据上海购物中心协会近日发布的一份《上海购物中心发展趋势报告》(以下简称《报告》)披露，上海购物中心的营业收入正在逐年稳步上升。2010年，上海购物中心年营业收入预计达到750亿元，“十一五”期间的年均增长幅度达到26.1％，占本市社零总额的比重逐年上升，2010年预计占12.5％。

　　专业专卖是重要增长点

　　《报告》指出，“十一五”期间是上海购物中心快速发展时期，5年新增购物中心40家，年均新增8家。2010年年底，本市共有开业及在建购物中心107家，其中开业营业的达75家，建筑面积900万平方米，单体平均建筑面积12万平方米，其中10万平方米以上的购物中心有35家;在建的购物中心32家，建筑面积477万平方米，单体平均建筑面积15万平方米，建筑面积在10万平方米以上有21家。

　　上海购物中心发展初期，购物中心根据其规模大小以及功能，按照国家零售业态分类标准被分为都市型、区域型和社区型购物中心，分类相对简单。如今随着购物中心的功能性逐渐增强，各种大小不同且极富个性的购物中心不断涌现。规模上从建筑面积仅为1-2万平方米的小型购物中心到建筑面积达到数十万平方米的超大型购物中心，层次丰富，各具特色;从功能性和组成结构来说，出现了以连锁品牌专卖店为主的时尚生活中心、以专业品类大卖场为主的配合少量专卖店的能量中心、以休闲为主题的主题休闲中心和以工厂直销店为主的品牌直销销售中心。

　　统计数据显示，在2005年，从购物中心各业态网点面积的比例来看，百货店占26.0％；大型综合超市占14.7％；专业专卖店占22.2％；餐饮业占16.5％；娱乐业占6.3%。到2010年，业态比例发生了较大变化：百货店下降到18.1％；大型综合超市下降到11.7％；专业专卖店上升到了28.5％；餐饮业占16.9％；娱乐业占8.5％。以往购物中心的主力店百货店和大卖场面积占比正在逐年下降，专业专卖店面积占比例则逐年上升。餐饮业和娱乐业的面积虽然占比变化不大，但是绝对面积却有明显上升。

　　从营业收入来看，相比于2005年，本市购物中心内的百货店营业收入上升78％，大卖场上升82％，餐饮业上升132％，娱乐业上升103％，专业专卖店上升134％。数据表明餐饮业、专业专卖和娱乐业是近年上海购物中心最重要的增长点。

　　“时尚生活”异军突起

　　近几年来，一种类型比较特别的新型购物中心开始在本市出现，这就是专业专卖店+餐饮+娱乐模式的购物中心。此类购物中心一般没有传统意义上的主力店，如百货店和大卖场，业态组合方面以专业专卖店和餐饮为主，辅以部分娱乐业，而且基本处于比较成熟的商圈之内。

　　此类购物中心有点类似于美国国际购物中心协会(ICSC)对于购物中心分类中的生活方式中心(Lifestyle Center)，但又略有不同。在上海购物中心协会提出的《关于修订中国购物中心的定义与分类的建议方案》中提议将其命名为“时尚生活中心”。在本市近两年开业的购物中心之中，这种时尚生活中心越来越多，如96广场、联洋广场、上海湾、353广场和芳汇广场等。上海湾定位于打造时尚主题商业，芳汇广场则在开业时就定位于女性主题精品休闲购物中心。在上海老牌的购物中心中，定位于年轻、时尚、潮流的来福士广场则是其典型代表。

　　上海的时尚生活中心基本上位于成熟的商圈，例如上海湾和96广场位于新上海商业城商圈，来福士广场、宏伊广场和353广场位于南京东路商圈，还有位于淮海路上的新天地广场、香港广场和大上海时代广场等。

　　坪效预计达9000元/平方米

　　中国早期发展购物中心曾有过追求超大的倾向，上海也是如此。近几年来，片面追求超大的现象有所改变。上海购物中心的开发显得比较理性，建设规模已经逐渐趋于合理，发展趋势已由注重体量规模向注重经营效率转变，新的购物中心在体量选择上，大多比较合理。

　　当然，购物中心也并不是越小越好，特别是在当前中国这个相对于欧美国家比较特殊的情况下。以上海为例，由于社区人口密集，同样条件下一个购物中心所辐射的区域内的人口要远远大于欧美地区，因此购物中心需要足够的空间和丰富的业态来满足周边数量巨大的消费群体的需求。

　　近年来，上海购物中心的建筑面积逐步控制在12万平米左右，在建设日趋理性的同时，购物中心的坪效也在逐步上升。根据统计数据显示，2006年，上海购物中心的坪效为5757.3元/平方米，2010年，本市购物中心的坪效预计达到了9000元/平方米，5年增长了56％。坪效的计算方式为营业总收入与建筑面积之比，如果将建筑面积替换为营业面积的话，数字还将翻倍。这表明上海购物中心经过十数年的发展，经营能力已经有了显著的提高。

