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   日前，珠海第一个城市综合体——中海富华里召开全球招商发布会，并与法国雅高诺富特酒店、金逸国际院线、星巴克等知名品牌商家签订了合作协议。城市综合体这个概念再一次走进珠海市民的视野。

    据不完全统计，紧跟“中海富华里”之后，珠海在建的城市综合体有8个，预计2—3年后将会有一大批城市综合体涌现。

    珠海人口156万，GDP总量偏小，目前商业并不发达。为何这么多的综合体集中冒出？它们将面临哪些考验，又该如何突破？

    业内专家认为，珠海巨大的发展前景对于商家具有很强的吸引力，而“三旧改造”工程是导致城市综合体出现的根源，一个城市综合体想要在珠海扎根生存，赢得发展，前期必须充分调查周围的商业市场；中期狠抓招商，注重商业品牌定位，后期要做好商业运营。

    现象▶▷城市综合体迎来建设高潮

    近几年，珠海商业地产发展迅猛，而自诩为城市综合体的项目也不在少数。

    中海环宇城、中海富华里、仁恒滨海中心……2010年开始，珠海不少开发商打出了“城市综合体”的概念，一些以商业为主的城市综合体纷纷上马，但是目前还没有一个城市综合体正式竣工。中海富华里也要到明年底才会开业。

    追溯其发展的轨迹不难发现，珠海城市综合体起步较晚，但是发展很快。2008年，中海在珠海率先提出了城市综合体的概念，1年后（2009年11月），由中海打造的珠海第一个城市综合体“中海环宇城”正式亮相，其首期住宅滨河对外发售。随后的4年，中海环宇城建设处于停工状态。

    2010年后，城市综合体迎来了建设高潮。万科珠宾花园、华发商都等一些类城市综合体项目浮出水面。据不完全统计，珠海市在建的综合体达到8个。

    “目前业界对于城市综合体还没有一个统一的概念，商业面积比较大的都算城市综合体。”在中原地产市场研究部总经理陈小军的眼里，万科珠宾花园、华发商都等都列入名单之内。据了解，万科珠宾花园集全滨湖大宅住区、环湖国际街区、万豪五星级酒店于一体；而华发商都由6万平方米的华润万家“欢乐颂”大型购物中心、集中式商业以及定位高端的商业街组成。

    今年2月份，中海打造的第二个城市综合体——“中海富华里”对外亮相，目前精品公寓接受诚意登记。而在此之前的“中海环宇城”牵扯到前山公共用地、拆迁赔偿等问题，只能明年再开工。

    探因▶▷城市综合体为何急剧增加？

    “忽如一夜春风来，千树万树梨花开”——用来形容珠海城市综合体的发展态势最恰当不过了。

    珠海在建的城市综合体多从三旧改造项目而来。最近亮相的中海富华里就是珠海拱北商贸核心的首个三旧改造启动项目，在珠海富华复合材料有限公司原址上改造成24万㎡综合体。

    据了解，从2010年开始，珠海市正式开展旧城镇、城中村、旧工业厂房和旧村改造项目改造，当年24个“三旧”改造项目大多数以城市综合体的模式出现。

    而按照《珠海市“三旧”改造规划（2010-2014）》敲定的3年三旧改造“总盘子”：512块地块纳入改造范围，涉及用地规模36.57平方公里，相当于目前整个香洲中心城区一半的面积。

    “三旧”项目改造直接推动城市综合体的涌现。

    合富辉煌珠海中山公司市场主任朱圣文告诉记者，“三旧”项目改造的目的在于提高土地的使用价值，建设城市综合体对提升城市形象、增强珠海招商引资的力度贡献巨大。

    他告诉记者，珠海并没有真正的商业中心，像拱北商圈一般都是依托住宅形成的片区商圈，商业覆盖面还没有达到而核心城市的要求，城市综合体的出现刚好填补了这方面的空缺。另外，“三旧”改造需要转变土地的功能，一些旧厂房、旧居民设计较为陈旧，改造成住宅开发成本大，一些基础配套较差，建成住宅后也可能满足不了现代人的居住需求。

    他的看法也得到了左岸地产总经理李炳亮的认同。李炳亮认为，珠海本来是个小渔村，在建设初期很多旧厂房建设在市中心，这是非常珍贵的土地，只有转变成为商业用地，以此招商引资，才能提升珠海的城市品位。

    中原地产的陈小军认为，人口过多或过快增长显然会使得市区公共配套设施资源拥挤，同时受城市发展规划等综合因素影响，在“三旧”改造中对住宅开发限制比较严格，“三旧改造”向住宅进军显然受到限制，甚至个别开发商试图打“公寓式办公”这样的擦边球都无法通过。这样导致的结果就是大多数项目倾向于向商业、办公、商服等综合性项目打造。

