“长期以来，中山写字楼的价值一直被低估，可以说还是价格洼地。”一业内人士分析，从目前中山在售的楼盘来看，以大户型及高端楼盘居多。一些市中心楼盘以及一些风景资源型楼盘，每平方米价格高达万元，绝对可以与一些写字楼项目抗衡。“无论从租售比还是投资的升值空间来看，写字楼项目无疑更具有吸引力”。在上海等一线城市，写字楼的销售价格多为住宅的2-3倍，而中山目前写字楼的价格仅是同区域住宅的0.8-1.5倍。

　　住宅冷了商业地产火了

　　从中山房地产市场来看，住宅市场一直都占据着领导的地位，相对于写字楼的市场，还出现商住“价格倒挂”的情形。但楼市新政实施以来，住宅市场明显销售停滞，严厉的宏观调控政策、购房者的观望情绪和开发商的等待心态让投资者对住宅的投资前景感到迷茫，限制投资性购房的政策影响使得住宅的投资成本上升，回报空间也急剧减小。为了寻求新的投资出路，原先投资门槛和回报率都比较高的商业物业，成了不少人保值增值的新投资选择。

　　记者从中山房地产市场上了解到，近几个月来，中山非住宅商品房的成交量大幅提升，商铺成交比例大增。今年6月份，商铺、写字楼等非住宅的市场表现极为火爆，非住宅成交1610套，较去年6月份的1308套大幅上涨23.1%，与住宅的市场表现完全相反，为降低投资风险，不少原先热衷于住宅的投资客转换投资跑道，选择商铺、写字楼入手。

　　商业地产的投资热潮，已在一些商业项目中体现出来。一些项目住宅还未销售，商铺已经销售一空；同一项目内，商业地产的销售势头明显好于住宅；一些写字楼项目还未预售，已经有不少客户排队预定……

　　据了解，雅居乐熹玥项目拟定于月底开盘销售，一位神秘的投资客已经将熹玥一楼底商和二楼商铺全部包下；大东裕三期的写字楼尚未推出，但已有不少客户前往咨询，其负责人表示，“与以往写字楼不同，现在新推的写字楼产品，无论规划还是建筑本身，都大有提升。”这也使得最近商业地产的产品大受追捧，记者在中环商务广场、颐和中心、盛景尚峰也了解到，近期由于销售火爆，所剩产品供客户选择的余地也已经不大。

　　商住倒挂投资潜力被看好

　　按照市场规律，商业地产价格要比住宅高1.5-2倍，但是由于这两年住宅炒得比较高，相对价格上涨得也比较高，以致出现了商业和住宅形成倒挂的现象。记者通过调查得知，目前中山写字楼产品的售价在8000-15000元/平方米左右，而中山住宅方面，最贵的豪宅白朗峰价格在15000元/平方米，东区和西区一些豪宅价格也过万元。以东区博爱路段附近为例，写字楼商住倒挂的现象表现得尤为明显，同区洋房住宅和商铺的倒挂达到1000元-2000元/平方米。

　　记者从市场上了解到，目前中山写字楼租金维持在30-60元/平方米/月，高端写字楼租金在80-100元/平方米/月，而住宅租金现在即使租价上涨，公寓的租金计算下来多在 15-30元/平方米/月，其他住宅的租价更低些，70平方米左右的两房月租金收到1500元已经是高价，高尚小区三房单位120平方米左右租给高端人士月租金3500元已经是高价。业内人士以300万的资金为例，按目前的行情，300万元极难买到优质的别墅，但却可以买到黄金地段的写字楼。假如写字楼平均售价在12000元/平方米，可以买到250平方米，按照每平方米40元租金计，每月租金收益10000元。而同期如果购买住宅单位，每月却很少见10000元的租金，其中的收益孰高孰低显而易见。

　　未来，随着中山经济发展，越来越多的世界500强企业入驻中山，写字楼的需求及价值将会愈来愈凸显，潜力不言而喻。

　　有业内人士表示，按一般分析，商业地产被视为一种纯投资的地产商品，其价值是高于住宅的，但如今出现的“商住倒挂”现象说明了商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘。在一个健康的房地产市场上，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。对比价格已经进入万元每平方米的豪宅市场来说，中山写字楼市场的投资余地还有很大。