　　社区购物中心成为焦点

　　近5年来，本市的社区型购物中心数量在不断增多，到2010年年底，本市已有21家社区型购物中心，社区型购物中心所占比例从2005年的27.8％上升到了2010年的32%，建筑面积占比从2005年的15.8％上升到了2010年的30％。尤其是最近两年，社区型购物中心越来越受到投资者的青睐。

　　社区型购物中心的营业收入也在近年中飞速攀升。2006年，本市社区型购物中心营业收入达58亿元，2010年上升到了140亿元。社区型购物中心营业收入占本市社零总额的比重也在逐年上升，从2006年的1.7％，上升到2010年的2.4％。

　　欧美资本试水购物中心

　　根据市商务委和市规土局于2009年联合发布的《上海市商业网点布局规划纲要(2009年—2020年)》，上海将形成12个市级商业中心和22个地区级商业中心。

　　目前上海已经开业的58家购物中心中的大多数正处于这34个商业中心之中，上海的购物中心已成为各个商圈零售业的主力军。根据相关数据，本市的十大市级商圈零售业的总面积达215.8万平方米，其中购物中心的面积占比高达43.62％，达到94.1万平方米。加上本市去年新增的新虹桥、中环这两个市级商业中心，目前上海已开业的75家购物中心中，有35家正处于这12个市级商业中心之中或边缘。如果再加上22个地区级商业中心和9个新城级商业中心的话，这43个商业中心几乎囊括了本市所有的已开业的购物中心。

　　上海的购物中心产业经过10余年的发展，投资来源已呈多元化。近年来，国资大型企业百联集团在购物中心开发方面的步伐大大加快，已在上海初步构筑起东西南北中的购物中心的战略布局，成为上海购物中心产业的领军者。此外，项目遍布全国的大连万达集团在上海已经布局了4家购物中心。最近，一向专注于住宅开发的万科也开始进军商业地产。去年，央企也开始介入上海购物中心，中粮集团旗下的购物中心品牌“大悦城”已登陆上海。另外，本市购物中心的外资来源主要集中在中国港澳台地区和东南亚国家。例如新加坡的凯德置地集团，在成功经营来福士广场的基础上，于2008年收购了龙之梦购物中心50％的股权并接受经营管理。

　　近年来，少数欧美资本探险者开始采用收购和参股方式，渐渐介入上海购物中心的开发，2009年，美国私募巨头黑石集团通过其在华合作伙伴盈石资产管理公司，接手了上海芳汇广场、悦达889、调频壹和豫龙坊等4家购物中心招商和运营，还有10多个项目正在洽谈过程中。2009年底，由香港崇邦集团与摩根士丹利共同投资20亿元打造的金桥国际商业广场开门营业，其中摩根士丹利为主要投资方。2010年，韩国最大的综合性商业流通集团新世界集团旗下的易买得超市开始进军中国商业地产业，首个项目是位于漕宝路的大型购物中心，于世博会前开业。这一切显示国外资本开始渐渐试水上海的购物中心产业。

　　二次开发提升能级

　　近年来，本市的购物中心面对开局不利的形势，审时度势，大胆地进行了二次开发，进行了行之有效的调整。

　　2004年底，港汇广场与合作了5年之久的主力百货店富安百货分手，借此机会调整布局，大力引进精品专卖店，于2005年7月成功打造了15000平米的“城中城”港汇新翼，使港汇广场一举奠定其奢侈和时尚生活融为一体的购物中心的基调。现在港汇广场拥有徐家汇首个体验时尚奢华之风的Ole’精品超市、5000平方米的永华电影城、5000平方米的名店运动城、2000平方米的金数码世界、3000平方米的ZARA和i.t旗舰店，整个广场“由内而外”大规模升级，既满足了消费者更高品质的购物、休闲享受，也刺激了商场零售额的大幅增涨，成为上海西南地区标志性的商业、建筑和时尚地标。

　　正大广场在开业初的3年多时间内只有65%左右的出租率，6楼之上的五层楼面几乎全部空置。在重新调整之后，正大广场以“家庭娱乐消费中心”的定位重新亮相。2005年10月，正大广场根据新的经营定位进行招商调整。仅仅半年时间，正大广场的空置率便下降至1%。包括ZARA、H&M、汤姆小熊、玩具反斗城等一批知名服装、娱乐、玩具业态纷纷被正大广场招揽至旗下，这里租金也因此不断上涨。而正大广场的“家庭娱乐消费中心”的定位也从此深入人心，成为购物中心二次开发的经典案例。