了解，该项目总投资3.5亿元，地下2层，地面26层，总建设用地面积8572平方米，总建筑面积71302平方米。项目开发负责人、利和实业集团（中山）有限公司总裁助理熊波清介绍，作为金汇广场开发项目的最后一期，江门国际金融大厦定位为泛金融服务业的甲级、5A智能系统写字楼，银行、证券、保险等金融服务机构为重点服务对象。该项目将以金融为龙头，集合法律咨询、会计等配套企业，为企业、市民提供一站式的全面服务，通过打造一个真正现代金融服务业的平台，提升江门金融服务业水平。

    熊波清表示，该项目将丰富金汇广场的产品线，成为金汇广场再升级的平台。计划引进5—6家现代高档特色餐饮店，建设一家拥有7个放映厅的影院，配备游泳池、网球场等多种运动设施的健康会所，以满足发展需要。

    据介绍，利和实业集团（中山）有限公司成立于1983年，目前旗下有多家下属公司，商业网络覆盖珠三角前沿区域，专注于投资酒店、超级商场、城市综合体等大型房地产项目的投资。其在江门还开发了“江门新之城”、“开平新之城”、“金汇豪庭”、“金汇城市广场”等项目。

    去年9月下旬，江门苏宁广场落户北新区。据介绍，该项目由苏宁置业开发建设，总投资达30亿元，占地159亩、建筑面积40万平方米，欲打造集全球顶级购物中心、超五星级铂金酒店、甲级智能办公、酒店式公寓等于一体的高端商业综合体，预计建成运营后将成为市区第三产业发展的龙头，每年可为江门增加税收3亿元。业内人士表示，苏宁置业的进入将加速北新区的人气聚集，形成城市核心。据了解，苏宁置业是苏宁电器旗下大型房地产开发集团，专注于高端综合地产的开发建设，开发范围涉及商业地产、住宅地产、科技地产、旅游地产及物流工业地产五大领域。

    去年10月20日，蓬江区“十二五”重点项目之一的国翔时代广场正式奠基。据了解，该项目定位为珠中江首席综合购物中心，耗资9亿元，预计2014年建成，届时将成为粤西首席商业地标。根据规划，国翔时代广场位于江门北新区CBD核心区，毗邻五邑华侨广场，总建筑面积约21万平方米，有三层地下建筑、五层时尚购物中心、一座21层高的甲级智能化办公塔楼和一座26层的酒店式公寓。

    业内人士认为，凭借其城市核心的板块价值、丰富的高端物业形态以及强大品牌号召力，国翔时代广场城市综合体建成后，有望弥补北新区配套不足的短板，使该区未来的发展价值被重新界定，不仅在硬件上得到升级，生活配套设施变得愈加成熟，其城市价值、文化价值、地段价值也将得到全面提升，“国翔时代广场将成为推动北新区乃至整个江门现代商业蓬勃发展的商业航母，整个北新区的商业格局或将发生重大改变”。

    商业地产投资有风险

    商业地产投资热，回报是否理想呢？部分成功的商业地产项目确实获得了较为可观的收益回报，如金汇广场。五邑大学人事处处长、教授刘志坚告诉记者，早两年金汇广场的税收就有几千万。但是，并不是所有商业地产项目都能经营得这么好，从而获得高额的利润回报。有一些商业项目，虽然没有做得很成功，但还能维持下去。而有些商业项目则是陷入经营困境（如台山地王广场），甚至难以为继，比如新一佳超市结业。商业地产能否获得理想回报，这与其经营模式、经营管理公司的水平密切相关。

    刘志坚表示，商业地产经营模式主要有三种。第一种是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，招商合作，以租金作为主要的收入来源。金汇广场便是这种模式。熊波清告诉记者，开发商自己持有产权，通过资产营运实现资产快速增值，所获得的综合回报可能比销售获得的开发利润更高。但是，前提是这些商业地产项目必须是优质资产，这就要求开发商要有商业眼光，并具备良好的资金实力。

    第二种模式就是“出售”，这种模式是商业地产最原始的模式，适用于小型商业物业，但目前单纯的出售不再适应商业地产的发展。江门新之城就是这种模式。熊波清认为，这种模式是商业地产经营模式中的初级产品，属于“来料加工型”，所获得的利润来源于地产开发，不具自我增值空间，没有真正把商业地产带来的利润最大化。

    第三种是“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的大部分物业出租，另一小部分基于某些目的而销售。

    据台山市地王广场商业管理有限公司总经理梁先生介绍，台山地王广场的商铺以出售为主，开发商自留了小部分，台山地王广场由该公司全权经营管理。据其介绍，该公司与大部分业主签订了委托经营管理合同，合同规定由该公司代理业主经营管理商铺十年时间，并明确每年支付给业主的租金收益。然而，由于该公司经营能力不足，入驻品牌的数量有限等原因，台山地王广场的人流量一直不足，商家经营举步维艰，超过90%的商户拖欠租金、水电费等，项目亏损严重，陷入经营困境。继而无法保障业主的租金收益，造成业主的利益受损。

    对此，业主梁小姐介绍：“发展商之前利用‘十年返租100%回报，0风险’等广告吸引投资者，令我们觉得多贵都没所谓，反正100%回报。但现在却借经营困难减租金。”她担心，台山地王广场开发商和管理公司日后可能完全不给租金，甚至通过清盘等方式脱身。梁小姐继而质疑：“任何新商场开头3至5年都是开拓起步阶段，要马上靠商户缴交的租金收入反租给小业主是没可能的”，她说，开发商早就抬高售价，从小业主身上拿了一笔返租开支，“钱去了哪里？”（台山地王经营陷困境事件，本报将继续关注。）

    熊波清认为，台山地王广场经营出现问题是受项目自身条件决定的。首先是其“十年租金收益”的经营模式成本高，经营压力大。他表示，商业地产有个培育期，需要养场和旺场，一般来说，2—3年时间是必需的。其次是招商问题，要做好市场调查，才能更好吸引目标客户，否则无法根据市场情况作出及时调整。据梁先生介绍，台山地王广场在正式开业之前就已出现招商困难问题，许多原本有意向进驻的知名品牌因全球经济市场环境下滑等原因，纷纷推迟或暂不进驻。由于商家稀少，还将原定2010年底的开业时间推迟到2011年1月22日。

    对于商业地产运营，熊波清认为，越是好品牌，对商场环境要求越高，招商不好，会直接对后期营运造成影响。

    刘志坚认为，江门商业地产项目存在的问题，主要有两大方面。一个就是经营水平问题，另一个则是城市规划问题。