清远是一座怎样的城市？清远未来商业的走向到底又是怎样的？9月28日时代广场特约之清远商业发展论坛将畅谈全国新型城市化战略下商业发展的机遇，结合清远的最新城市定位，探讨清远商业投资环境与潜力，分析面对势头凶猛的商业项目开发现状，清远到底需要怎样的商业综合体？专家、学者及百货、餐饮、零售业等各领域的专业人士纷纷发表了自己独特的见解。

广东省房地产协会副秘书长 李巧环

清远商业地产投资全省倒数第三

今年1至8月份广东省房地产市场运行纵观，首先是销售市场方面，1至8月份从广东21个地级市商品房销售面积看，广州是以886.98万平方米居于首位，第二和第三是惠州和佛山，清远是销售面积200万左右，其中非住宅面积，也就是商业地产，广州总的销售面积是185万平方米，居于首位，佛山是83.77万，清远是12.26万平方米，居于全省第11位。

建设投资方面，从商品房新开工面积看，广州以1500万平方米的开工量遥遥领先，佛山、中山、惠州是以500至800万平米为第二梯队，清远和东莞、肇庆等6个城市是300万到500万平方米之间。从同比增速看，云浮、潮州、汕头、河源等城市新开工面积有不同幅度的增长，清远等城市同比下降，非住宅新开工面积同比增长的有湛江、梅州、云浮、汕头、清远等13个城市。从房地产完成投资额来看，广州以1069.53亿元的投资额位居第一，深圳和佛山分别居第二和第三，清远投资额在100亿元以上，位于大约第十的位置。

从投资业态的结构来看，商品住宅投资额占总投资额比重高于70%的城市有13个，清远接近90%，广州最低约55%，非商品住宅投资额比重正好倒过来，超过10%的是有30%的城市，广州第一，清远排名倒数第三。

根据年度的房地产开发投资额、商品房的销售面积、城镇单位房地产业在岗人数的总量指标，以及商品房平均销售价格，城市化率，和商品房销售均价与本地城镇居住的比值，对广东省的房地产市场进行了分析，广州和深圳为一类，这类城市的特点就是市场相对成熟，侧重质量的增长，珠海、佛山、惠州、东莞和中山为第二类，它的特征就是市场较为发达，由数量增长向质量增长转变，清远等13个城市为第三类，就是市场是成长阶段，具有一定的规模，还需要质量增长的。

希望时代广场以及清远的商业地产都能够注重品质的发展。同时，个人建议时代广场可以从地标性节能建筑、以人性至上、重视细节等角度做出差异化。通过旅游资源把时代广场打造成一个让大家能够来体验慢生活的体验区，吸引广州甚至珠三角地区的人到清远来购物、体验慢生活节奏，而不是像以往清远人都到广州、深圳、香港购物。

广东财经大学流通经济研究所所长 王先庆

清远交通格局的改变将带来巨大人流与商流

清远商业地产投资的优势可以从政策机遇、交通区位、广清城市化进程中的错位和差距及清远商业投资价值的发现几方面来分析。

从城市化的角度来说，粤东西北与珠三角地区区域发展不协调，所以现在特别强调区域一体化发展。除了广清同城外，个人认为更应把广州、清远和佛山连起来看，就是广、佛、清三角地带一体化，这样更有利于这个片区均衡发展。因为它们之间有一个交汇点，就是广州北二环、佛山二环和清远的这个片区，就是清远新城、从化、花都一直到南海这一块，可能是未来广州为主的商业辐射和同城的城市化过程中获得机遇的重要片区。

从交通区位看，以往交通布局和线路主要面向海洋带发展，清远区位优势没有得到很好发挥。随着广乐高速等系列交通格局改变，清远和珠三角越来越融为一体，交通格局成了很好的资源，并带来人流、客流、商流，没有商流就永远不会有商业的发展，所以这近几年来或者未来的5到10年间，清远在交通上优势的变化，将完全可能与这种强大的人流或商流吻合起来。

广州和清远在城市化进程中存在错位和差距的优势。从城市化进程的水平来看，广州已经是进入城市化后期，而清远才刚刚进入中期，所以这种商业和产业结构成熟度不一样。以广州为主的商业会向周边扩散，这种扩散就会把很多的中等和低等的业态跟周边吻合，这个就使商业的扩散和资源的重新组合带来第三个机遇。

商业投资价值的发现。当一个区域的商业还没有发展起来的时候，这个商业的价值是没有多少的，因为它是边缘的，但是当一个商业聚集到一定程度以后，商业在整个国民经济和城市中的定位发生变化，然后价值才开始高成长，会暴涨。这一点清远市又刚好在这个价值的洼地，无论电子商务怎么发展，对于一个三四线城市来说不会有那么大的变化，它的业态仍然有强大的生命力。

