“过去，天津的零售商业物业主要以百货商店为主导。而今年以来，大量的购物中心或类购物中心形式的零售物业出现在天津的商业地产市场。”高力国际华北区调研部主管、董事谢靖宇对《第一财经日报》表示。

　　受到住宅市场限购的影响，越来越多的开发商将目光瞄准商业地产市场，尤其是毗邻北京的天津商业地产市场。进入2011年，仁恒海河广场、天津水游城、中粮大悦城开业在即；蛰伏多年的和黄都会轩项目与滨海核心泰达MSD接近完工；红星国、现代城、YOHO湾、熙汇广场等项目的建设也如火如荼。天津商业地产的竞争也将随着这些项目的入市进入白热化。

　　大牌开发商纷纷布局

　　高力国际的统计显示，2011年前三季度，天津零售市场新增供应为20.96万平方米，超过2008年及2009年的全年新增供应量，接近2010年21.7万平方米的供应量。而今年第四季度，还有38.5万平方米体量的商业物业即将入市。

　　这其中，就包括中粮旗下商业地产品牌大悦城即将于今年底在天津开业。天津大悦城建筑面积达到了53万平方米（含地下部分），中粮将其打造成涵盖购物中心、甲级写字楼、公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。有了大悦城品牌在北京的成功，中粮意欲将此项目打造为天津商业市场中与北京“西单”比肩的地位。

　　早在去年底，坐落于津滨大道旁的天津河东万达广场开业，这已是万达集团继金街万达广场之后在天津开业的第二个万达广场。

　　日前，香港知名开发商和记黄埔旗下在天津的首个大型综合体项目“世纪都会”，也正式宣布进入天津市场。位于天津和平区南京路中心地段的世纪都会项目就包含了一座六层的大型购物中心。

　　除了内地及香港知名商业地产开发商布局天津之外，天津本地开发商也想从其中分得一杯羹。

　　位于天津河西区乐园道与越秀路交汇处的银河国际购物中心，便是由天津地方国企天津城投旗下的天津乐城置业有限公司负责开发的天津市重点商业项目。“这个项目早在2009年就开始筹划，仅建安成本就达到40亿元，总投入在60亿~70亿元左右。”天津乐城置业有限公司副董事长李彤表示，天津城投集团的介入，实际代表了天津市政府对于推动当地商业地产发展的期望。

　　“银河购物中心6万平方米的建筑规模是目前天津商业地产市场中最大的。”李彤表示，天津城投希望这个项目能够令天津商业地产缩小与北京的差距，为天津的消费者提供目前市场中没有的一站式、体验式的服务。为了与北京商业物业的水平看齐，银河购物中心还与具有高端商业物业管理经验的国贸物业酒店管理有限公司签约，为该项目提供物业服务。

　　升级障碍

　　根据天津市商务部门的统计，近两年内天津新建百货店达45个，购物中心大型设施相继竣工开业，新增营业面积达百余万平方米，总投资300亿元。

　　可以看出，以城市综合体为代表的购物中心模式渐渐成为了天津商业物业的发展方向，也牵动了开发商的敏感神经，甚至有人将2011年称为天津城市综合体时代元年。

　　不过，“一个值得注意的问题是，目前天津市场中消费者的需求还没有升级到购物中心的水平，百货商场仍然主导着天津商业市场。”谢靖宇表示。

　　一位不愿透露姓名的天津房地产业内人士也表示，受到天津商业旧有的发展水平所限，以服饰为代表的消费品品牌往往把最新的款式供应到北京、上海等一线城市，而把一线城市淘汰下来的或是并不很新的款式拿到天津的商场里销售。“很多想买最新款式衣服的消费者就会到距离很近的北京去买东西，长此以往，就形成了一种恶性循环。”

　　“实际上，一个人的消费习惯是很难改变的，这种忠诚度对于商业物业来说非常重要。”第一太平戴维斯天津调研部助理经理任雨晨表示，这将导致除天津传统商圈之外，其他偏远区域的商业物业培育期会相对拉长。

　　第一太平戴维斯的统计数据显示，受到新增供应增大的影响，今年第三季度天津中心城区主要商圈商业物业首层平均租金环比下降1.3%，至每平方米每月人民币503元，平均入驻率环比下降1个百分点至84%。

　　“商业地产一个传统的操作手法是，开业初期先进场的品牌拿到的租金相对较低，经过1~2年的培育期之后，其入驻品牌也经过一番洗牌和更换，之后这个商业物业才会慢慢成熟。”谢靖宇表示。

　　“低租金对于我们而言并不是一个好的方式。”李彤表示，招商率达到70%是一个商业物业的生死线，银河购物中心对于开业招商率的底线是85%，“招商超过85%，我们才会正式开业。”据介绍，截至目前，该项目招商比例已达到65%。

　　高力国际预计，继今年天津商业物业入市量出现明显增长之后，2012年全年，预计天津商业物业市场还将有138万平方米的新增供应量。

　　“在北京，一个mall需要经过3~5年的培育期，天津非传统商圈新入市的购物中心的培育期恐怕还要相对更长。”任雨晨认为，大量的项目集中入市无疑将使天津商业物业的品牌竞争、客源竞争变得十分激烈，而长时间的培育期无疑将对持有物业的开发商的资金链形成考验。