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   策划动机 

　　进入2005年，顺德的商业零售业发展速度不断加快，数家世界500强之列的国际零售巨头进驻顺德，预计今年年底将有两个经营面积超过10万平方米的大型商业项目开业。顺峰购物新天地、名店坊、天佑城、顺联广场、盈信城市广场等一批规模宏大的综合购物中心将在今明两年陆续开业，几十万平方米的商铺面积推出市场，对于顺德及其周边地区的大量富余资金而言，这个巨大的商铺投资市场值得高度关注。 
　　本专题将对这些热点项目从地段优势、商业定位、商业规划、业态分布、经营理念、开发商实力、主力店(旗舰店)的拉动力等方面进行详细分析。 

　　A　顺联广场 

　　地段优势 

　　地处广东省佛山市顺德区陈村镇的新城市中心地段，位于省道佛陈路与白陈路交会的十字路口西南边，距离广州芳村、海珠、南海、顺德大良、乐从等广佛都市圈中最核心的区域仅30分钟车程。加上这些区域的汽车拥有量达到每百户近30辆，使该项目有更广阔的辐射面。 

　　商业定位 
　　顺联广场的独特之处就在于其定位。作为华南首个体验式购物MALL，它代表了一种区域性的新型商业模式。顺联广场的定位正是从体验角度出发，致力为顾客提供一种休闲的消费空间，创造一种“在购物中休闲，在休闲中购物”的消费氛围。 

　　业态分布 

　　项目由商业步行街、超级市场、美食长廊、中心商业园林等组团构成，功能规划比例为购物占52％、饮食占18％、娱乐及其它占30％。 

　　商业规划 

　　顺联广场总占地面积5.3万平方米，总建筑面积12万平方米，规划停车位多达1600多个。充分吸取了日本及东南亚等体验购物中心的核心理念，不仅平面动线设计非常流畅，而且在立体动线设计上从多个楼层直接导入人流，各个经营合作伙伴共享顾客价值。并紧扣花乡陈村的人文特征，以“花”作为设计主题，与时尚生活百货、大型超市、大型美食广场、家居连锁店、娱乐中心等主力功能区域贯穿中心园林景致，把绿色和生态元素融入广场的每一个空间里。 

　　经营理念 
　　全部商铺以只租不售的形式运作，为消费者打造一个集可吃、可购、可玩和可观的多功能元素于一体的华南地区首个主题式体验购物MALL，抢占广佛都市圈区域中心的战略位置。 

　　发展商实力 

　　发展商顺联集团是佛山著名的民营企业，商业地产投资和经营是该公司的主业之一，其在专业市场投资和经营取得辉煌的成绩，有10年的丰富经验。 

　　旗舰店影响 

　　近期签约的华润万家、京华美食、佛山合亿三大业态主力商家，将以不同角度完善顺联广场的业态结构，为消费者奉上最有竞争力、最吸引的商业组合。 

　　B　盈信城市广场 

　　地段优势 

　　盈信城市广场地处龙江镇新城市发展中心，是龙江镇新区与旧区的中心交会处，紧邻镇政府、镇文化广场、会展中心。 

　　商业定位 

　　集购物、饮食、休闲、娱乐于一体的超大型综合性现代商城。 

　　业态分布 

　　国际快餐连锁麦当劳、数千平方米的澳门美食街、1200平方米的儿童美奇乐园、1000平方米的书城，并与珠江院线合作建成3个影厅，B区二楼有著名连锁大型超市“民润市场”的进驻。 

　　商业规划 

　　盈信城市广场占地逾9万平方米，总建筑面积16万平方米，是龙江镇及周边地区规模最大的商业项目。项目共分三期开发，首期开发的是3万多平方米的三层综合性百货商业中心。 

　　发展商实力　　 

　　发展商盈信房产公司由龙江具有雄厚经济实力企业出资开设，并拥有一批商业地产专业精英。 

　　旗舰店影响 

　　国际知名快餐连锁麦当劳及民润超市的率先进驻，对龙江及其周边的消费者具有较强吸引力。 

　　C　天佑城 

　　地段优势 

　　天佑城坐落于大佛山最具消费力的黄金经济商圈——容桂。项目地处黄金地段——桂洲大道与文华路交会处，交通便利；周边商住楼盘、商业配套、市政办公、学校林立，超市、家电商场散布于由五大商业街组成的环形商圈中；2公里范围内消费人口达20万，5公里范围内人口达46万；2006年5月连接杏坛、均安和容桂的高赞大桥开通后，届时杏坛、均安至容桂的车程距离将缩短至10分钟，而该区域内的20万人口也将涌入容桂消费。 

