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  　随着广珠城轨、广珠铁路的顺利开通和港珠澳大桥、横琴新区的加快推进，“三年大变化、五年上台阶、十年基本建成与欧美先进国家相媲美的城市”目标的确定，珠海的城市发展格局正迎来全新的变局。受益于珠海环境的改善以及投资价值的提升，珠海城市内部也正在发生化学变化，商业地产便是一例。

　　细心的市民在拱北、前山一带会发现，中海富华里、岭秀城MO MALL、华融时代广场、仁恒滨海中心、心海州等一批商业项目正扎堆走向市场，将为珠海的商业提升打下硬件基础。而此前，珠海被不少人评价为“没有商业，只能算是简单的生活配套”。

　　据了解，受房地产调控影响，珠海住宅投资受限。而随着珠海城市的发展以及一些规划的“变现”，不少开发商转战商业市场，商业项目“扎堆”现象突出。对此，有业内人士指出珠海商业地产有望迎来“黄金十年”的真正开始。

　　不过，也有专家和业内人士认为，目前全国各地商业地产都存在一定程度的“泡沫”，部分城市空置率增高，政府部门应加强引导。而受制于目前人口以及经济发展等因素，珠海的商业地产发展并非一帆风顺，若不克服产品同质化、经营模式滞后的弊病，有可能遭遇“滑铁卢之役”。

　　动向▶▷

　　众多商业项目“扎堆”入市

　　细心的市民会发现，沿着珠海粤海东往凉粉桥方向驶去，在这短短一公里的路程里集中着仁恒滨海中心、华融时代广场、恒虹世纪广场等众多商业项目。这些原本在规划图纸上的商业项目在一年之内纷纷封顶，部分商业项目已开放了销售中心。

　　“珠海已经进入了商业地产发展的黄金十年。今年仅仅是开始。”一名业内人士如此表示。来自左岸地产机构的数据显示，珠海在建或规划中的商业项目达41个，总建筑面积近2千万平方米。其中拱北的项目最多，有14个，总建筑面积近280万平方米;而前山、吉大分别有11、10个。作为商业地产的重要组成部分，写字楼的情况足以说明商业地产的“火爆”程度。据相关资料显示，2012年1-12月珠海写字楼可供预售面积累积12.56万平方米，同比增长达到45倍，竣工面积1-12月累计0.38万平方米，同比增长2.8倍。

　　除商业项目“扎堆”外，商业品牌也加快了进军珠海的步伐。今年3月，香洲举办了重点项目签约、动工、开业仪式暨高端服务业投资推介会，共有总投资达280亿元的67个项目落户香洲。希尔顿、心海州凯撒、万豪等多家国际五星级酒店纷纷签约落户，摩尔百货等也宣布开业。

　　“除了开设2家购物广场外，我们还计划投入1亿美元投资‘山姆会员店’项目，目前已在香洲选中了一个地块。”全球零售巨头沃尔玛珠海公司事务经理吴涌涛日前向记者透露，期待未来在珠海具备条件的城区开设更多商场。

　　“城市之心”有望推动商业升级换代

　　与此同时，商业空间的档次也在逐步提升。记者近日获悉，《九洲城城市之心城市设计》成果方案已经通过专家评审，珠海将在今年年底前启动城市之心一期核心区项目建设。该项目地上总建筑面积近80万平方米，将有24万平方米用于商业功能，商业类型包括临街商业以及商业中心。

　　值得注意的是，规划设计拟通过有效的交通连接，将石景山、免税以及海滨公园连为一体，形成山、城、海浑然一体的5万平方米的步行广场。

　　而市城市更新办相关负责人也表示，除“城市之心”项目外，目前香洲区也在重点打造以现代商贸理念和多功能综合体开发为特色的九洲商贸中心，包括恒信工业城、保利达广场等13个旧工业厂房的改造也在紧锣密鼓地推进中。

　　“该区域将涵盖酒店、写字楼、公园、购物中心、会议中心、会展中心、公寓，打造成珠海商业新地标。”该名负责人称。

　　一名业内人士认为，随着多个商业片区规划的实施，珠海商业的辐射能力将大大增强，推动传统商圈的升级换代。

　　影响▶▷

　　大项目推动商业重心南移

　　据记者了解，随着珠海经济的发展，目前珠海逐步形成了吉大、拱北、老香洲、新香洲、前山、南屏等六大商圈的商业格局。但一名资深中介人士表示，受制于人口和经济发展等各种因素影响，珠海的商圈呈现出分布散漫、业态单一、经营能力弱等特点，商业环境并不太好。

　　一名喜欢逛街的市民告诉记者，珠海能逛的地方并不多，大体来说就是拱北口岸一带、吉大以及老香洲的几个商场，商场里品牌并不多，购物环境跟广深相差较远，因此宁愿跑到广州去淘货。