另外，清远进入商业地产快速发展的高峰期。一直以来清远有三缺：缺商业龙头企业，缺商人阶层，缺商业氛围。目前这种缺陷成为机遇，使不少对清远城市有信心的投资者涌入，为清远商业地产发展带来希望。建议清远城市的旅游与商业融合，吸引人来了，还要留下消费，这样城市才会繁荣富有。

广东省流通商会执行会长 黄文杰

商业项目要发掘自身优势做出跨区域特色

清远商业项目如何发掘自身优势做出跨区域特色？一是，清远和广州的错位。如果清远也做一个类似天河城，简单复制这样的项目，可能能满足本土居民消费需求，但是达不到拉动广佛或者更多区域人口过来的目的。所以，要强调新区、老区、乃至新区里其他同行项目上都要错位。这要求在整体的策划、运营、招商整个过程中体现出来，更要体现整个清远的项目跟珠三角的其他项目错位。

二是，用清远特色来突出差异化。首先广州人特别好吃，清远也可以大力倡导餐饮业，同时清远很多漂流场所也非常有特色，就说在做自身的商业项目的时候，首先要发掘自身的优势，尤其跨区域这样的差异呈现出来，同时在本地区的商业项目之间，更要体现差异化。参考日本一项商业项目，通过跟自然生态、文化艺术等进行结合体现它的差异。

还有就是商户的差异，从广州珠影、日本运河城等项目来看，它们从引入的特色商户到每年大量的地面活动来突出自身项目的特色。时代广场，从规模和综合性来说在整个清远市具有领先性，虽然领先但也要和后来者有差异，同时更应考虑和不同城市之间的呈现自身特色的优势。

另外，商户投资首先要考虑的是一个增值的潜力，在这个前提之下当然现在基数越低越好。清远在整个地产形态里面，在全省是排在倒数前三的，我觉得正好说明清远的潜力，既然成交目前是不活跃，数量不大，应该说它的起点是比较低的，这时候去进入，关键看后面的成长性如何。清远目前所处的位置是珠三角往北门户，未来可以成为广州人的常住居所。随着商业配套完善，让更多的人可以留下来居住，来了就不想走。

广百股份有限公司副总经理 严盛华

新兴三四线城市成零售业蓝海

三线城市有四个优势。第一，后发的优势。没有人流就没有商流，有了人流自然有商流，这种后发优势自然会带来商业的发展。

第二，市场大的优势。因为目前在广东所有的三四线城市，基本上的人口量都在300多万到600万，这么多的消费者在这里，仅仅在这个基础上这个城市已经可以足够成为商业发展的平台，有人流自然有商流。

第三，处于商业的空白点，竞争少的优势。龙头企业没有多少，满足别人的需求的商业网点没有多少，这是竞争少的表现，竞争少肯定就是商家逐利的地方，会吸引商家前往。

第四，成本低的优势。因为作为这种三四线城市，经济发展略落后于先发展的城市，其劳动力资源丰富，可满足第三产业劳动密集型需求，且成本相对低。同时，由于竞争少，整个营运成本也是少的，这保证了商家投入产出更匹配。

另一方面，商家也会觉得三线城市发展机会更好。因为一线城市商业项目趋于饱和，竞争激烈，商家向周边如清远外溢或转移有发展需求。而商业发展的规律必须要做大做强，然后往外扩张，从零售业发展的规律来说，未来的商业在很长一段时间，新兴的三四线城市的蓝海就在这里。

此外，清远不能只搞城镇化，城市化离不开大商业的配套规划，这个规划不只是选址问题，而是一个区域规划的问题。还有一个是质和量的控制问题。个人初步统计，清远目前开工的和现有的商业项目是78万平米，在建的是48万平米，不包括现在时代广场的38万平米，加在一起是146万平米，整个清远市常驻人口是238万人口，清城区和开发区加在一起大概是150多万人口，目前的现状基本按照这个逻辑匹配的，那么政府的规划就要考虑这个了，媒体有一个宣传引导的作用，控制这一个大的量，还要控制一个小的量，小的量就是控制节奏的问题，比如说中心城区里面要控制一年是批一到两个，或者一年上马十个，这个是要考虑的，所以这是政府里面我建议一个是规划好，第二要控制好量，这是对政府的建议。

广东省餐饮服务行业协会会长助理 罗志杰

购物中心餐饮布局应遵循6大特征

原来的购物中心里面的黄金比例是52%的购物、18%的餐饮和30%的娱乐，这是过去的共识，但是随着社会的不断发展，包括流通环节不断的更新，包括互联网对我们生活方式的改变等等这些，随之而来的我们这个黄金比例必须要打破。八项规定以后，各方面业界都特别重视市民消费，其实餐饮业在目前的形势下呈现了六个特点。

