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　 “这是个最好的时代，也是个谁都不愿意错过的时代。”对于商业地产来说，由于住宅市场遭遇深度调控，使其迎来了新一轮的发展契机。短时间内，郑州西区一下涌入了万达、宝龙、升龙、锦艺等18个超亿元的商业地产项目。

　　但行业快速发展，也伴随着理性的考量。如此巨量的商业项目，能够进入良性的运营，让投资者能够长远地有收益才最为关键。西区商业面临重大变革，伴随机遇会产生又一批成功的商业，未来的蓝图究竟如何，我们将逐个关注西区的商业企业如何招商、经营，打造西区商业的梦工厂。

　　单个项目

　　商业占比不低于30%

　　纯粹的住宅地产带动不了一个地区的发展。对于政府来说，商业是一个有效的拉动内需的手段。

　　对于中原区的消费者来说，大体量商业企业前所未有。从上世纪80年代至今，西区只有一个碧沙岗商圈，其余大多数是社区商业。“郑州零售业理想状态是总面积达到600万平方米，人均商业网点拥有面积提升至2平方米。”郑州市商务局局长宋加利说。据悉，郑州零售业总面积目前是200万平方米，人均商业网点拥有面积是0.7平方米。

　　按照目前的中原区人口来说，人均商业面积是远远不够的。据中原区政府公布的数字，目前，中原区的流动人口约有26.5万，常住人口在59.8万。而中原区的人均商业面积远远小于郑州市的平均值。

　　“这个市场还有很大的潜力可挖。”郑州万达广场商业管理有限公司副总经理彭嵩云说。

　　《郑州市现代化商贸城发展规划(2009～2020年)》中提出“西提升”，对于中原区来说，零售企业规模偏小、品牌知名度低、网点覆盖面不足，是亟待解决的问题。

　　自去年开始，中原区对开发商的项目有了严格限制，在已经签约的商业地产中，每个项目的商业面积都不低于总面积的30%。而目前这些已经签约的商业地产项目，大多数商业面积都在10万平方米以上。

　　未来将规划十大区域型商圈

　　西区的商业重心在西移。1989年，郑州西区第一家百货商场商业大厦在碧沙岗附近火爆开业，品类齐全的商品成为那时最潮的地方。然而随着郑州商战的偃旗息鼓，西区商业就此陷入沉寂将近20年。西区需要有自己的商业繁荣。

　　中原区商务局副局长杨光介绍，未来10年，西区将打造10个区域型商圈。这10个商圈将以道路为主要划分依据。中原区商务局透露，这10个商圈不是空穴来风，很多商圈已经跟主要商家签订了协议。

　　有业内人士分析，从目前西区已经初露端倪的商业布局来看，这十大商圈有可能是“桐柏路商圈、建设路商圈、碧沙岗商圈、中原路商圈、陇海路商圈、帝湖商圈、秦岭路商圈、须水商圈、郑西商圈、孙庄商圈”。

　　中原区作为郑州的西大门，具有举足轻重的地位。这十大商圈的辐射力也不仅仅是西区。对于为什么这么多商业企业看好中原区，杨光说，“土地资源的优势是商家最看重的。”专家预测，2020年中原区人口将达百万。这样的“人和”，也是商家看重的。

　　两年内，将出现19家购物中心

　　张先生在秦岭路附近经营了一家效益还不错的报亭，月收入4000元左右的他说，在这里，几元钱一本的《都市丽人》的销售要比《时尚》、《嘉人》等20元的杂志好得多。他对身边正在动工的商业地产项目也略有了解。“建成后会去逛逛，买东西还是看价位吧。”他说。但对于这些进驻的商业企业，显然他们的辐射意图不仅仅是西区这一区域。

　　万达、宝龙、锦艺、升龙……这些国内首屈一指的商业地产龙头企业2010年开始密集进驻中原区。18个超亿元的项目被引进。中原区商务局副局长杨光说，中原区在未来两年内，将出现19家大型购物中心，城市综合体、shopping mall 是主要业态。而在一定时间内，中原区也将成为河南省拥有城市综合体数量最多的区域。西区的消费习惯将被改变。对于很多人来说，城市的发展让“最郑州”的味道越来越淡，但西区，却是让人有“郑州情结”之处，这个基础是别的区域不具备的。这样的观点也受到很多人的认可，一位目前任职于某房地产企业的老总说：“如果西区能够满足购物需求，我觉得待在西区生活也没什么不好。”

　　“来西区杀时间吧。”这句邀请包含的内容比“购物”更广泛。这也是西区在建的商业项目以“购物中心”、“城市综合体”为主的重要原因。吸引更多的人来西区“逛街”，远比吸引他们来这里买一件别的商场都能买得到的品牌更具有诱惑力。在建的城市综合体中，“MAX”影院、“星巴克”都将首次亮相郑州。未来的西区在商家的蓝图中，更是一个消费时光的地方。

　　“LV都开到了西区，它的受众也绝对不仅仅是西区。”有人谈道。杨光认为，作为郑州西大门，中原区在沉寂了许久之后，未来，也将跨越区域局限，能成为“河南的中原区”。

　　竞争加剧，后续经营才见真功夫

　　西区商业会不会显得太拥挤？这样的问题对商家来说不算什么，他们从来不担心商业扎堆。

　　商业体越是集中，才越可能营造出良好的商业氛围，这对整个板块的价值也会起到推动作用。不止一家商业企业的负责人说，政府推地，开发商买地做项目，这些都是经过多方论证规划的，是建立在城市长远运营的基础上的。在中原区建设这种大型的商业实体，这样的规划是对的，是具有超前意识的。

　　从目前的商业布局上来看，不足3平方公里的面积内，多个大型商业聚集，仍是显得有些集中。郑州一家百货商场负责人说，尽管商业项目“错位经营”“差异经营”是地产策划人皆知的道理，尽管现在的“招数”越来越多，但基本上都处于尝试调整的起步阶段，更大的竞争还在后头，效果有待实质性的延伸落实。

　　对于个体的经营，商家大多都会谈到，足够有吸引力的主力店，品牌的吸引力足够，有趣的营销，对于消费群体的吸引力是不用担心的，后续的经营也没有问题。不过对于这些，从目前来看，更多地被交给了未来的市场。