“亚洲第一Mall”烂尾后将变身特大型文化生活中心

    地处吴中路、虹井路口的虹桥购物乐园曾经号称“亚洲第一Mall”，不料却成为虹桥的一大烂尾楼项目，自2003年停工至今。在2007年底时，虹桥购物乐园曾经宣布正式复工，并更名为“成城购物广场”(Cheng City Shopping Mall)，但是不到一年，这一项目再度烂尾，期间也未见实际动工迹象。

    昨天，新华传媒发布关于收购成城项目的公告称，将向上海成城购物广场实业发展有限公司提供“财务资助”人民币13.2亿元，从而间接实现对成城购物广场项目经营权的受让和控制。

    “资助”13.2亿元接盘

    记者了解到，在10月22日，新华传媒已经与上海新华发行集团投资管理有限公司签署《成城广场项目收购协议书》，将按照收购协议约定标准向上海成城购物广场实业发展有限公司提供“财务资助”人民币13.2亿元(该等财务资助款项将专项用于清偿上海成城既有债务)，而作为对价，新华传媒有权通过所属香港全资子公司嘉时国际有限公司以1港元价格直接受让新华投资在胜南公司中的70％股权及权益，从而间接实现公司对“成城广场”项目经营权的受让和控制。

    资料显示，胜南实业的核心资产就是上海成城，而上海成城前身为上海港虹实业发展有限公司，成立于1999年，是由香港亚太实业集团有限公司与上海虹西实业公司(土地权利人)共同组建的中外合作企业，其主要项目就是位于虹桥镇吴中路以北、虹井路以东、农心公司以西、先锋工业区道路以南、门牌号为吴中路1518号的购物中心，土地面积为7.78万平方米，规划总建筑面积达28.19万平方米，整个项目规划由地上5层和地下1 层建筑组成，最初名为虹桥购物乐园，于2002年开工，一度曾宣布将建成亚洲地区规模最大、功能齐全的大型购物中心。

    但是，在虹桥购物乐园完成部分框架结构的同时，由于资金链等问题，这个当年号称亚洲第一Mall的工程于2003年4月意外停工，由最初的第一Mall“沦落”为第一烂尾楼。直到2007年，香港亚太实业对其投资在上海成城的所有者权益进行公开拍卖，胜南实业因此进驻，与土地权利人虹西实业联手组成了项目公司——上海成城，并在2007年底时，宣布原虹桥购物乐园项目以“成城购物广场”的名义正式复工。根据成城购物广场当时的宣传手册显示，该项目定位为“上海顶级购物广场，城市动线新地标”，将成为上海地区规模最大的集购物、餐饮、娱乐、服务、文化、社交、旅游功能于一身的大型Shopping Mall，规划总建筑面积达40万平方米，预计2010年全面开业。

    然而，成城购物广场描绘的这一美好蓝图还不到一年就已“破灭”。在2008年12月，这一命运多舛的购物中心再度传出烂尾消息，上海成城的招商、企划、物业等一整套营运班底已不复存在，宣布复工还不到一年，实际复工进展也未展开，成城购物广场就已“瘫痪”。

    自2003年停工至今，成城购物广场的框架已经在吴中路上“烂尾”了7年之久。如今，新华传媒宣布将接盘这一项目，整个项目盘活有望，但项目定位也有所改变。新华传媒表示，在取得胜南实业70％股权之后，计划将成城购物中心打造成特大型文化生活中心，预计2012年可完工。

    三成面积自营七成出租

    对于此次收购的目的，新华传媒在相关公告中明确表示，由于互联网、电子技术的不断发展普及，新华传媒传统的图书经营模式已面临严峻挑战。为进一步发展图书业务，需要创新图书经营业务形态，改变目前图书经营自营网点较少、盈利能力较弱的局面，“公司迫切需要拥有一定体量的大型自有物业，建设大型文化MALL新业态，以进一步支持图书业务的发展。”

    在新华传媒看来，文化MALL模式是大型书城突破单一图书销售模式，实现跨行业经营和异业结盟的模式创新和探索。建设大型文化MALL不仅可以提升图书及相关高附加值商品的销售业绩，还可提高物业租金水平，进而从商户处获取更多租金收入。而这一项目运作成功后，也有利于推动新华传媒经营模式的全面转型，改善公司资产与业务结构，壮大整体经营规模与实力。

    记者了解到，在这一项目建成之后，初步计划将30％面积用于核心文化业务的经营，通过注入书店、会展、影视、游艺、演艺等文化传媒类业务强化项目的文化特色，提升物业价值。剩余的70％面积则计划出租给其他“泛文化”品牌进行合作经营，收取租金。按照预期，整体上核心文化业务与泛文化业务形成良性互动，相互聚集人气，从而打造上海的文化商业地标。

    而根据中国房产信息集团及克而瑞(上海)信息技术有限公司出具的《成城购物广场项目咨询报告》显示，这一项目建成后当年平均日租金可达人民币4.2元/平方米，按可出租面积28.19万平方米计算，年租金收入约为4.32亿元。

    经项目可行性分析，按照总投资26.2亿元计算，项目内部报酬率为10.24％，投资静态回收期约11年。

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    据记者了解，虹桥购物乐园当初之所以停工，除了拖欠工程款以外，还有一部分原因是由于其项目用地性质原为仓储和绿地，并非商业用地，当年的投资方因土地性质问题无法进一步贷款融资，导致后续资金不足，以致于工程烂尾。

    如今，新华传媒虽然接盘这一项目，但土地性质依然为仓储和绿地。而新华传媒也相关公告中也明确表示，该项目“在土地性质等方面尚存一些历史遗留问题”，新华传媒表示将积极与当地政府进行沟通，利用其资源优势妥善解决相关问题。

    此外，新华传媒在组织实施特大型文化商业综合体项目方面也没有足够的经验与人才，对此，其表示将“积极引进相关专业人才，并通过与专业第三方的合作，来降低项目管理与实施风险。”