随着珠海的城市西移,珠海商圈也会逐步出现西移趋势。

　　随着华发南湾片区12.5万平方米商业项目的规划、前山中海环宇城10万平方米商业项目等多个商业项目的规划与建设，业内人士统计，珠海未来的商业总面积将达到250万平方米，而与之相对应的则是珠海商用物业销售正在萎缩，商用物业空置面积在增加的现实。商业物业供应面积快速膨胀，以珠海目前的消化能力能消化完吗？对珠海未来的商圈格局又将带来什么样的变化？

　　综述

　　来自3月份的统计数据显示，珠海1-3月的商业营业用房施工面积为55.94万平方米，同比增长57.3%，竣工面积为1.41万平方米，同比增长422.2%，而销售面积仅为0.05万平方米，同比减少了94.2%，商用物业的空置面积同比增长了19.2%.这组数据显示，珠海的商用物业的销售正在萎缩。一方面，商用物业空置面积在增加，销售量出现了剧减；另一方面，仍不断有大型的商用物业在规划、建设。

　　华发股份强势进军商用物业

　　一向以住宅物业为主打的华发股份开始进军商用物业。4月22日，华发股份与华润万家签订了战略合作协议，共同打造8万平方米的华发购物城，当天，华发股份还与珠海市派拉蒙物业代理有限公司签订了华发·世纪城2.5万平方米的商业中心的合作协议，加上华发新城此前2万平方米的华发新城商业街，至此，华发股份打造的商业物业面积就达12.5万平方米。

　　对此，华发股份董事局副主席、总裁刘克表示，之所以在商用物业上投入这么大，有两个方面的原因：一是珠海城市西移的主干线上，居然没有相应的商业配套，整个区域也很难发展，他们在南湾片区建商业物业也符合城市发展的大趋势，同时作为本土企业，这也体现了企业对政府拉动珠海经济发展的支持。另一方面，刘克也坦承，华发过去一直以住宅地产为主打业务，这在上市企业的年度报表上可反映出来。华发股份并没有很多的固定资产，收入结构比较单一，主要是靠楼宇销售。因此，从改善企业收入结构的角度来看，现在开发商用物业也是一个比较好的时机。

　　未来商业总面积达250万平方米

　　据记者了解，除了华发以外，也有不少的房地产企业开始瞄准珠海的商业地产。如位于前山河东岸的中海环宇城的规划中，就规划了10万平方米的超大型购物中心。拱北的北岭岭秀城也将建有8万平方米的商业面积，金山时代广场的商业面积据说达到6万平方米、香洲的扬名广场二期的商业物业也在建设中……

　　据方寸地产策略机构商业事业部副总经理、商业总监杜建斌粗布统计，珠海现有的商用物业面积已达到80万平方米，可在建与规划中的商业面积就已超过了150万平方米。他预测，珠海未来的商业总面积将达到250万平方米，而这些还不包括那些零散街铺在内。

　　商圈西移，南湾、前山商圈将崛起

　　随着南湾新商圈的兴起，前山商圈的升级，未来珠海的商业格局该如何变化？现有的拱北商圈、吉大商圈能否稳坐大佬位置？对此，天泽房地产顾问有限公司副总经理徐立新表示，珠海目前的商业格局是“多中心、弱中心”，没有一个非常强势的中心位置，且中心的位置也不固定，从最早的香阜路起源的香洲商圈开始不断南移，到吉大商圈，再到以口岸为中心的拱北商圈。但是，随着南湾片区华发大型商业项目的启动以及前山中海大型购物中心的建设，南湾商圈以及前山商圈将会崛起。而随着珠海的城市西移，珠海的商圈也会逐步出现西移的趋势，未来可能会出现南湾、拱北、吉大三大商圈“三足鼎立”的格局，且商圈与商圈之间的关系会趋于平衡，“弱中心”的现象可能不再。