　　■相关资讯

　　政策利好写字楼与二套房首付持平

　　根据二套房相关政策，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　“二套房首付不低于50%，那就意味着与商业地产相同的比例”，在采访中一位有多年投资经验的人士称，他表示，二套房五成及以上的购房首付，这是自1998年正式在中国推进按揭贷款以来的最高纪录。但是此次国家调控的是住宅市场，商业地产却不在调控范围内，国家规定商业公寓、写字楼等商业地产首付比例为50%的规定极少变动。“在商品房价格不确定的情况下，而且还存在很大的下降风险，如果再投资住宅，成本增加了，回报却降低了。”正因为如此，在房价涨势不确定性的情况下，投资客尤其是投机客在商品房领域将无利可图或者只有小利可图，不少投资客已经开始调整投资方向，寻找新的投资品。

　　而从目前的形势来看，商业地产在“政策风暴”中的稳定表现很受投资者青睐。现在，楼市调控连连出台，二套住房贷款与商业地产一样调至五成，三套住房贷款在多数银行已暂停发放，商业地产无论置业多寡都从未暂停过贷款发放，其利率也未曾提高。商业地产在政策上的稳定性，促使部分专注于住宅领域的投资者转向投资商业地产。

　　投资热点

　　现代服务业助推写字楼经济

　　在住宅调控日益严峻的2010年，商业地产领域就在这时呈现了频繁动作和全面复苏的势头。其实，盘点中山近期商业地产形势，不外乎两大支撑因素：一是大环境下的产业结构调整，金融危机之后，我国提出经济转型，提出由外转向内，争取内升的驱动以及创新发展，这种转变将促成服务行业的发展，为商业地产带来新的发展契机。今年我市出台《2010年中山市服务业发展实施方案》，提出通过多种措施继续推动服务业发展，实现全市服务业占三次产业比重达40%的目标，其中尤其用了大量篇幅细化如何加快发展现代服务业，服务业建设首先要靠载体。二是金融行业的扩张和我市产业升级带来了写字楼的新需求，在中山目前几个主要写字楼中，中环商务广场、盛景尚峰主要的客户都是金融行业，金融行业是写字楼租赁和销售最重要的客户。近年来，金融类公司不断招兵买马，也在不停换更大的办公室，中山也引进了一批外资银行，他们写字楼的需求面积较大，动辄过1000平方米。东区实际上部分写字楼供应被大型银行等金融机构整层购买，所以可供租赁的供应面积并不大。同时中山一些产业升级也需要在城区寻找新的办公中心，以吸引更多人才进入产品研发，同时打造自己的品牌；随着产业升级和区域规划的调整，未来中山将会出现产业调整，淘汰部分粗放型产业，而引进具有创新价值的新型服务行业，这为写字楼带来一系列的机会。

　　在看到商业地产的投资前景下，中山一些开发企业策略正逐渐向商业地产倾斜，以往中山开发商更愿意投资住宅而不愿意沉下心来做商业地产，原因在于商业地产从长期来看有丰厚回报，但短期内很难套现，而今，很多开发商发现长线稳定现金流的重要性，更关键的是，商业地产受政策调控、市场波动的风险更小，产品却往往是资本市场的宠儿，成为开发企业在当今灵活融资渠道环境下的优质资产。

　　■名词解释

　　商业地产：顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。

　　未来发展房企纷纷加码商业地产

　　既然写字楼备受关注，中山写字楼的现状如何呢？中山正在使用的一批写字楼是上个世纪90年代的写字楼，由于过去的规划标准低，现在看来有许多硬伤。例如电梯配置偏低、点状的建筑设计传统通风不良等问题突出，特别值得一提的是，由于停车位规划少，停车须见缝插针，停车难、难停车的问题严重影响着入驻企业的办公效率，成为制约老写字楼发展的最大瓶颈。2010年的写字楼市场中，城市综合体这一商业地产模式正在遍地开花，据了解，不少大型住宅企业和商业地产运营商都瞄准了城市商业综合体。相对于较为单一的普通商业项目，城市综合体项目的写字楼、酒店、商业等多功能优势，会引发人群的聚集效应，并且以商务群体为主，这就决定了其租金水平、投资价值等均高于普通物业。

　　盛景·尚峰金融商务中心、大东裕国际中心三期、远洋城商业中心、雅居乐西区购物中心等，远洋城商业包括大型综合购物中心、写字楼、酒店、公寓等产品，目前仍在规划当中。

　　开发企业表示，加大商业地产开发比重是应对住宅宏观调控一条出路，不仅不会受现阶段的调控影响，经营性物业从长远来看更是“会生金蛋的鸡”，经营性物业租金收入是稳定的现金流。由于在城市综合体开发中，开发商可以更容易控制项目区域内环境，保证区域品质形象，未来发展值得期待。