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　　日前，从在京召开的中国商业地产与城市发展论坛上传出这样一条消息，由商务部起草的《城市商业网点管理条例（草案）》目前已由二类立法转为一类立法，有望更快获得国家批准通过。
　　据中国城市商业网点建设管理联合会有关负责人介绍，《条例》的部分内容包括：要求城市商业网点的分布更刚性、更具体地纳入到城市总体规划中；要求对大型商业项目的立项举行强制性听证。

　　不难看出，此次《条例》的矛头对准了大型商业项目，分析人士指出，《条例》的起草和出台，将对以往大型商业项目的盲目开发势头有所遏制，尤其可以对地方政府以招商引资为由的投资冲动进行约束。

　　内外资本剑指优质商业地产

　　中国城市商业网点建设管理联合会、商业地产联盟在北京联合发布的《２００６中国商业地产发展报告》（下简称报告）指出，在2005年国内资金渠道日益减少的情况下，海外资金逐渐成为商业地产的重要资金来源。报告提供的数据称，2005年外资进入我国房地产总金额高达23亿美元，其中，购买商铺和写字楼的资金约为16亿美元，约占70％左右。

　　而回首近两年来，摩根士丹利、美林、高盛、美国花旗、新加坡嘉德置地等海外资本均先后涉足我国商业地产投资领域，国际投行淡马锡基金和老虎基金等海外基金也通过斥巨资购买内资企业股权，他们的目标都不同程度地从住宅类产品向国内优质商业地产倾斜。

　　报告指出，我国购物中心对海外房地产资金诱惑力惊人，同样投资购物中心，在美国的年回报率不到5％，在东南亚可达8％至9％，而在我国，由于人民币升值、优惠政策等因素，回报率相对更高。

　　不仅仅是外资，从2005年开始，一些大型房地产开发企业纷纷战略性进入商业地产战场，SOHO中国、富力地产等公司纷纷出列，大肆宣称公司将向商业地产转型。世邦魏理仕环球研究咨询部高级经理覃晓梅分析，这一方面是出于对高利润的追求，另一方面也是房地产公司获取稳定收益的可靠手段之一。

　　大型购物中心开发开始降温

　　由于内外资本夹击、大企业强势进入，中小商业地产开发企业生存压力加大，一些地区商业物业供大于求态势明显。不少开发商为购物中心的招商问题头疼不已。

　　上诉报告援引国家统计局的数字称，截至2005年底，全国商业营业用房空置面积达到3872万平方米，同比增23.2%。

　　巨大的招商压力让大型购物中心的开发热潮高温不再。而由商务部起草的《城市商业网点管理条例（草案）》更将对这一投资开发行为予以法律规范。

　　内外部因素共同决定商业成败

　　降温势在必行，然而已经建成和在建的大型购物中心如何做才能成功呢？甘家口大厦（查看地图）总经理周平告诉记者，此类物业要想经营成功，必须综合考虑内外部因素。

　　周平进一步解释，所谓外部因素“一般要考虑四个方面，一个就是所在商圈的市场调查，第二个就是供货商对你支持程度的调查，第三个就是同业竞争者的情况，第四个就是所在商圈的政策影响。”

　　内部因素就是说，“零售商和房地产商之间，彼此要很好的了解合作的条件。作为开发商来讲，他投资要有回报，这个回报的预期是什么样的情况，我们要做一个了解。”比如有的房地产商希望尽快的回报资金，不愿意和商家同甘共苦，经历一到三年的培育期，一上来就想获得高的租金，那么百货商场就不适宜在那个地方开店；要想成功商家和开发商应该捆在一起，二者能够一起对商业做出一个培育，合作才能成功。

　　此外，周平强调，商业的招商政策、推广政策也很重要，而且“贵在坚持”，“你能否拿出一定的资金，对我们的商业进行宣传，能否持久地把它做下来？”。