一样有霓虹璀璨的街景，一样有形色匆匆的人群，一样有光线亮堂的橱窗，可即便在这些优越的条件下，商场还是做不出生意，雄心勃勃入驻后，就是苦苦挣扎的维持期，最后以“关门大吉”收尾。在上海的商圈商街中，在南京路、淮海路这样的黄金地段，都存在着这样一些被称为商业“百慕大”的区域，入驻企业似乎就很难改变失败的命运。

　　然而，“百慕大”就像一个巨大的吸盘，始终有敢于挑战的企业。最新的一个，是英国知名品牌马莎百货，在淮海路金钟广场这一商业“百慕大”开设了旗舰店。新一轮挑战的结果会是什么？商业“百慕大”真的能征服吗？

　　看着很光鲜，实则先天有缺陷

　　位于淮海中路柳林路与龙门路中间的金钟广场，不能不说是黄金地段的黄金位置。但与金钟广场写字楼部分租赁业务蒸蒸日上相比，裙楼里的商场可谓很多百货品牌的“噩梦”。2000年底，沪上首家女性主题连锁百货品牌“东方美莎”在此开出，此后一直处于勉强经营状态。2004年11月，东方美莎将经营场地转租给了上海和之商业公司，开出了合作联营的日式百货“东方美莎WA！！”，随后东方美莎退出经营，由“WA！！”独自经营。但“WA！！”支撑不到一年，就从开业时标榜的高端日式商场沦落为“二房东”，将商场进口处的黄金地段出租给“花车游击队”，甩卖廉价服饰。2006年，“WA！！”最终关门歇业。此后，这里的经营时断时需，近四年来一直是市级商业街的空铺之一。

　　商业地产专家指出，金钟广场之所以成为商业“百慕大”，最主要的问题还是选址。乍一看，这里属于淮海中路商街的核心地段，但从周边交通的微循环看，却是商业大忌：金钟广场本身“倾斜”的朝向使得柳林路、龙门路、淮海中路三条路形成“A”字形路口，虽然车流量大，但没有预留空间能让人流停下来。同时，“A”字形不够“正气”，直接影响了商业设施的招牌效应。与之鲜明对比的是马路另一侧的时代广场。几乎完全一致的地段，时代广场正面朝向淮海中路，而且门口有足够的空间供人流停顿，无疑更加引人。正因为此，时代广场近日高调宣布停业升级，以便在明年迎回在消费者心中颇有分量的百货品牌连卡佛。

　　大部分商业“百慕大”都有与金钟广场类似的问题：在光鲜的外表背后，隐藏着各种先天不足。比如，南京东路山东中路口的原东海商都、南京东路山西中路口的原圣德娜广场，也曾是商业“百慕大”。这两处商场由于建筑空间布局不适合现代商业运营，使得在很长一段时间内，反复翻牌，却难以为继。轨交2号线科技馆站的地下商城也曾是商业“百慕大”，因为当时周边社区数量有限，使得地下商城徒有大量地铁过客，却缺乏有效消费客流。

　　“魔咒”并非难以打破

　　商业“百慕大”的魔咒并非难以打破。如今东海商都变成353广场、圣德娜广场变成美特斯邦威旗舰店，经营情况都大为改善。其中的奥秘是入驻方对这些商业设施进行了针对性改造。比如，原先的东海商都和圣德娜广场楼层都很矮，店铺分割老套，而现在的入驻者不惜投入重金，完全改变了商场的内部结构，重新设计客流动线。同时，两家商场不约而同引入南京东路步行街东段曾缺乏的年轻、时尚品牌，并与置地广场共同形成步行街上平价消费的集聚地。

　　但对于金钟广场等存在地理缺陷的商业设施而言，入驻方要思考的问题恐怕更加复杂——毕竟，入驻方不可能改变商场周边的交通分布。有人提出，可以用品牌档次来改变此类商业“百慕大”，因为与平价品牌相比，高档品牌讲究的是舒适的购物环境，客流少些反而能衬托品牌的地位。马莎百货入驻金钟广场，或许就有这方面的考虑。此次开设旗舰店时，马莎百货就颇为低调，不仅没有大肆宣传，连大部分商场开业会搞的促销活动也没有。