　　商业定位 

　　发展商优化各项商业业态，形成以购物、饮食、文化、娱乐、运动为核心的全新业态格局，以创新模式SHOPPING　MALL的理念，引领顺德区城市中心首个国际化一站式体验消费。 

　　业态分布 

　　首层为名店街，有乐购TESCO时尚生活超市、品牌名店区域、购书中心、大型婚纱影楼、国际连锁快餐店、电器城、室内真冰溜冰场和银行；二层为流行区域，有潮爆港、时尚流行服饰、运动休闲服、保健器材、妇幼用品、家饰家居用品、音像数码通讯用品和咖啡廊、甜品店、异国风情美食店等；三层为地心吸力娱乐广场，有酒楼、国际美食广场、儿童游乐中心、五星级电影城、量贩式卡拉OK、足部护理馆、网吧、美容中心等康体娱乐配套。 

　　商业规划 

　　总投资3亿多元的天佑城项目，占地5万多平方米，总商业面积达9万多平方米，主体为三层低密度商场。独家引入国内罕有全天候室内天幕步行街，全长350米，宽7－15米的弧线形设计贯穿全场，形成欧陆风情和时尚简约两种风格的完美结合。与即将改造为休闲体育广场的文塔公园相映成趣，形成佛山首个集运动、休闲等多项健康元素为一体的公园配套购物广场，1万多平方米的大型地下停车场及户外停车场，可停放1300多辆轿车及3000辆摩托车，充分满足驾车人士的购物需要。 

　　经营理念 

　　全部商铺以只租不售的形式运作，顺德皇朝集团引入国际化商业运营手法，更联合具有丰富大型购物中心营运经验及英式精英物业管理经验的团队，倾力打造顺德第一MALL。 

　　发展商实力　　 

　　发展商由实力雄厚、拥有10多年商业地产投资开发及经营管理经验的顺德皇朝集团联合具有丰富大型购物中心营运经验及英式精英物业管理经验的团队。 

　　旗舰店影响 
　　5月10日，国际零售业巨子乐购·HYMALL与天佑城签约，将在天佑城开设乐购·HYMALL的首个华南旗舰店。 

　　顺峰购物新天地、名店坊、天佑城、顺联广场、盈信城市广场等一批综合购物中心今明两年将陆续开业 
　　 
　　D　名店坊 

　　地段优势 
　　位于顺德大良东区商圈，大良东区商圈是顺德区政府规划的核心商业区之一，是顺德规划中对顺德经济和城市发展产生重大影响的商业区之一。作为跨越顺德新旧城区的桥梁，大良东区的发展潜力不可估量。大良城区要规划成百万人口大城的中心区域，面积近150平方公里。东区将同时会聚大良旧区与大良新区的巨大人流，预计未来几年内，东区总入住人口将达到10万人左右。 

　　商业定位 
　　顺德大良新一代商业航母。 

　　业态分布 
　　引入购物、饮食、娱乐、休闲、康体、学习、展览、资讯等八大现代商业模式，并充分考虑布局的交错互补、生态共存等现代商业特点。 

　　商业规划 
　　占地面积4万平方米，建筑面积超7万平方米，分为超宽广场、旗舰店、特色步行街和临街旺铺四大功能分区。 

　　发展商实力　　 
　　发展商新德业集团是顺德老牌房地产企业，拥有十多年的住宅和商业地产的开发经验。 

　　旗舰店影响 

　　据了解，名店坊将携手世界500强企业国际零售业巨头沃尔玛，目前双方意向明确。 

　　E　顺峰购物新天地 

　　地段优势 

　　作为新旧城区的连接地带，大良东区的住宅发展迅速，目前已经有10多家房地产公司进驻。区内的山岚水岸、湖景花苑、明日嘉园、奥园华庭等高档住宅吸引了众多消费者前来置业。住宅小区的发展，为东区商业的发展提供了巨大的人流和消费力。同时，顺峰购物新天地在顺德交通要道南国路段，交通便捷，与顺德区各镇、佛山市区、广州市区等保持30分钟到1小时的黄金距离；邻近顺德最主要的交通连接点——顺德客运总站，拥有完善、频密的区内巴士线路。 

