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    2014年的楼市中，商业地产将成为石家庄市场中一个“不安定”因素。据石家庄市住房保障和房产管理局发布2013年石家庄房地产市场分析统计数据显示，石家庄商业用房供求比已达到近5：1，从面积层面分析的供求失衡比例在不断扩大。日益复杂的市场中，寻找差异化成为商业地产的救命稻草。但是，究竟如何寻求差异化？商业地产“过剩”的迷局如何破解？本期观察家，本报特邀请业内商业专家为石家庄商业地产市场支招。

    供需比5：1商业补课仍有发展空间

    石家庄市住房保障和房产管理局发布2013年石家庄房地产市场分析统计数据显示：2013年市区商业用房上市面积178.2万平方米，成交面积34.0万平方米，供求比达到近5：1，已出现供需失衡的情况。同时，商业用房成交均价首次出现下调趋势，成交均价为每平方米11860元，同比下降16.75%。供需比加大，价格下跌，石家庄商业出现过剩的担忧四起。“事实上，石家庄的商业目前处于‘补课’阶段。”对于舆论担心的商业过剩现象，多年从事商业研究的河北商业联合会秘书长曹润亭对记者说道。曹润亭认为，与全国发达城市以及周边省会城市相比，石家庄作为省会城市，其都市城市的商业品位尚比较低，仍需要不断提升品质。

    记者采访中，曹润亭从石家庄社会零售总额，以及一二三产业所占比重分析，认为石家庄商业仍有发展的空间。据曹润亭提供的数据显示，1966年，石家庄社会零售总额约为2亿元，到1978年，社会零售总额仅增长为6.35亿，这十几年间，商业的增速较慢。而到2007年，接近石家庄商业改革30周年时，社会零售总额达到821.1亿元，保持了极高的增长率。

    2013年，石家庄社会零售总额的数据为2154.5亿元，同比增长13.7%，曹润亭分析，从2007年至2013年，石家庄商业保持17%-18%的增涨速度，这个增长速度从2012年开始放缓。“持续的增长表明，石家庄商业仍有上升空间。”

    而从石家庄一二三产业所占比例分析，曹润亭认为，石家庄第三产业所占国民经济总值的比例为38%-40%，这样的比例尚达不到发达国家第三产业所占比重。“城市的发展，第三产业应占据主要地位，发达国家城市第三产业所占比重大多在50%以上，这同样说明，属于第三产业的商业未来发展空间很大。”

    曹润亭认为，商业饱和应注意区分绝对饱和和相对饱和的概念，在城市不断发展变化的过程中，商业需求也在不断变化，区域内商业的分布不均，使得石家庄商业表现出来的更多的是相对饱和状态。

    “石家庄商业的问题集中体现于布局不合理，中山路沿线大型商业分布集中，而其他主干道上，商业氛围缺乏。”曹润亭认为。

    3.0商业模式即将到来

    无论是绝对饱和，还是相对饱和，石家庄的商业体量增加，竞争加剧是不争的事情。如何在这样的环境中，提高商业的竞争力，优化城市的商业氛围？差异化是多数业内专家的一致观点，而如何做到差异化，却是许多开发企业并不明晰的思路。

    曾经操作过“万达广场、中海环宇城、华强广场、鲁商广场、万国园”等高端商业综合体，在国内商业地产领域有丰富经验的达文东方房地产全维服务机构董事长谭理华认为，对于百货商场、城市中心步行街及购物中心这一类的商业模式的差异化，可以进行局部差异化创新和整体系统的创新两种形式。谭理华认为，随着万达广场、乐汇城、勒泰中心等新型一站式购物中心的开业，石家庄商业经历了从1.0时代向2.0时代的转变，即已经从传统以购物为主的百货商场模式转变到集“吃喝玩乐购”为一体的“一站式购物中心”模式。但经过这几年2.0商业模式的普及，石家庄新上马的综合体几乎都是清一色的“一站式购物中心”，同质化严重、供大于求不但体现在投资市场，还体现在终端消费市场。3.0商业模式的到来已经提上日程，也就为商业的差异化定位或升级换代提出一个新的严峻的课题。

   总之，对于百货商场、城市中心步行街及购物中心这一类商业差异化可以体现在2个方面，局部差异化创新和整体系统的创新两种形式。

    商业局部硬件和软件的差异化创新

    谭理华认为，商业局部的差异化创新，主要根据周边竞争商业情况进行，分别就硬件或软件层面进行差异化，硬件差异化指的是对建筑、装修创新、人流动线及展示方法改变等跟购物环境相关的要素进行考量，如新天地购物商城就是在北国商城等强劲竞争对手的合围下进行的购物环境主题化升级，从而赢得市场追捧。

    软件差异化主要指业态的差异化定位，即增加文化特色和品牌资源，如乐汇城，和其他“高大上“的购物中心相比，它的业态定位明显特色化和年轻化，主要针对85后、90后的年轻消费群体。

    商业整体系统模式的创新

    而在商业整体系统的创新方面，谭理华认为石家庄并不多见，在国内也是刚刚兴起。商业整体系统的创新主要表现形式有两种，一种为个性主题式创新，如北京芳草地、上海K11为代表的艺术文化主题购物中心，在开发前就把艺术文化当作整个项目的一部分，研究购物中心如何与艺术共存，设计前期，包括建筑挑高、建筑材料的运用等，也在设计的同时融入了文化艺术理念。同时，在购物中心的环境、氛围、引入业态以及服务上充分体验文化艺术，以及不定期举行文化艺术类型活动。这一类型的购物中心还有“儿童亲子类主题、历史文化主题、音乐主题、电影文化主题、女性主题、游乐主题、水主题等表现形式，如石家庄的祥云国际就是一个以威尼斯水主题为定位的购物中心。

    另一种商业创新主要表现形式为商业模式或渠道的创新，如线下体验加线上消费结合的新型购物中心，如前段时间北京王府井百货联姻微信支付，试水微信购物。