　　“伴随着一系列商业项目的建设，珠海的商业环境有望被‘激活’，人气将大大增加。”合富辉煌珠海公司相关负责人表示。

　　除此之外，商业重心也呈现出往前山、南屏、横琴一带移动的趋势。珠海一名中介表示，珠海的商业发源于老香洲，随着商业重心不断移动，形成了目前以拱北商圈为核心的商业布局。而随着前山众多项目(如中海环宇城、心海州、华发商都)以及横琴的开发，珠海的商业格局将逐渐往南移动。

　　低端商业有望换档升级

　　兆宏盛世商业地产机构总经理周愚认为，这些业态丰富、定位较为高端的商业项目填补了市场的空白，在一定程度上丰富了现有商业的业态，也促进了商业的换档升级。

　　以岭秀城MO MALL为例，该项目不仅引进国际零售巨头沃尔玛，还吸引了PRADA、GUCCI、DIOR等国际一线大牌进驻。“以后市民购买奢侈品再也不用去广州、香港了。”一名销售人员对记者说。华融时代广场项目负责人也表示，项目共引进ecco、DISSONA在内的26个品牌店，其中有近四分之一的国际品牌首次进入珠海。

　　除了品牌的增加，商业的经营状态也得以改变。据了解，目前珠海的商业大多以住宅底商供应为主，经营状态多以自由式为主，业态不明，业种杂乱。而这些露出水面的商业项目大多以城市综合体的形式出现，集写字楼、住宅、商铺、酒店于一体，项目经营更加灵活，业态也更加丰富。

　　探因▶▷

　　■纵深

　　人气及经营模式或成最大挑战

　　尽管商业项目纷纷上马，但也有不少人质疑市场是否有这样的容量。受访的业内人士表示，珠海人口总量较小，或难以为商业发展提供足够的支撑力。除此之外，各大项目采用的产权式销售模式也为后续的物业管理埋下隐患。另外，这些在建的商业项目也存在入驻品牌重叠、同质化的竞争，这意味着一些项目在几年内将面临着优胜劣汰的竞争。

　　隐忧一良好发展预期能否转化为现实消费力?

　　人口基数低始终是珠海商业发展的一个“硬伤”。左岸地产相关负责人表示，珠海本地人口仅150多万，在拱北一带，主要的消费人群为澳门中低收入人群、游客以及珠海本地人。

　　记者上周末走访拱北发现，国际商业大厦、米兰百货、迎宾广场在内的商场人气寥寥，逛街的人屈指可数。而受访的开发商却对此持乐观的态度。不少开发商表示，随着广珠轻轨的开通以及各大项目的落户，会引起人流、物流、资金流的高度集中，人口基数少的问题将在几年内迎刃而解。

　　与开发商乐观的态度相比，一些中介、专家纷纷表示担忧。左岸地产经理廖海珍向记者表示，随着各项规划的实施到位以及交通条件的改善，珠海的人口将会发生相应的变化，但是利是弊还难以定断。“任何事情都有双面性，例如广珠轻轨的开通意味着外地游客到珠海消费更方便，但同时也方便珠海人到广州消费。”廖海珍表示。

　　一名不愿意具名的专家表示，目前珠海在大力发展旅游业，但是旅游业带来的人口消费是不确定的。珠海要想大幅度增加人口，还得靠发展工业来实现。

　　隐忧二产权式销售或为后期管理带来“隐患”

　　除了人口基数低外，商业项目的经营模式也引发业界的讨论。记者了解到，无论是华融时代广场还是领秀城，开发商皆采用产权式销售的办法回笼资金，这为商业项目的后续经营带来了挑战。周愚认为，目前珠海商业地产多采用分割销售产权而后返租的方式进行销售，并向投资者承诺较高的投资回报率来吸引投资者进入。“在返租期，投资者拿到的租金回报远远高于实际租金。新开发的商业项目需要经过几年的培育期填平这两者之间的差距，一旦完成不了或两者之间的差距越拉越大，商铺经营就会陷入困境，最终受害的还是投资者。”周愚称。

　　这种经营模式的弊端已有先例。最近发生的业主“接管”香洲百货风波就是其中一例。据了解，拥有50多年历史的珠海“老字号”香洲百货把产权分隔卖给两百名多名小业主。在返租期，业主尚能得到较高的回报率，但后因经营不善已换多个管理公司，商铺管理混乱。管理公司无力支付业主租金，由此引爆了两者之间的矛盾。除了香洲百货，米兰丽都、迎宾广场也出现过类似的危机。

　　多名澳门投资客告诉记者，拱北一些商业项目单价并不便宜，“如果投资了这些商铺，几年后租不出去，业主又要承担高额的物业管理费，投资亏本的可能性比较大。”多名投资客表示。

　　对此，周愚建议，开发商对项目应该有个明确的定位，避免项目后期经营出现混乱;而物业管理公司应该引进一套科学、合理租金评估机制，在返租期结束后可与业主进行理性的谈判;另外，业主应该建立尽快业主委员会，增加谈判的筹码。“要把三方的利益捆绑在一起，共同努力促使项目品牌升值，然而这中间要考虑的问题太多了，不是那么轻易就可以做到。”周愚称。

　　隐忧三入驻品牌重复加剧商业竞争?

