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    城市综合体是城市进化过程中的重要部分，也是一个城市发展成熟的标志。近十年来，我市产业结构中第三产业占比偏低，不仅每年承受上级考核的压力，而且掣肘经济总体健康发展。但我市具有强大的消费潜力，从我市城市综合体发展的先行者逸豪酒店及益华百货的落户，到如今众多城市综合体进驻，江门多个大型、超大型城市综合体呼之欲出，第三产业大发展的时代已经来临。因此，有必要进一步提高发展城市综合体必要性和迫切性的认识;加大扶持力度，注重市场培育;做好城市综合体项目建设的服务工作;加强城市综合体建设的组织保障，从而进一步助推我市第三产业的发展。

    A 江门已进入城市建设跨越提升关键时期

    统计数据显示，2011年江门市人均GDP达到6358美元，这是服务业加速发展和适合集约型服务业房地产发展的关键阶段，也即我市的建设发展已进入城市建设跨越提升、经济发展转型升级、社会事业全面突破的关键时期。随着多个大型、超大型城市综合体进驻江门，第三产业大发展的时代已经来临。

    “城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体能产生巨大的经济效益和综合社会效益，被称为推动经济发展和城市现代化建设的新引擎。对国内外城市综合体的研究表明：城市人均GDP的高低决定了城市综合体的发展阶段。统计数据显示，2011年江门市人均GDP达到6358美元，这是服务业加速发展和适合集约型服务业房地产发展的关键阶段，也即我市的建设发展已进入城市建设跨越提升、经济发展转型升级、社会事业全面突破的关键时期。

    近十年来，我市产业结构中第三产业占比偏低，不仅每年承受上级考核的压力，而且掣肘经济总体健康发展。2000年我市服务业占比39.6%，到2011年降为38%，且与全省的差距不断拉大。2000年比全省低4.7个百分点，2011年差距扩大到7.3个百分点。从增速来看，2001—2011年，我市的服务业年均增速为9.5%，比全省平均水平低2.4个百分点，比全市GDP年均增速低2.4个百分点。与珠三角其他城市相比，我市的服务业更显落后。2011年服务业占比低于广州23.5个百分点，在珠三角排第7位。2011年全市服务业完成固定资产投入281.13亿元，占全部投资的比重为37.9%，均在珠三角排末位。投资占比分别比广州、深圳低46.4和39.1个百分点，发展后劲乏力。

    例如我市商业，与国内一线城市相比，目前整体上属于传统百货业态。一是商业网点分散，商业设施规模小、档次低，缺乏大中型商业设施。二是缺乏大型商贸企业，限额以上企业以及连锁经营企业少。虽然近几年随着国内优秀开发公司和商业管理机构的进入，商业体量不断加大、商场设计逐步提升，服务品质也有了明显提高，但发展、转型升级的潜力巨大。从消费购买力来看，在港、澳、穗、深等地的高端购物场所里，并不鲜见江门消费者的身影，这些奢侈消费大多是在外地完成的。最近豪车品牌抢滩江门就是一个例证。这些高端豪车品牌看中的也正是江门强大的消费潜力。

    逸豪酒店及益华百货作为我市城市综合体发展的先行者，2004年9月落户江门，经过8年的发展，带动了所在片区的商业繁荣，也为后来进驻江门的城市综合体打下了良好的基础。2011年定位为珠中江首席综合购物中心，拥有商业中心、写字楼和酒店式公寓的城市综合体——国翔时代广场正在兴建，即将投入使用；国内某知名企业计划打造的大型城市综合体也将进驻北新区；总建筑面积达33万平方米，集购物中心、酒店、办公楼和住宅为一体的城市综合体——益丞国际广场已进入品牌招商引店阶段。2012年10月，保利华南实业有限公司宣布，将投资百亿元建设江门前所未有的航母级城市综合体……江门多个大型、超大型城市综合体呼之欲出，第三产业大发展的时代已经来临。

