五洲花城商业街同样遭遇人气不足的问题。

　  近日，珠海最大购物中心——华发商都正式开业，引起众多市民和外地游客的关注。有人感慨，现在人气越来越旺的珠海，终于有了比较像样的商业综合体。但也有人担心在过了新鲜期之后，项目遭遇“疲劳症”，落入珠海大多数商业网点“人气不足”的困局。

　　据业内人士不完全统计，珠海目前已建成商业街36条，但除了个别商业街勉强维持生计外，其他商业街都处于亏损状态：空铺率居高不下、人流量较小、业态组合混乱，部分定位高端的步行街甚至沦为“平价一条街”、“赝品一条街”。

　　业内人士认为，商业街出现这样的困境，与商业模式单一、商业人才缺乏、区域购买力不足等因素息息相关。有专家建议，珠海要对商业网点的布局进行合理规划，错位经营，重点培育几条主题鲜明的步行街，带动整个城市商业街区的发展。

　　走访

　　定位高端商业街沦为“一元店”

　　“这条街的人气你也看到了，我们也是能熬就熬。”小李是一家美甲店的老板，在拱北岭秀城商业街中庭经营已达半年。她感叹道，“有时候一天都看不到一个客人，现在属于亏本经营状态。”

　　记者日前采访发现，这条投入使用一年多的商业街的中庭几乎处于空置状态，大多数商铺的玻璃门贴出了“商铺转让、商铺直租”的告示。小李说，每个月都有人进驻商业街，更多的人经营了数月、一个月甚至几天以后就搬了出去。

　　孙先生刚刚搬来岭秀城商业街，目前正在精心装修他的私人牙医诊所，并计划过几天开业。“这里租金便宜，但是人流较少。”孙先生表示，现在没有什么办法，只能熬个一两年看看商圈会不会旺起来。

　　据该步行街的物业管理处工作人员介绍，这条街有上百间商铺，共分为三层，除临近小区的地铺无空铺外，中庭的商铺出租率不到20%，换租率十分高。“之前做了宣传也没有好的商家进驻，我们不可能投入太大的成本进行推广，只能这样耗着。”该工作人员还表示，由于经营生意不好，商铺的租金已由原来的100多元每平方米下降到80元每平方米，但是应者寥寥。

　　位于拱北核心地段的商业街尚且如此，珠海其他的商业街同样经营“惨淡”。记者近日实地采访发现，五洲花城商业街已化身成“麻将馆”，这条不到100米的步行街聚集了5家棋牌室，不少居民在此打发时光。背靠岭南世家小区的柠溪步行街，大多数商铺也已经关门，街道较为冷清。

　　长期关注商业地产的景泽国际（珠海）有限董事长总经理唐铁军表示，据他初步了解，除了专业的批发市场外，珠海有大大小小的商业步行街36条，除了个别步行街勉强维持生计外，很多步行街商铺处于亏损状态，更多定位高端的商业街沦为“一元店”、“三元店”，经营情况堪忧。

　　探因

　　开发商急功近利制约发展

　　为何珠海的商业街难以兴旺？唐铁军对此做了详细的分析，他认为珠海的人口规模较少，部分商业街甚至出现“销售人员多过顾客”的现象，另外，由于邻近港澳加上交通发达，具备一定购买能力的珠海人宁愿选择到港澳、广州等地消费，也不愿意在珠海消费，很大程度削弱了步行街赖以生存的消费力。

　　除了消费能力受限外，商业模式也是珠海步行街发展的“软肋”。唐铁军表示，在早期的商业开发中，不少开发商存在“急功近利”的思想，他们卖完商铺获利后不再过问步行街的发展，忽视市场主体的培育管理，任由其自生自灭，最后把所有的经营风险转交给业主。而接盘的物业管理公司缺乏商业策划、运营的经验，导致商业街逐渐走向“没落”。

　　“珠海早期的商业街都是产权全部出售的，而在广州，很多开发商都自持20%—25%的物业，只有自持部分物业，开发商才会想着去经营、去投入，商业街才有发展的空间。”唐铁军还提到，与全国其他城市一样，珠海同样缺乏专业、优秀的商业地产人才，缺少对步行街的管理。

　　“广州的北京路和深圳的东门都是从传统的商业街演变而成，有悠久的历史和强大的关注度，最重要的是它已经成为市民消费习惯的一部分，加上其名声在外，因而吸引和集中了很多外地游客前来消费。”一名业内人士则表示，珠海很多商业步行街都是开发商“做”出来的，缺乏一定的市场基础和文化内涵，想要兴旺并不容易。

