传统商业与北京有代沟

　　地处京津冀最核心区位，带着直辖市的光环，让天津自古以来就备受各界期待。面对京津冀一体化的大趋势，天津成为资本的宠儿。然而，大批商业到来的同时，大量同质化商业地产项目引发的局部过剩以及生活配套商业缺失等问题开始显现。调查显示，天津距离北京至少有五年的发展距离。北京也曾经走过这些弯路，这些距离或许正是天津未来发展的成长空间。

　　京津城际铁路开通让天津与北京的来往时间被压缩到半个小时，但距离的拉近让天津的商业市场倍感压力。与北京城区多级商圈的复杂构成一样，天津城区也分布着南京路、滨江道、和平路、东马路、南楼、小白楼等众多商圈。传统的滨江道、南京路与和平路构成的大商圈是天津最知名的商业旅游地之一。这里聚集着乐宾百货、伊势丹百货、友谊新天地、劝业场等十多家商场。与北京一站式购物中心遍地开花不同，天津大型商业项目仍以传统百货居多。

　　一个商业细节显示，当ZARA、H&M、优衣库等快时尚品牌已成为北京众多购物中心“标配”时，在天津城区这些品牌还处于分散的稀缺状态。仅近三年入市的天津大悦城、银河国际购物中心、恒隆广场等个别购物中心可将其汇聚。在多位商业专家看来，天津商业发展与北京有3-5年的差距，尤其在业态成熟度上。从某种程度上来说，这种差距未尝不是京津冀一体化下的商业新机遇。

　　总量过剩难掩结构性缺失

　　北京商报记者以调查问卷的形式对50位消费者进行样本信息采集，最终数据显示，60%以上居民对周边便利性商业有较大需求，对大型商业综合体项目渴望度一般。受访者叶先生表示，他所居住的社区附近有华润万家、凯德MALL等项目，但步行15分钟的社区生活圈却缺少一些便捷性的连锁商业品牌。陈女士反映，她居住的北辰区一带自批发市场拆迁后，买菜很不方便。她希望可以在社区内建设一些便民菜店、小型超市。

　　在大型百货与购物中心的前往频次中，50%的消费者选择了“每月一次”和“很少去”选项。但对于提供日常商品供应的超市可达到每周至少一次的高频次消费。在商业需求方面，有72.4%的消费者主要进行服装鞋帽购买与就餐。对休闲、娱乐业态并没有太大渴望。这也说明天津居民更多停留在基础性的常规消费阶段。

　　熟悉天津市场的红星商业总经理李嘉认为，如果不抓住中产阶级消费群体，天津商业项目再持续增加的话，未来供给过剩的情况将更加严重。天津本地消费客群很保守，如果想改变一个地区的消费习惯需要很长周期。在这样的情况下，商业项目入市压力很大。客群消费力不足让品牌商不愿进入这座城市，给商业项目带来较大招商压力。目前，部分品牌在天津市场仍不采用直营店的经营方式，而是选择代理、加盟规避风险。另外，天津商业同质化局面严重，但个性品牌稀缺让商业项目难以突破同质化困局。近两年，天津也在竭力通过旗舰型商业项目的打造升级商业项目水平，不过受制于有限的购买力，在品牌引入与消费者培育方面任重而道远。

　　天津银河国际购物中心好比北京的新光天地，是天津商业的一张高端名片。虽然从品牌阵容到购物环境不输一线城市商业项目，但因为消费者成熟度不同，高端商业培育难度较大。在银河国际购物中心董事长尹宝军看来，与一线城市高端消费氛围完全不同，天津市场的消费者还处于待培育阶段。天津的高端消费者较少，对品牌和购物习惯的不成熟让这部分消费力没有释放出来。

　　尹宝军表示，银河国际购物中心从2010年开始进行品牌招商，花了大约两年时间完成了大部分奢侈品牌签约。那时恰逢奢侈品扩张期，招商还较为顺利，2013年开始，奢侈品牌开始保守开店，此前与银河国际购物中心洽商的几家大牌一直观望，并没有签约。尹宝军说，如果商场在去年或今年招商，难度可想而知。