　　可从马莎百货这些天的实际运营情况看，品牌档次似乎不足以征服商业“百慕大”。记者连续多日走访发现，马莎的经营情况堪称冷清，只在每天午休时分，才有周边写字楼的白领前来兜兜逛逛，可真正下单的不多。一些消费者反映，虽然知道马莎是英国的知名品牌，但商场内大部分是马莎自有品牌的快时尚产品，还有好多是马莎代理的不知名二三线品牌。但在定价上，这里的产品价格明显高于其他快时尚品牌，性价比不高。

　　业内人士指出，消费者的感觉是灵敏的。马莎百货这一金字招牌在第一时间都没有为这一商业“百慕大”带来活力，证明其经营策略或许出现了偏差。类似金钟广场这样的商业“百慕大”，最迫切的需要是人气。但玛莎百货放不下身价，没有与知名度高的服饰供应商合作，经营的商品知名度太低，价格又偏高，有悖于中国消费者的消费习惯。加上原本选址就有先天不足，更加难以打响品牌。在这种情况下，马莎百货想改写商业“百慕大”的格局，会更加艰难。

　　从原有商业“百慕大”区域商场的转型不难发现，阳春白雪未必适合“百慕大”区域，曲高和寡只会让这些区域更加冷清。相比之下，平价时尚消费能快速吸引人们的关注。有了人气，“百慕大”才有机会发挥出黄金宝地的吸金力量。

　　百货店的春天在哪里

　　值得关注的是，商业“百慕大”区域在近年来还有扩张的趋势，一些原本经营不错的商户纷纷在这些年出现了撤出现象，而后继者过得也不轻松。典型的例子包括淮海路上的原芭比旗舰店、张杨路上的原华联商厦等。仔细观察这些新出现的商业“百慕大”区域，不难发现其中的共同点：这些商场所处的地理位置都不错，商业设施本身也没有明显缺陷，但商业设施面积有限，跟不上消费者“一站式消费”的需求，难以实现购物、餐饮、休闲、娱乐的一体化经营。

　　这些新的商业“百慕大”反映了一系列传统百货商场的发展困境。随着上海商业发展，营业面积在1万平方米以下的商场已经属于中小型商业载体，现代百货商场的经营面积通常在2万平方米以上。上海市商业经济研究中心教授齐晓斋指出，“计划经济年代，由于商品挑选的面比较窄，也不存在铺货过多的问题，1000平方米的店面已属大店，而现在最少要2万平方米的面积才能满足商品陈列需求，如果加上餐饮、休闲娱乐场所，面积至少得4万平方米。 ”小体量的百货商场如果不作出翻新调整，必然会因为营业面积过小等原因被市场所淘汰。近期，淮海路上第一百货淮海店翻牌为宝马4S的消息，也是传统百货商店转型的一个例子。

　　第一百货淮海店所属的友谊股份方面坦言，转型是传统百货迎来春天的主要途径。此前，友谊股份将地处张杨路的百货商场华联商厦翻牌为专卖黄金珠宝的“永安珠宝”旗舰店。开业后，“永安珠宝”成为本市经营面积最大、品种最多的专业金店，一改华联商厦与周边商场同质竞争严重的格局，获得了良好的市场反响。友谊股份表示，第一百货淮海店翻牌与创立“永安珠宝”品牌一样，都是传统百货推行特色经营的重要举措。未来，友谊股份旗下其他类似规模的传统百货商场都将走这一道路，增强市场竞争力。

　　业内人士指出，对于核心商圈传统百货而言，与其不温不火经营，不如整体翻牌或出租，以避免沦为新的商业“百慕大”。高纬环球2012年第一季度写字楼和零售市场报告显示，今年一季度，上海核心五大商圈优质零售物业首层平均净租金报价创下每月每平方米1880元的新高，环比上涨2.5%，整体空置率维持在5%的低位。高纬环球认为，国内外企业和零售品牌的快速扩张，是写字楼和零售市场租金上涨的驱动力。像原第一百货淮海店的“邻居”曾是没落的华亭伊势丹，被家电卖场万得城取代后，迅速扭转乾坤；南京东路上的伊都锦商厦易主李宁后，也变成人气颇高的运动商品专卖店。专家表示，对空间有限的传统百货而言，专卖店是不错的转型方式，也是摆脱成为商业“百慕大”的重要途径。