　　另外，定位的不明确、业态组合的混乱也让步行街发展“举步艰难”。中国人民大学教授鲁炳权多次来珠海调研，他认为，商业街的发展除了需要人口支撑之外，关键还在于商业街是否具备特色。“我认为，珠海商业街经营不如意可能是整个商业街的定位上缺乏主题和特色，此外在业态定位和业态组合方面存在问题。”鲁炳权说。

　　相关的采访证实了这一观点。多条步行街的管理处负责人告诉记者，步行街并没有明确的定位，对业态也没有要求，招进来的租户能做就做，经营不下去自然会走，这一切皆遵循市场规律。

　　趋势

　　自持物业打破模式之困

　　基于此前商业街的“没落”，珠海商业地产的后来者也逐渐吸取了一些商业开发的成功经验，华发商都是其中一例。据了解，华发商都吸纳了一大批商业地产人才，同时在业态规划上花费心思，集聚高端精品超市、3D巨幕影院、潮流数码、国际名品、时尚服饰、高端餐饮、美容纤体SPA、儿童天地、酒窖酒庄等功能于一体，力争打造珠海规模最大、业态最丰富、档次最高的大型购物中心。

　　开业当天，慕名前来华发商都参观、购物、消费的人群络绎不绝，华发商都成为全城热议的话题。一家泰国餐馆的老板告诉记者，自5月31日开业以来，每天客人爆棚，高峰时门口排着很长的长龙，餐厅不得不通过提前预约来分流。

　　除了华发商都外，号称主城区最长、配套最好的心海洲步行街也改变了传统的商业模式，开发商自持了七成物业，在招商和物业管理方面则引进了世界500强企业中唯一的商业物业供应商——世邦魏理仕（CBRE），并吸引国内外一线品牌入驻，彰显发展商长期运营步行街的信心。

　　于今年5月1日开业的横琴商业街在定位上则颇具特色。该步行街以支持澳门中小企业延伸发展为目标，重点向港澳和内地品牌企业、老字号商家招商，目前已吸引20多家国际和港澳名牌手信礼品以及内地品牌土特产商家进驻。

　　“这些商业街能否成功，关键看其后期的造血能力。”唐铁军认为，这些商业街有好的规划设计、定位，而考验在于后期的管理，即包括品牌吸引力够不够、价格竞争有什么优势、营销的手段如何等等，如果商家没有盈利，步行街一样做不下去。

　　一名受访专家也表示，商业地产有个“一三五”法则：一年开发期，三年培养期，五年成长期。市场的培育需要很长的时间，短期内的市场培养不足以带动整条街的长期繁荣，因此珠海商业街的发展仍有较长的路要走。

　　建议

　　严控商业网点

　　创新业态组合

　　实际上，随着港珠澳大桥的建设、横琴新区的开发以及整个城市发展环境的变化，珠海商业前景也被业界看好。但这些利好如何转化为盘活商业街发展的动力，仍有待探索。

　　在业内人士看来，这些已建成的商业街能不能盘活，还具有很大的不确定性。唐铁军曾对柠溪步行街做过调研，他表示，该步行街已投入使用多年，街区规划以及设施都跟不上时代的潮流，如果要对它进行改造，少则上千万，而且这些费用都需要分摊到各个小业主身上。“就像凑钱修电梯一样，众口难调，费用能否收上来是个问题。即便费用够了，也引进了专业的商业地产管理机构，能不能存活也是个未知数。”唐铁军说。

　　广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为，珠海的商业街有过剩的担心，一般的商业步行街都是在老城区建成的，是奢侈品，而珠海的商业街很多是由开发商自己建设。

　　“步行街的产生、发育和成长都具有较苛刻的条件约束，而不能盲目随意地立项和选址，因此，它的开发和建设不仅是城市商业网点规划的重要组成部分，而且它的成败在相当一段时期内对城市商业格局都将产生深远的影响。政府应该对商业网点有严格的布局和规划，不让其发展过头。”王先庆说。

　　在严格控制商业网点的基础上，王先庆还建议，珠海应该推动步行街向专业街、特色街转型，在管理上引入职业化的标准将是破解步行街发展瓶颈的最佳途径。只有这样，被市场化行动催生出来的步行街才不会被舍弃。同时，通过重点培养几条有特色的主题商业街带动整个城市商业街区的发展，以点带面，促进区域经济的繁荣。

　　“一条优秀的商业步行街，与区域的消费能力、交通位置、业态的组合等息息相关，如果缺失这些因素，步行街不会获得长远发展。”王先庆还提到，在业态组合方面，商业步行街应该融合购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游、会展、社区服务等八大功能于一体，给人们以体验的快感，这也是网购所缺失的。