首先是特色化，现在越来越多的餐饮企业都在转型，比如广州酒家就在转型，它做三四百平米的小的细分市场，做成它的特色化。

第二是细分化，原来我们发现餐饮方面其实都是比较综合的，一个店里面有很多东西。

第三是集聚化。把很多的品牌餐饮集聚在一起，就算天天在那吃，都可以吃到不同的菜系，人流就来了。

第四是跨界，太古汇里面的是咖啡店加书吧加创意的生活用品，以及时尚的设计师会所，这些都是跨界的东西。

还有第五个信息化，以前点菜都是用菜牌，并不卫生，但现在很多地方开始用iPad或者一个屏幕给你点，这是电子化的一个缩影。

除了这个以外，还有一个非常重要的走势，就是产业化，原来我们去一个消费的场所，可能只是一个餐厅消费的，但是现在不单是做餐厅，还可以把餐厅以外的东西做出来，比如说食材的消费，比如超市，现在引入了餐饮的元素在里面，我们也可以把超市的元素引入到餐饮里面去。

这六个特色是将来在餐饮业方面的走势，同时我们在购物中心里面的布局能够遵循这六个餐饮特点，做好商业中心的餐饮规划。包括我们菜系的组合，特色餐饮的组合，户外和室内的配比，都需要很细致和专业的规划，我想这方面之于购物中心，做好相关的规划，就可以把购物中心里面的餐饮做得更好。

广东永旺天河城商业有限公司董事副总经理 曾剑

人们对新区消费体验有更高要求

我们现在做的是吉之岛，它是永旺旗下的业态，永旺是日本最大的零售商之一，也是世界500强之一。永旺集团在超市业态这块做得非常用心，我们不能跟一些低端、只强调商品半价和快速消费的同行竞争，因为我们的成本相对非常高，基于这种情况，我们对开发商的要求，对当地市场的经济水平要求，相对比较看重。

在清远这个地方我们也看到时代广场的业主，在城市广场已经非常成功，在当年清远的商业起步的时候，做了这么大体量的购物中心，引进益华超市，现在又在新城区地区开发一个总量达到38万平米的购物中心，非常符合我们永旺对于城市每个阶段发展的思路，这种吻合点并不是说旧城区的商业将来会下降，而是说在新城区消费群体对于我们的消费体验会有更高的要求。

我在这里也对购物中心的开发者、经营者提出一些希望，因为在以往的开发中超市遇到很多的瓶颈和问题，无非就是资金、仓库、配套，他认为我给你这样大的面积，已经给你很低的租金，你就不应该提更多的问题。作为租户我们想提的问题是，我们给的租金低并不是为了自己，而是我们的成本非常高，超市和百货不一样，超市的成本非常非常低，我们的成本体现在哪？就是我们的宣传、设备、人员，我们很多隐性的成本大家可能看不到，我们需要靠这些东西制造一些安全安心、物美价廉的产品给大家，在这里也扭转一下大家对这种业态的误解。

当然我们认为时代广场的开发商，对这种业态的搭配功能的构造是非常具有前瞻性的，选在清远的中心组团，这里是未来发展很好潜力的地段，做标杆性产业是非常有眼光的，我们其实也是希望将来时代广场的业主们考虑给予我们一些资源的支持，包括宣传上给予大力的支持。

清远市顺盈置业有限公司副总经理 曾志刚

商业购物中心未来将注重家庭体验

我们现在正投资开发的时代广场总占地面积6万多平方米，建筑面积将会超过38万平米，分成两期，二期包括一个180米40层高的五星级酒店，还有一栋是甲级写字楼；一期包括超过10万平方米的商业中心，还有一个5万平方米的商业街，还有两栋住宅一栋公寓，总体来说一期建成之后我们的商业面积是16万平米。超过广州的天河城，和广州正佳广场差不多，规模体量都非常大。十多年前我们做10万平方米的城市广场，那么除了广州、深圳之外，二三线城市基本没有，清远已经走在前面，今天我们做这个大体量的商业广场，希望更上一层楼，再次走在市场前面。

时代广场这个项目，我们把商业、办公、居住、酒店、餐饮、文化、娱乐、购物、社交、休闲等等组织起来，我们将会打造一个全业态、全时空的城市综合体，我们将带来一个体验式的购物中心，注重家庭体验。

时代广场首期将会包括传统的百货、超市、电器以及各种主题式的体验购物。时代广场将会有一条风情的商业步行街。我们此前做的城市广场，在这十多年里，那条商业街的贡献是不可抹杀的，也给了我们很大启发。所以我们这次把商业街优势放大、做得更有特色，同时会把类似的文化元素加进去，特别是这次商业街分成了两个部分，第一个是时尚购物，第二个是儿童主题体验式风情街，第一个概念许多人比较清楚，第二个概念比较模糊，我们会深入去做，会让大家感到耳目一新。

所以在时代广场里面，我们特意组织了几个空间，将这几个空间作为各类的体验式活动，各类的展示活动放到这里来，包括有四个大型的室外广场，让我们很多活动、很多体验式的东西、很多社交的东西、很多产品展示走进来。