　　刘克则表示，目前，珠海的商业十分分散，品质普遍不高，品牌也并不多。他们南湾的商业项目将有可能提升、改善珠海现有的商业格局。华润万家珠海公司的总经理曾召顺在接受记者采访时也表示，就目前的珠海商业格局来看，珠海并没有真正的商业中心，特别是南屏，一直都没有出现明显的商业氛围，考虑到这一点，该区域未来的商业还将有更多的发展空间，因此，南湾商圈将是未来珠海商业的一个战略要地。

　　对于多数业内人士一致认为的珠海未来商业将逐步“西移”的看法，杜建斌则表达了不同的看法。他认为，珠海人的生活消费习惯十分固定，一般就近消费，住拱北的市民很少往吉大购物，同样，住香洲的市民也不会往南屏、前山去购物，这种就近消费的习惯近年来将会愈加明显。

　　分析

　　商业竞争必然升级，有人乐观有人担忧

　　如此大的商用物业供应量，珠海市场能否消化？对此，珠海的业内人士看法也不一。

　　负责华发·世纪城商业中心整体运营的珠海市派拉蒙物业代理有限公司总经理赵爱民对此十分有信心。她表示，具体而言，商业物业能否消化与各个项目的定位有关。就华发·世纪城来说，项目的定位人群是多层次，多方面的。以华发·世纪城项目的景观优势、品牌优势以及产品特色将会吸引不少珠海的中高端消费人群过来消费。珠海整体的消费档次在升级之中，而随着南湾片区的成熟，也将会聚集一批高端的消费人群；另外还有一个比较特殊的人群就是游客的消费。华发·世纪城项目打造的商业街在规划上将成为珠海的一道景观，离澳门又近，项目在引进品牌方面就考虑到要吸引到澳门的消费群。

　　与赵爱民的乐观不同，方寸地产策略机构商业事业部副总经理、商业总监杜建斌明显悲观一些。他分析认为，珠海目前的商业面积已经是一种完全饱和状态，很多商业项目的运作并不成功，面临着倒闭的危险。据他统计的数据显示，珠海户籍居民每个人承载的商业面积达到3平方米，而世界上人均承载的商业面积较为稳定的数据则是1.5-2平方米，这意味着未来珠海的商业竞争将会十分激烈。

　　天泽房地产顾问有限公司副总经理徐立新也认为，目前，珠海的商业体量多是靠社区配套来消化，而不断建设的大型商用物业，必然给未来珠海的商业格局带来很明显的变化，珠海商业的竞争也必然升级。

　　杜建斌表示，从现在各个商圈的定位来看，重叠明显，完全没有形成一个核心的亮点，这也是这么多年来，珠海商业一直无法恢复到1995、1996年鼎盛时期的繁荣的根本原因。

　　对策

　　珠海商业的意识和运营模式都要升级

　　商用物业的大面积增加，未来珠海商业竞争压力将更趋激烈，届时，珠海的各大商业项目该如何应对竞争压力？

　　对此，一直持悲观看法的杜建斌分析认为，未来，珠海的商业必然面临着一个大的行业整合，没有核心亮点、没有特色的商业项目将必然要倒闭和被淘汰，有新思维、新想法的商业项目才能生存，异军突起。要在如此激烈的竞争形势下做到屹立不倒，必须做到两个方面的“升级”：

　　一是意识升级，即有创新的思维，创新的理念，不能一味照搬他人的模式。

　　二是运营模式升级，在珠海现有的运营模式里，发展商开发商业项目往往急于短期套现，没有长期战略的眼光，也没有一整套的运营管理模式，所以未来，这些项目在运营管理方面必然面临着很大的竞争压力。

　　危机也意味着转机，现在其实就是商业大鳄的大好机会。早在今年3月份，吉大免税商场成功并购了与其相邻的海天城，将该区域的商业规模直接升级，总面积达到11万平方米，该项目有效整合无疑提升了吉大商圈在整个珠海市场的商业地位。

　　杜建斌认为，华发股份作为珠海的龙头企业，如果能够成功运作其商业项目，必然会引得其他商业项目争相效仿，从而整体提升珠海的商业品质。