据四川省商业地产（专题阅读）联盟对外公布的数据显示，目前成都市开业运营和规划在建商业综合体数量已经达到132个，总量居全国第一，呈集中“井喷式”发展的态势。对此，四川商业地产联盟秘书长、四川省连锁商业协会会长冉立春在接受记者采访时表示，商业地产体量过大、盈利模式滞后、规划布局无序等五大问题正困扰四川商业地产的健康发展。

　　商业体量过大加剧市场压力

　　商业地产的产品类型主要包括购物中心及商业综合体、办公写字楼、酒店公寓、专业市场、商铺等五种形态。在冉立春看来，目前成都的各类型商业地产都不同程度地存在着体量过大的问题。

　　“以四川的家居建材类专业市场为例，前几年是野蛮生长，导致严重过剩，以城北最为集中，在建的和已经建成的家居建材市场，已经超过近千万平方米，给市场带来了巨大的去化压力。”冉立春说。

　　盈利模式单一造成问题频发

　　多数商业地产的盈利模式过于单一，可售型物业仍占相当大的比例，这是冉立春的第二个担忧。“把商铺卖掉，回笼资金，从某种意义来说这是违背商业资产运作规律的。因为在没有启动运营之前，商业的租金回报是零，而开发商往往在前期开发时就已经给投资者画出了‘大饼’。这种做法导致商业地产问题频发，为后期的运营埋下了祸根。”

　　“做商业地产，实际上考验的是开发商的实力、眼力和耐力。因为其价值往往不在眼前，而在未来，放水养鱼最重要。”冉立春说，“过去业内人士有这样的说法，做商业地产的是‘大学生’，做住宅的是‘小学生’。现在却成了‘小学生’做‘大学生’的事，这显然是鸭子上了鸡架。”

　　前期规划无序导致后期生存堪忧

　　冉立春认为，规划布局无序是导致商业地产面临尴尬境地的第三个原因。现实情况是，政府出让了商业用地，但并没有更深一步对产业的方向和内容进行细化，结果导致项目同质化、业态重复过剩，后续经营举步维艰。

　　显然，商业地产的开发和运营，如果缺少了政府前期的合理规划，将直接导致后期的生存压力。成都的郫县、温江、新都大丰等区域就存在商业综合体严重过剩的问题。

　　同质化竞争加大项目招商难度

　　冉立春告诉记者，随着商业地产的过剩发展，越来越多的商家也将面临“进退两难”的抉择。无论是“关系招商”，还是战略合作招商，很多情况下商家的选址也是身不由己，出于无奈。“市场就这么大，一下子挤进多个商业地产项目，招商的压力自然不小。”

　　同时，由于投资者往往不是自己直接管理商铺，不会过多考虑运营的问题。加上电商的冲击巨大，许多商业项目的底商客流大大减少，而店铺的租金却一天天上涨，所以招商的难度可想而知。

　　“千店一面”的运营缺少新意

　　“运营难成为商业地产面临的第五个难题。大多数综合体购物中心商家品牌基本大同小异，同质化越来越严重，对消费者的吸引力越来越弱。”冉立春认为，运营上缺乏新意，主力店模式导致多数商业地产项目难以错位经营。

　　对于“体验式消费”这一新生事物，很多商家正在竞相模仿。但冉立春指出，所谓的体验式消费，绝非简单的复制，一定是要具备互动性、参与性和特定性。换句话说，体验式消费模式不应是所有人群都可以参与的，也不是单纯的儿童、娱乐休闲业态的代名词。

　　“轻资产”是商业地产的发展方向

　　万达（专题阅读）商业地产“轻资产”模式的正式启动，标志着万达商业地产将走上“轻重并举”的发展模式。彻底去房地产化，实行准金融投资，万达的这一新举措成为业内热议和研究的焦点。

　　“实际上严格来说，做商业地产就应该是采取‘轻资产’模式。这个道理很简单，说白了就是把专业的事交给专业的人去做。目前许多房地产企业热衷于‘跨界’，但从本质来说，‘跨界’并不符合市场规律，因此鲜有成功的案例，即使暂时有，也不易成为百年老店。”冉立春强调。