　　商业定位
 
　　顺峰购物新天地定位于顺德中高档消费群，定位于顺德未来商业发展的方向。 

　　业态分布 

　　该项目是顺德乃至华南地区首个永旺购物中心，是同时存在高端品牌店、大型综合超市、百货店等业态功能完善的新型购物中心，集饮食、娱乐、购物、休闲于一体的商业模式。 

　　商业规划 

　　顺峰购物新天地建筑面积将达10万平方米，并拥有2000个停车位，是顺德目前最大的大型购物中心之一。 

　　发展商实力　
　 
　　顺峰购物新天地引入世界500强企业永旺集团及旗下子公司吉之岛。完善而严谨管理体系创造了吉之岛在华南商业成功的范例。 

　　旗舰店影响 

　　顺峰购物新天地的发展商顺成房产公司拥有10年房地产开发经验，多年的房地产界的探索，使顺成房产拥有了专业而进取的团队，也赢得了投资者的信心。 

　　吉之岛进驻并将建设华南首个永旺购物中心，对周边的消费者具有较大的吸引力。 

　　■　焦点访谈 

　　从倾斜工业到倾斜商业 

　　顺德经贸局局长周驭洪谈商业零售业发展前景 

　　顺德自古以来就是珠江三角洲的鱼米之乡，居民消费能力较强，工业制造业实力雄厚。但是在一段很长的时间里，顺德商业依然呈现典型的“马路经济”特征，无街不铺。近几年，在政府、发展商、商户三方共同努力下，顺德的商业格局和商业形态开始出现根本性转变，大型超市、综合购物中心应运而生，预计今年年底将有两家经营面积超过10万平方米的大型综合购物中心开业。在这样的背景之下，记者采访了顺德区经贸局局长周驭洪，为大家展现顺德商业零售业未来的结构布局以及发展前景。 
　　 
　　商业零售额增幅20％ 

　　记者：从去年顺德区第三产业工作会议上公布的《顺德现代商贸流通业发展规划纲要》至今已有一年时间了，这段时间顺德的商业零售业发展到了什么阶段？ 

　　周驭洪(以下简称“周”)：对于顺德的商业零售业的发展来说，假如前年和去年是在播种，那么今年应该是一个成长期。严格意义上来说，大概是要到明年或者后年，才能迎来顺德商业零售业的收获期。因为今年几个世界五百强的企业都与顺德的企业签了合同，最快的也要到年底才能开业。 

　　记者：这阶段取得了哪些成果？如何评价这些成果？　 

　　周：从今年1至5月份整个顺德的社会商品零售额的数据来看，现在的增幅大概在19％至20％这个幅度，已经取得了明显突破，因为之前很多年社会商品零售额的增幅都在14％左右徘徊。而且以今年1－5月份的社会商品零售额来看，我们的增幅在佛山五区来看都是最大的。
 
　　之所以有这个效果，主要是因为我们之前规划的一些社区性的、二级或者三级的购物中心已经陆续开业了。比如龙江、勒流等地的一些社区型商业项目，杏坛等地的一些大型超市，大良这边的大福源等，都对顺德的商业零售业整体气氛起到很明显的带动作用。 

　　但是根据我们规划的内容，真正一级的大型购物中心还没有正式开业，而这些二、三级的具有一定集约性的商业项目开业，可以说对整个商业零售的形态的调整起到了促动作用，也带来了一些社区性的商业中心兴旺。 
　　 
　　从规划和政策上倾斜 

