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   忽如一夜春风来，商业地产在江门如火如荼地发展了起来。去年保利进入江门，意图打造大型的商业地产航母。今年年初，万达拿下北新区核心地块，以迅雷不及掩耳之势建设以及销售。此外，益丞国际广场、国翔时代广场、奥园外滩以及一些楼盘推出的商铺，使得北新区成为商业地产投资的一片热土。

    在北新区商业地产兴起一股造城运动的同时，也有不少质疑的声音传来：江门的房地产行业，是迎来了商业地产发展的新时代还是出现了泡沫？

    走访：江门零售业日子不好过

    虽然购物中心越开越多，但并不代表做商业地产就是稳赚不赔。即使在旧城区，也有不少商业体举步维艰，位于建设路电信大楼对面的新之城便是一个例子。

    周末晚上8点，笔者走访了新之城部分商铺。虽然是休闲娱乐的时间，但新之城似乎显得人气并不足。二楼华润万家超市的顾客稍多，但与一些中心城区的大型超市相比还是显得冷清，人流甚至比数百米以外的大昌超市还要少，一楼的品牌服装店更是少人光顾。李小姐是一家品牌服装店的销售人员，她称来这里逛街买衣服的人极少。“我之前在步行街附近一家服装店做导购，每天都很忙，现在在这里卖衣服要清闲多了，有时候店员比顾客还多。”李小姐说。

    笔者上到三楼苏宁电器，偌大的一个电器商场更是门可罗雀。笔者走了一圈之后发现，有些店铺的服务员都不知道去哪里了。“这里的租金不算贵，但要在这里赚钱，很难。”一位店主说。

    新之城停车位充足，业态也比较丰富，市民为何不愿“帮衬”呢？业内人士认为主要因为新之城过于“势孤力薄”。纵观新之城周边，除了一片住宅区之外，没有别的商业配套。这样就很难吸引别的地方的人过来这边消费。单做周边居民的生意，显然“喂”不饱新之城这一个购物中心。

    曾经吸引了众多市民眼球的乐购江门东华店日子也不怎么好过。刚开始乐购江门东华店吸引了不少市民前来购物，但随着时间推移，市民的这种新鲜感似乎过去了，不少店主称生意远没有开业那段时间红火，有些店铺甚至打起了退堂鼓。

    与住宅不同的一点是，做商业地产意味着要承担更高的风险。地段不好或经营不佳等都可能使投资者大亏一笔。此外，影响商业繁荣的其它因素也有很多。

    王女士在卜蜂莲花一楼开了一家店，由于价位不高，生意一直以来还算不错，但自从双龙路口开始建设下沉式立交之后，王女士的生意一落千丈，收入大减。“建设下沉式立交之后，很多老顾客都抱怨交通不方便了，这个路段变得特别复杂。幸好我做的都是附近居民的生意，现在只能等着工程完工，熬过这段时期。”据她介绍，平时周末她的店客人都应接不暇的，现在很少看到这种情况了。

    疑问：能否喂饱如此多的商业综合体？

    商业地产的发展与当地的商业发展紧密相连，商业地产不过是城市商业的载体，若无商业的繁华，商业地产的存在就无意义。从笔者的走访中得知，江门零售业的日子过得并不是那么红火。那么，江门目前的商业氛围是否足够浓？能否满足这么多的城市综合体发展需要？

    不少业内人士对此持乐观态度。他们认为，照目前的江门商业气氛来看，显然是“喂”不饱这么多商业综合体的。但江门的消费能力并不差，江门商业气氛一直都不浓烈，是因为江门的“硬件”实际上无法满足市民的消费需求，所以有一部分消费需求被压抑或者被转移。例如每至周末就会有很多江门人到香港、澳门去消费，这一方面是香港、澳门自身所具有的吸引力，但另一方面也是体现了江门本地的商业无法满足居民的消费要求。此外，还有很多市民到佛山、广州等地去消费。本地的商业体发展起来，商业气氛也跟着旺起来，这样很多被压抑或转移的消费需求也就会被释放出来，到时候江门的商业氛围一定会比现在要好得多。

    有专家认为，江门这座城市发展较为迅速，目前江门中心城区的居民不足100万。根据江门市住建部门发布的规划预测，未来三年江门中心城区将会增加10万常住人口，达到108万，而人口的增加必然会带动商业的繁荣。

    此外，按江门市未来的城市发展规划，滨江新区将是未来三年内重点发展的区域。这么一来，北新区再也不是边缘区域，而是连接新区和旧区的一个纽带，是一个融合了新区和旧城区的过渡地带。这样的区域正是商业发展的温床。

    但也有声音质疑江门的消费能力被高估。他们的依据是江门的GDP并不高，消费能力很难上去。据4月23日江门市统计信息网公布的一季度统计数据显示，继去年经济总量被茂名超过后，今年江门在全省的排位再次下滑被湛江超越。江门市统计信息网最新公布的数据显示，江门今年一季度生产总值为406.87亿元，位列全省21个地级市的第9位，其增速更是进一步走低，相比去年仅增长4.3%，列全省倒数第一位，不但远远低于全省和全国水平，而且创出了改革开放以来有可比数据的最低点。这一经济表现难免让业内人士对江门的消费力失去信心。

    北新区将会成为城市的核心区域，这一点似乎并无争议。但是，目前北新区各种配套设施尚不完备确又是不争的事实。北新区目前聚集了江门最多的商业综合体。那么北新区的商业要多久才能繁荣呢？江门市益丞商业管理有限公司副总经理邓永健认为，北新区要真正繁荣起来，起码要等三五年。在这三五年时间里，商业能否熬过这段市场的培育期，还得看商家的决心。