    反思▶▷城市综合体纷纷入驻后会否水土不服？

    无论是业界认可，还是开发商标榜的城市综合体，“高端品牌”、“超大购物中心”成为其响亮的代名词。在商业与人流有着千丝万缕关系的今天，这些城市综合体能否经受珠海人口偏少、GDP总量偏低的严峻考验，获得长远发展也值得关注。

    据了解，珠海本地人口仅为156万，GDP总量在珠三角排名靠后。长期以来，珠海形成了拱北、吉大、香洲、前山四大传统商圈，除了拱北吸引了比较多人流外，其他商圈面临着人气不足的问题。在如此严峻的商业环境下，大型城市综合体纷纷入驻，是否会水土不服？

    李炳亮称，真正的城市综合体是集住宅、商业、写字楼等多功能物业于一体的物业形态，是一个城市发展的中心。城市综合体前期投资大，回收效益长。一个城市综合体要繁荣，必须建在商业氛围比较浓、交通系统发达、人口密集的地方。

    他认为，珠海市场很难消化那么多的城市综合体。从经济总量和人口来说，广深两地GDP早已经破万亿，两地的人口都已经超过千万，强大的人口拉动零售业的快速增长，市场的消化能力强，而珠海的GDP才1400多亿元，人口仅为156万，明显消费动力不足。珠海人口稀少，GDP靠后，这么多城市综合体竞相“上岗”，市场确有“消化不良”的担忧，开发商在珠海建设城市综合体面临着比其他城市更严峻的挑战。

    合富辉煌珠海中山公司市场主任朱圣文态度较为谨慎，他认为，港珠澳大桥的修建、广珠澳轻轨的通车，横琴开发的概念推动了商业的发展，城市综合体应运而生。这些城市综合体还处于建设开工的阶段，还需要2-3年的时间才能亮相，现在作判断为时过早。若横琴开发顺利，港澳大桥开通，珠海的商业将会引来大的发展机遇，出现大变革。

    而中原地产市场研究部陈小军认为，珠海整体的商业氛围目前并不乐观，一些商场人气不足。但从珠海长远发展规划看，珠海应向旅游型城市定位发展，外地游客需求来动；2020年珠海预计人口将达245万，加上西区迅速崛起，对商业发展都有较大的利好。但目前较多的潜在商业体，显然会产生非常大的竞争，不排除优胜劣汰的出现。

    ◆名词解释

    城市综合体：是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

    突破▶▷吸引大量人口入城拉动商业消费

    李炳亮认为，珠海要消化掉如此大量的城市综合体，必须要有400-500万以上的人口。珠海的人均收入不低，据数据显示：去年珠海城镇居民人均收入水平为2万多元，排在广东省前列，但是总量太少，无法拉动商业快速发展。未来，珠海要在引进人才方面下工夫。

    他告诉记者，广州、深圳外来工多，整体上拉大了商业的消费。城市综合体前期投入巨大，对资金需求强烈，又以商业铺租回笼资金为主，因此对人流的要求特别高。尽管港珠澳大桥开通、横琴开发等各方面利好，会带来大量的人口；但要解决城市综合体过剩的问题，最根本的在于大力发展工业，提高珠海经济总量，吸引大量人口进驻，拉动当地商业市场的发展。

    据了解，城市综合体并非新鲜之物，像广州的天河城、万达广场、深圳的万象城建设已久，发展也不错。另外，随着大批城市综合体涌入竞争，商业品牌同质化、商业配套落后等问题也逐日显现。

    对此，李炳亮认为，商业品牌同质化是很多城市综合体难以避免的问题。在建设前期，开发商应邀请专业的评估中心对该地段的商业氛围、交通网络、消费人群等进行详细分析和评估，随后的招商引资都应该根据现实情况而定。后期的运营管理也要同步跟上。

    “城市综合体的功能定位有很多，例如旅游型功能、商业型功能。根据专业的评估后，开发商才能引进与之相对应的商业品牌，设计出与之相关的购物环境。”李炳亮称，光大国贸中心在前期定位时“栽过跟头”，它的层高仅为2.3—2.3米，车位远远不够，无法吸引大量的人流。而深圳万象城停车场与楼层平行，顾客可以直接从地下停车场开车到相应的楼层购买商品，备受顾客的喜欢。李炳亮称，差异化经营不仅仅体现在项目的招商，也体现在一些小细节如车位的设计、购物环境的营造等方面。