　　记者：对于商业零售业的发展，政府方面的思路是怎样的？ 

　　周：我们的整体思路一直没有变，就是营造“三个城市亮点和窗口商圈”。我们的规划其实在去年就已经公布了，虽然直到现在还没有正式颁布实施，因为还要经过一个必要的程序，但是我们的实际工作一直都是按这个规划思路去做的。包括最近引进的几个世界500强的企业，其实他们来到顺德，首先想了解的是顺德目前制定的商业零售业网点规划。这些规划会对企业带来较大信心，使企业不必担心以后会出现一种无序的发展。 

　　记者：在这种思路指导下的规划，将会对顺德的商业零售业带来什么影响？ 

　　周：这个规划除了体现在对外商的信心支持及吸引力外，更重要的是我们自己本身的整个资源配置也会按规划去进行。之前有很多行家指出，我们原来整个资源的配置很明显地倾斜于工业，那些庞大的土地资源，在规划上已经着手要用来发展工业。但是从商业、从第三产业这个发展角度看，在原来的资源配置上是比较不重视的。尽管作为城市的发展和城镇的发展，以前我们都会做一些相应的规划，但这些规划由于意识不佳，造成很多城镇的布局不够清晰。别说商业区，连纯商业地带都没有进行规划。规划中提到对商业部分都是“商住地”，也就是上面住宅下面商铺，这是比较初级的形态。
 
　　近几年，由区政府主导编制规划，各个镇都做了调整，都是按照一个相对比较集约、相对比较专业的思路去发展商贸业。从资源配置上向商业进行倾斜，最起码要划出一些纯商业用地，而这个做法在过去几年是不可想象的。 
　　 
　　落实政策保证有序发展 

　　记者：下一阶段的工作计划和工作重点是什么？ 

　　周：下一阶段我们还是会按照这样的思路继续走下去，但是工作重点会有所不同。接下来我们还必须保证规划的实施，而规划的实施包含两个层面的意思：第一个层面，规划的商业布点要积极引入相应项目；第二层面，在规划中没有的布点，要确保以后没有同类项目进入，也就是说不要有不符合规划布点的项目出现。 

　　第一层面的工作我们目前已做得差不多或正在做，而我们接下来将会更着重于规划实施中的第二层面。 

　　记者：除了在规划实施上投入了更多的关注外，在政策方面还有什么计划？ 

　　周：如何去落实政策，是我们今后一段时间内的工作重点。因为我们的政策在去年第三产业工作会议上已发布了，这些政策分为两个方面。首先是项目进入时，在土地、建设、工程方面相关的一些费用减免，这些政策现阶段已实施或正逐步实施。 

　　但另一方面更重要的政策，就是在这个商业项目运营之后，我们如何去降低其经营成本，使其处于一个比较理想的经营环境。 
　　 
　　基建完善带来更多人流 

　　记者：除此以外，目前还有哪些对顺德商业零售业发展利好的因素？ 

　　周：值得一说的就是我们的基础设施建设。这与我们整个城市定位，与我们整个珠三角大范围的城市群崛起是相应的。其中包括广珠西线，在接通陈村之后，对顺德的整个城市交通有一个很大的提升，据说近期还要往下延伸。然后还有轨道交通、珠二环投入，以及近期为迎接亚洲艺术节而大规模进行的交通道路改造和城市公共设施建设，这些对于将来整个商业零售业气氛的形成都是非常大的支持。甚至我们的会展业、旅游业，都有可能因为这些基础设施的顺利推进而得益，同时通过会展、旅游，带动许多外地的消费人流进入顺德，形成良性的循环。
 
　　记者：10多年前，顺德市政府将所有精力投注在工业和制造业上，创造了“顺德制造”这个响亮的品牌。那么近几年，顺德区委、区政府在商贸流通业或第三产业方面投入的精力和政策扶持力度，可以与之相提并论吗？顺德的商贸流通业会不会如工业一般实现一次奇迹般的飞跃？ 

　　周：你说的是顺德工业的第一次腾飞，其实到了现在，政府是不可能再这样做了。 

　　现在对于第三产业和商业零售业发展的支持和引导，政府更多的是借鉴顺德第二次的工业腾飞经验，对重点项目进行政策上的支持。但是我们可以说，现在政府所拿出来的力度，已完全不亚于对工业支持的力度了。因此，我们相信顺德的商业零售业会有一次质的飞跃。