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    大宁国际吸取了上海商圈发源地老城厢的一些元素，消费者在15幢现代商业建筑间流连，在2公里的步行道上漫步，休憩于11个大小广场中，享受新上海的氛围，品味老上海的味道。

    6年前，上海的大宁国际商业广场招商时，很多商户一开口就问：大宁在哪里？接下来便问大股东香港崇邦集团为何看好大宁？

    大宁国际商业广场位于闸北区大宁路和共和新路交界，离市中心不远，却因为所在区域是当时闸北区新发展的板块，故鲜为人知。崇邦选择该地段开发一个建筑面积达25万平方米的“有商业功能的多功能综合性项目”，让很多人看不懂。

    崇邦当然作过详尽的市场调研，集团总裁郑秉泽回忆说，首先，这里的基础设施正在日益完善，有高架路，地铁将开通，相邻的上海马戏城和浦西最大绿地已建成；其次，越来越多25至40岁有消费能力的年轻人正从市中心迁来；此外，当时要在上海市中心找一块有地铁、无需动迁居民、面积达6万多平方米的地块已不容易，而大宁更是闸北区政府大力发展的区域。

    全新的商业城市综合体

    在上海北部地区打造一个商业城市综合体，具有零售、餐饮、娱乐、文化、教育、办公、旅游、城市配套设施“八大功能”

    从成立至今，崇邦集团一直专注于在内地投资开发如今被称为“具有商业功能的城市综合体”。郑秉泽说，大宁国际有酒店、办公楼、商场等多类商业地产，不仅可以功能互补，产生叠加效应，同时因为不同类别房产的市场周期各异，也可降低项目整体的投资风险。

    现在，崇邦在上海东南西北4个角已参与投资开发了4个项目，闸北区的大宁国际商业广场、浦东新区的金桥国际商业广场、卢湾区的思南公馆和嘉定区安亭镇的嘉亭荟城市生活广场。每一个项目都有新的尝试，崇邦的城市综合体也从第一代发展到第三代，最新的尝试是把网上购物与商场消费优势互补，增加购物中心的人流和消费。

    基于前期的深入调研，崇邦决定将开发大宁国际的基本目标定在为上海北部地区打造一个时尚、有规模和高质量的工作、消费、休闲环境。“品牌多、规模大、风格新、功能齐”，把众多合适的品牌引进来，令大宁国际具有零售、餐饮、娱乐、文化、教育、办公、旅游、城市配套设施“八大功能”。

    项目定位中最难把握的是“风格新”。怎样的风格才能让目标客户群耳目一新？大宁国际的设计理念有点出人意料，竟然是“上海老城厢的现代演绎”。

    郑秉泽认为，承先才能启后，继往方可开来，在创新的过程中，必须对传统有所认识和尊重。大宁国际吸取了上海商圈发源地——老城厢的一些元素，消费者在15幢现代商业建筑间流连，在2公里的步行道上漫步，休憩于11个大小广场中，享受新上海的氛围，品味老上海的味道。

    大宁国际在交通处理方面也是“大手笔”，6万多平方米的地块，建房用了5万多平方米，还有1万多平方米都用来开路了，北面的大宁路从两车道拓宽成五车道，东面开出与共和新路平行的单向二车道，南面和西面开出了两条双向三车道的路。郑秉泽说，对商业设施来说，交通很重要。

   25万平方米建筑面积中，有5万平方米是地下停车场，又建了一个8层楼高的停车库，大宁国际成了当时上海停车位最多的大型购物中心，请来做设计的英国交通专家预计1200个停车位要到5年后才会出现饱和，结果，不到5个月，车位就变得不够用了。

    商户组合跟着市场需求走

    商户组合为25%的餐饮、45%的零售、30%的文化娱乐等，这是市场调研的结果

    在日夜开工建设大宁国际的18个月里，地铁一号线通车了，大宁绿地对面的多媒体谷启动了，“一个月一个样，三个月大变样”的大宁国际让很多商户动了心。

    崇邦还编了一本名为“大变样”的书，拍了一段录像，创作了一首歌，建了一个展示厅，将大宁国际的未来真实展现在商户面前，150多家商户对崇邦的开发和管理团队投了信任票，下决心来到这里创业，他们中86%是第一次落户闸北，15%是第一次来到中国，其中有欧洲的C&A时装店和韩国的CGV电影院。

