英国玛莎百货一次性关闭了上海大区5家门店，虽有公司本身运营的问题，但也给商业地产界带来又一个坏消息。由于玛莎这5家百货占地较大，它们的撤退立即打击了其所在商场的出租率，空置率陡然上升。

　　国内商业地产供应量过剩的情况愈演愈烈，招商变得越发困难，餐饮业成为购物中心的人气支柱。客流虽然得到提升，毛利率却不理想，那些从服装店转型的餐饮店，一笔新的投资少不了。体验式业态正在大面积“接管”购物中心。

　　“大妈百货”撤退

　　3月初，英国玛莎百货宣布，计划2015年8月前关闭上海大区的5家门店，包括上海江桥万达店、常州万达店、常州吾悦广场店、无锡万达店、江阴万达店，公司表示将翻新上海南京西路旗舰店。

　　玛莎百货2008年进入中国市场，始终不温不火。玛莎在中国和印度都曾遭遇水土不服的问题，比如照搬英国服装号码无法适应中国人体型等，由于服装款式保守，在中国曾被戏称为“大妈百货”。

　　第一太平戴维斯上海副董事长朱兆荣认为，玛莎百货采用的是自有品牌商业模式，和国内常见的百货业态有所不同，在英国之外的多个市场发展得都不算顺利。

　　RET睿意德董事索珊指出，中国内资百货公司多以联营为主，外资百货更习惯采用自营模式。数据显示，大型连锁百货2014年以来已经和明确将要关店的数量达到38家，其中，关店数量最多的百货品牌为百盛百货、马莎百货，各为5家，关店现象最严重的城市分别为北京、杭州、常州和青岛。

　　商场空置率攀升

　　外资百货的关店潮给商场带来打击，空置率和租金水平数据承受压力。

　　高力国际数据显示，2014年第四季度，上海非核心区域商铺（专题阅读）平均租金环比下跌6.7%至人民币29.7元每天每平方米。整体而言，上海中高端购物中心首层物业平均固定租金环比下跌5.0%。

　　朱兆荣告诉《每日经济新闻》记者，商业地产方面，供应量过剩的情况目前比较严重，未来商场空置率还将出现上升，电商冲击是其中的一个原因。

　　高纬环球研究报告以上海虹桥南丰城为例，其南区改造完成于去年第四季度，改造后，大幅增加了体验式消费业态的比例，仅餐饮业态占比就已高达32%，服装零售业态的比例降至30%。

　　在服装类业态撤出趋势加剧的同时，一些购物中心走上“全面餐饮”的道路。一位港资大型房地产公司内部人士告诉记者，在设计时定位为综合性的商场，如果要提升餐饮比例，将遇到不少挑战。例如，餐饮店需要厨房，就需要搭设原本不存在的煤气管道。物资的进出补给、卫生、排气、水电都需要重新考虑，并不是每个购物中心都能很轻易地提升餐饮比例的。

　　毛利率权衡

　　卫民不动产蔡为民告诉《每日经济新闻》记者，以上海日月光中心为例，开业之初人气并不旺，但在大幅度引进餐饮业态后，经营状况有了显著改善。该购物中心还有进一步加强餐饮商户的打算，只是此类业态毛利率偏低的问题，同样给购物中心带来困扰。

　　朱兆荣告诉记者，以往购物中心的餐饮比例约为15%~20%，近年来上升至30%乃至40%。购物中心要加强餐饮，意味着一笔新增的投资。在美国，餐饮业态的毛利率为50%左右，中国的水平是70%~80%，随着工人工资等成本的上升，中国的餐饮业毛利率水平还在下滑。

　　体验式业态的扩张在购物中心已经显而易见。乐高等玩具品牌都在商场增加了体验、玩耍的空间，一些化妆品牌也扩大了空间，供美容护理、化妆体验。

　　“电影院、瑜伽馆都在增加，服装以外的业态比例大幅度上升。”朱兆荣说，他认为这样的变化也意味着新的机遇。