　　天津大悦城总经理吴铮表示，天津大悦城的成功与西单大悦城有很多相似的时间点。2007年，西单大悦城在北京购物中心的萌芽期入市，不仅抢占了市场先机还拉开了北京商业升级序幕。四年前，天津市场购物中心业态也处于起步阶段。谈到天津大悦城的市场热度，吴铮认为，独家、特色的资源是购物中心突破同质化、成功的关键。不过，在消费者尚不成熟与欠缺活力度的天津市场，招商与运营都是一件很有难度的事情。

　　消费客群待扩盘

　　外来人口数量决定一个城市商业地产的繁荣程度。外来人口越多城市消费活力越高，发展动力越足。天津市发改委主任张志强曾表示，天津常住人口高速增长与户籍人口老龄化问题并存，有必要深化户籍管理制度改革，适度放宽外来人口落户条件，使户籍人口与常住人口比例合理，增强城市活力。

　　从天津目前的人口构成来看，商业发展并不具优势。吴铮表示，天津外来人口占比为28%，北京超过40%，上海达到50%，广州高达60%，这也意味着天津目前的主要消费构成来自本地客群。吴铮认为，商业更多挖掘当地客流。京津冀一体化如果不能造成人口大规模迁徙和转移，天津商业格局不会发生根本性变化，当地消费者需求决定了商业发展。数据显示，去年前三季度天津市城镇常住居民人均生活消费支出18624元，同比增长8.1%。这一水平与北京2010年的城镇居民人均消费支出情况接近。在去年前三季度全国主要26个城市社会消费品零售总额增长来看，天津涨幅最低为5.1%，低于全国12%的涨幅。

　　李嘉表示，由于距离北京太近，天津在中高消费人群引进上难有优势。过去，天津蓝印户口是引入外来人口最有利的吸盘。政策取消后，天津需要以高端产业承接将人才留住。在商务部研究院消费经济研究部副主任赵萍看来，天津需要通过高新人才引进将市场盘子整体做大。天津国际化程度低于北京，在待遇、机会等有限的情况下，对人才吸引力有限。天津需要扭转被动局面。赵萍指出，引入外来人口不仅是承接部分批发、物流业态带来的人口迁移，更多是对高新科技、金融服务等功能的承接。这部分消费者长期居住在北京，适应北京的消费文化与能力，有较高购买力，对商业需求较大，可以充分活跃市场。北京商报记者 刘宇

专家观点

　　承接区需有过渡性政策

　　相比于河北，天津在京津冀一体化中的北京非核心功能承接方面意向不够明显。从目前的投资热度来看，众多企业看到了商机。赵萍表示，最终的发展机会是否会出现取决于京津之间战略高层安排是否存在。

　　在赵萍看来，天津需要通过高新人才引进将市场盘子整体做大。天津国际化程度低于北京，在待遇、机会等有限的情况下，对人才吸引力有限，因此天津需要扭转被动局面。赵萍指出，引入外来人口不仅是承接部分批发、物流业态带来的人口迁移，更多是对高新科技、金融服务等功能的承接。这部分消费者长期居住在北京，适应北京的消费文化与能力，有较高购买力，对商业需求较大，可以充分活跃市场。

　　目前，天津市仅有户籍政策激励并不够。赵萍认为，天津需要在京津冀一体化中，抓住北京非核心功能转移的机遇，主动承接各种研发机构、事业单位及商贸、物流等职能。天津产业配套、城市基础设施建设较好，京津冀承接北京非核心功能外移时，天津具备主动的优势地位。

　　如果两地之间的承接机制没有建立起来，即便有市场投资意向，但最终投资机构的期望未必能实现。吴铮认为，京津冀一体化会为天津商业发展带来机会，但需要真真正正的落实政策。目前天津市商务部门还没有给出清晰的发展思路与规划，多数企业只是按照自己的理解去摸索。

　　企业的转移意味着大笔开支，可能会面临资金压力。如果承接动力足够，天津需要在指定区域实施一些过渡性政策，通过降低税收压力减少企业负担，帮助企业家属、小孩入托入学等配套政策进行平稳过渡。

　　京津冀协同发展、京津双城联动发展是天津加快实现城市定位的又一次重大机遇，这座北方最重要的港口城市又被列入第二批自贸园区的试点区域中。不久前，天津自贸区申请成功，在产业结构方面，天津将引导资金投向优势支柱产业、战略性新兴产业、现代服务业和节能环贸等领域，加快推进金融、教育、文化、医疗、旅游等领域有序开放。