    2006年6月，大宁国际试营业，当时商户入驻率已达七成，10月正式营业时，还不断有新商户加入，至年底时约11万平方米的纯商业面积已全部租出。今年大宁国际开业5周年，排队希望入驻的商户已超过100家。今天的大宁国际已成为沪北地区的消费休闲热点。

大型购物中心怎么建，没有标准答案。郑秉泽说，每个地区都有不同，要因地制宜、因时制宜、因人制宜，大宁国际如果放在今天规划设计，又会有很大不同，即使现在，人气高涨的大宁国际也须不断转型创新。

    崇邦的市场调研非常深入，郑秉泽说，为确定规划设计理念和业态功能定位，崇邦要进行三部分的市场调研：基本的文案调研之后，是现场调研，其中包括对竞争对手的调研，最后是请专业公司，以小组讨论形式访谈政府官员、目标商户和目标消费群，了解他们的需求。

    大宁国际的25万平方米建筑面积中，约11万平方米是商业面积，其中约25%是餐饮、45%是零售、30%是文化娱乐等，功能非常齐全，这也是市场调研的结果。

     大宁国际开业后，崇邦每年还都会在年中和年终各做一次市场调研，确定下一年的经营方案。郑秉泽说，如果不持续研究市场需求，就不能跟上市场节奏，而在大型购物中心不断涌现的今天，“与时俱进”是生存第一法则。两年前，大宁国际就开始根据市场变化不断更新商户。

    后期经营管理“环环相扣”

    开发商业城市综合体，不单是盖房子，后期的经营管理尤为重要，大宁国际的商铺大部分只租不卖

    在郑秉泽眼里，一个大型购物中心落成开业，至多只能算完成了60%工作，剩下的40%才是重头戏——经营管理，而经营管理最核心和基本的部分是企业文化。如果没有适当的企业文化，很难做好大型购物中心这一和百姓生活紧密相关的项目。

    郑秉泽强调说，开发具有商业功能的城市综合体，不单是要盖房子，而且要构建一个全面的经营管理系统。系统的核心是企业文化，有适当的企业文化才有适当的经营理念，有适当的经营理念才有适当的实施能力和方法。

    大宁国际的商铺大部分只租不卖，郑秉泽将项目落成后的经营管理划分为五个环节，一环扣一环，每一环都不可或缺。一是日常物业管理，外包给国际公司后仍然需要有团队监管；二是维修保养，15栋商业楼看似形态各异，实则用的都是标准化和较易维修保养的建筑材料；三是商户协调，与商户建立合伙人的关系，力创双赢；四是顾客关系，透过称心的服务来提高顾客的归属感；五是推广宣传，去年一年在大宁国际举办的活动多达600个，有崇邦办的，有商户办的，也有其他单位办的，例如大宁音乐季、大宁少年宫、上海国际艺术节、旅游节、购物节等等，多彩的活动成了大宁国际有别于上海其他大型购物中心的鲜明特色。

    现在的大宁国际成了年轻人爱去的“乐活”之地，早已从本区居民消费为主变成一半消费者来自周边宝山、静安、普陀、虹口4个区，还有顾客从浦东过来。2010年，大宁国际的客流量高达1800万人次。

    郑秉泽认为购物中心的开发面临六大挑战：一是成本高涨；二是竞争日趋激烈；三是人才缺乏；四是商业品牌不足；五是网络购物日渐流行；六是融资平台单一，资金流转缓慢。

    面对困难和挑战，崇邦致力以创新来提高自身的竞争力，而创新的源泉来自员工对工作的热情与激情。

    崇邦员工对工作充满热情，不断创新，也不断激发着商户和消费者的支持。