    B 以城市综合体建设为引擎，加速第三产业发展

    （一）进一步提高发展城市综合体必要性和迫切性的认识。

    发展城市综合体，一是有利于促进我市城市土地集约节约使用，以“紧凑型”城市取代“蔓延型”城市是实现城市可持续发展的必由之路。二是有利于突破城市单中心发展格局，促进网络化都市发展。单中心发展模式是带来城市拥堵、交通不畅等城市病的主要原因。处于非核心区域的城市综合体发展，通过丰富的业态布局和整合，可以创造出更多的商业机会，提供大量的就业岗位，从而吸引大规模人群的聚集，使得所处区域的土地区位价值得到快速提升；三是有利于拓展城市公共空间，创造良好的社会效益。城市综合体往往布局在一个城市的中心、副中心或交通枢纽等重要地段，因此将成为该区域乃至整个城市最具活力的中心和周边市民社会公共活动的中心，为居民的物质消费和精神消费提供丰富、和谐的多元物质载体。四是有利于提升城市竞争力，改善江门的城市形象。城市综合体作为商务、商业等服务业发展的重要载体，是未来城市经济的核心增长点——楼宇经济、总部经济的有机集成。

    （二）加大扶持力度，注重市场培育。

    市场培育比项目建设所花时间更多，难度更大，也是城市综合体发展成败的关键。管理部门要为企业经商提供良好的服务，企业也要根据综合体的各自特点进行准确的市场定位，千方百计吸引国内外知名大企业入驻，不断增加市场人气，提升商业氛围。我市应参考国内先进城市的发展经验，尽快制定出台《关于推进城市综合体建设的若干意见》等扶持城市商业地产发展的综合配套政策，吸引国内外资本共同参与综合体开发建设，大力提升江门的城市形象和整体竞争力。

    城市综合体开发，不只是一个节点的建设，而是一个从政府到开发商到消费者的专业产业链建设过程，综合体的建设对城市发展水平、开发商实力、交通地理环境等都有着严格的高标准要求，仅凭开发商自身的努力远远不够，还需要相关联的服务行业的跟进与完善。需要培育资本市场不断成熟，完善各类融资渠道，并借鉴国外城市综合体管理、运作的成功经验。

    （三）做好城市综合体项目建设的服务工作。

    一是合理规划设计城市综合体项目的建设。城市综合体作为一种全新的地产开发模式，涉及城市空间布局、城市功能定位、区域经济发展等多个方面，规划、国土、建设部门要考虑市场需求、区位特点、交通规划以及经济效益等因素。二是加快手续办理，进一步提高服务效率。建设资源整合、数据共享、安全高效的公共信息网络平台和服务平台，采用更为简化的申请表、网上审批等方式，简化环节、并联审批、限时办结，使服务项目的办结期限缩短；建立大客户服务制度，落实专人负责全程做好相关服务工作；保障建设用地，综合考虑动迁、拆迁、安置和环境配套中的问题，统筹安排，着力解决土地供应等基础性工作。三是在有关政策框架内减免相关费用。对城市综合体建设主体的城市基础设施配套费给予一定优惠；对建设工程中的费用减免收取，建成初期维护费用缓缴、分期付款；建成后对引进国际大企业给予一定的奖励扶持等。四是着力完善配套基础设施。要围绕城市综合体建设，科学高效地构建并完善现代化基础设施体系，为新城区建设、城市综合体功能重构提供先行保障。特别是要做好新城区的相关基础设施和服务设施配套建设，着力把城市综合体培育成为城市发展的新增长点。五是“特事特办”服务发展。根据投资强度、带动就业人口的数量适当给予税收优惠，对经营实体方面要采取适当的政策倾斜，鼓励国内外资本共同参与综合体开发建设。

    （四）加强城市综合体建设的组织保障。

    作为城市的建设者和管理者，在我市城市综合体建设过程中，各级政府应充分认识到发展城市综合体是加快三产发展，优化产业结构，提升城市品位，增强综合实力，改善投资环境的现实需要，是顺应世界城市发展趋势的必然选择，应立足本职，积极做好有关工作。一是加强指导。建议成立城市综合体建设领导小组，建立定期例会制度，研究解决城市综合体开发建设中的重大问题。二是加强考核。各职能部门要分解落实工作责任，确保城市综合体建设取得实效。三是加强协调。城市综合体的开发建设，会涉及到规划、土地、资金、政策和基础设施配套等重点问题，各级各部门要采取积极、灵活、有效的措施，切实帮助解决。