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    最近，颇受关注的上海证大外滩国际金融服务中心（即百亿外滩地王项目）频频公开高调亮相，成为上海商业地产竞争的又一把“大火”。

    “在苹果生态系统中，硬件、软件、内容三者相比较，内容是乔布斯战略中最重要的环节。未来的商业地产模式必定向 苹果模式 也就是内容上转移。”上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋最新披露外滩地王项目的运作理念。

    据开发商方面的最新计划，外滩地王地块将在今年年底动工，预计2015年竣工。

   不过，外滩地王面对的不仅是一片火热的商业地产市场，更是一个竞争日趋激烈的战场。崇邦集团副总裁梁美芬告诉记者，上海商业地产的运作难度和竞争已经快速增加，项目的精准定位将决定成败。

    外滩地王预热沪商业大戏

    “从外滩地王最新披露的规划看，这是一个业态丰富的高端商业综合体项目。其预热和入市，恰在上海新一轮商业地产开发热潮的核心阶段，某种程度上，外滩地王项目将是这波商业潮的标志性项目。”在复旦大学管理学院近日的一个中国商业地产研讨会上，一位业内资深开发商人士向本报表示。

    在他看来，外滩地王此前的土地阶段、到目前预热及今后的开发上市，正是商业地产这轮投资热潮的缩影。其生存状态和运营成败，也同时具有标志性意义。

    据了解，4月29日，外滩国际金融服务中心进入建设项目环境影响评价公示阶段。据东华大学受上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司委托披露的环评公告，外滩地王项目总用地面积45471.9平方米，地上可建建筑面积约27万平方米，地下可建建筑面积约为14.5万平方米，为商业、金融、办公、文化综合用地。

    作为该项目的操盘手，吴洋用苹果的发展之路来看待如今中国商业地产的未来发展趋势。“对于现在的中国商业地产来说，空洞、乏味、陈旧的运营模式已经将被市场所遗弃，苹果模式这样的新兴商业模式才是商业地产的未来出路。”

    吴洋认为，中国的商业地产面临三重剧变，第一重，电子商务羽翼渐丰的前提下，商业地产原有模式还能走多远。第二重，国际贸易环境剧变，中国的内需市场如何发展，商业地产将面临怎样变化。第三重，下一步的宏观调控是否会针对商业地产，目前是商业地产的机遇还是更大的泡沫。

    关键的问题是，外滩地王能否走出它的苹果之路？

    运作难度升级

    尽管对于此前融资难题及地王项目大股东易主等市场消息，相关方面至今尚未进行正面回应，但一个公开的秘密则是，外滩地王项目运作首先需要面对的难题就是较高土地成本和融资成本的压力。

    梁美芬指出，现在从上海到全国大部分城市，商业地产投资开发火热的另一层含义，则是对于单个商业地产项目而言，运作难度和市场挑战变得越来越艰巨。
 
    梁美芬所在的崇邦公司正在上海嘉定安亭开发的城市综合体项目 嘉亭荟城市生活广场即将入市，梁美芬坦言，在崇邦的投资标准中，上海潜在的合适商业地产投资区域尽管依然较多，但成本和风险都在增加。

    “首先是土地成本高企，其次是人才团队紧缺。”梁美芬表示。这家在2003年香港成立的商业地产公司，股东实力不俗，但其小心翼翼的发展特点，恰是其得到越来越多认同的关键。

    外滩地王项目面对的，正是这样一个市场。

    锦和投资总经理助理崔康对当前非地产公司大力介入商业地产表示担忧，“商业地产无论是商业还是地产，都需要有专业的判断，当前商业地产陷入某种程度无序化，盲目的投资会让商业地产的泡沫急速增长，这对于商业地产的发展非常致命。”

    问题不仅仅存在于上海一个市场。世邦魏理仕董事胡旭阳指出，目前国内不少城市的商业地产项目，不仅显示出了中国商业地产本土化的缺失，也反映了缺少创新、急需改变的问题。