　　入驻品牌重复、同质化竞争也是绕不开的话题。记者对珠海现有的商圈品牌调查发现，品牌重叠的情况比较常见。以拱北为例，米兰百货、迎宾广场等商场销售的皆为国内一线的女装、珠宝以及首饰，各大商场之间只有百步之遥，同质化竞争较为激烈。

　　而新商业项目的出现，无疑加剧了这种竞争。以零售业为例，拱北已有了华润万家，但华融时代广场、岭秀城也分别引进了华润万家与沃尔玛。在拱北众多商业项目中，“办公楼+酒店+购物中心”的搭配组合十分常见，相似的商业业态加剧了开发商之间的竞争。

　　周愚认为，在商业物业供应过快、零售品牌压缩开店计划、GDP增速下降、商业地产竞争加剧四大因素的共同作用下，未来招商周期将延长，开发商与租户的租金议价能力下降。

　　而最新公布的世联报告提出，受各种因素叠加影响，商业地产的投资回收周期也将从当前乐观认为的5-6年，普遍延长至8-10年。“谁活得最长、支撑得最久，就能活下来，商业地产不像盖住宅那么简单，它更考验开发商对市场分析、商业经营管理的能力。”周愚表示，同质化竞争将推动商业地产的洗牌，项目“扎堆”造成了资源的浪费，而竞争却也促使商圈完成从量多到质优的方向转变。

　　楼市调控投资商转战商业地产

　　这些商业项目的销售价格并不便宜。

　　年初开放的拱北岭秀城MO MALL一楼的售价为6万-9万元/平方米，已让不少投资者惊讶不已。半个月后，华融时代广场正式对外认筹，街区商铺为16万-19万元/平方米，刷新了珠海商铺销售单价，但认筹当日的场面依然火爆。

　　针对珠海商业项目出现“井喷”的现象，不少业内人士将其归根于房地产调控的作用。第一商业网总裁黄华军认为，珠海自执行严格的“双限令”政策以来，住宅市场受到了较大冲击，不少开发商转战商业市场。

　　城市发展利好助推开发热潮

　　黄华军认为，在广珠轻轨开通以及港珠澳大桥顺利推进、24小时通关等各大利好因素的共同作用下，珠海的人口、城市消费力必然会发生变化，不少开发商看到了商机，纷纷转战商业地产。

　　这一观点得到左岸地产总监廖海珍的认可。她认为，珠海是个旅游城市，随着交通条件的改善，如何抓住游客的市场、满足他们吃喝玩乐的需要成为一些开发商考虑的重点，因此掀起了商业地产开发的热潮。

　　除此之外，还离不开政府的引导作用。一名不愿意具名的中介人士表示，为提高市区土地利用价值，珠海政府在启动“三旧改造”时对住宅开发予以严格的限制，规定商业部分必须占“大头”，这也与珠海目前大力发展的“三高一特”中的高端服务业紧密相关。

　　■建言

　　错位化经营差异化竞争

　　面对这么多隐忧，业内人士认为，开发商应该找准项目的定位，与其他项目展开差异化的竞争。同时，政府应该积极发挥引导的作用。

　　周愚告诉记者，从珠海的消费结构来看，服装、百货等方面营业情况不容乐观，而餐饮、娱乐等方面发展较好。“零售商业发展并不景气，很多人喜欢在实体店试衣而在网上购物，因此商业项目中的购物中心不是做得越大越好。”周愚认为，开发商应该综合考虑各个业态之间的比例以及项目的租售比例，主动与其他项目错位，为后期的物业管理奠定良好的基础。

　　加强引导慎防商业地产虚火

　　政府的引导也十分重要。广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为，珠海有些区域会出现商业过剩的情况。他表示，追求利益最大化是开发商的天性，在房地产调控政策不放松的情况下，开发商转向商业地产发展的可能性比较大，因而过剩的局面还将加重。

　　为此，他建议政府应该加强对商业项目的引导。“在做商业规划时，政府应综合考虑项目周边的人流、消费力，合理分配项目，切断商业地产发展过热的源头。”王先庆还认为，目前很多地方政府的行政能力与商业地产发展的步伐脱节，下一步政府应及时出台相关的政策预防商业地产出现泡沫。