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　 商业空间是公众进行购物消费和消费体验的空间，承担商品流通、信息传递和营造商业文化的作用。现代商业活动已不能等同于单纯的购物消费活动，而是一种集购物、休闲、娱乐及社交于一体的综合性活动，因此，商业空间不仅要拥有充足的商品，还要创造出一种适宜的购物环境，满足顾客的多方面要求，使顾客享受到最完美的购物体验。本文根据华尔盟商业公司的时间经验，结合国内外优秀案例，从人流动向组织和业态规划两个方向提出商业空间的优化建议。

　　一、人流动向的优化

　　科学设计人流动线的基本目的，是充分利用客流的消费潜力，达到商业空间各部分的客流均好性，同时使客户花费最少的时间成本享受到最丰富的空间体验。

　　(一)组织闭合的环形人流

　　多数集中型商业的内部流线规划都是以商业内街为桥梁，以商业元素为内容，以入口、街道、电梯、自动扶梯为核心形成多个闭合的环路。环路设计讲求尺度适宜、变化和开合，空间收放，主环和次环应主次分明并且闭合。环状流线通道尽量采用围绕中厅的双环回型结构，增加商场的通透感，最大化得增加顾客视线内的商铺数量，提升顾客的商铺到达率。

　　如龙之梦购物中心使用分中庭的方法，以一个大的环形流带动三个以中庭为核心的小环流。上海港汇广场是一种复合的以环流为主的流线形式。

　　(二)组织线形人流

　　单线型的商业街可以以一条主要步道作为动线组织其商业品类，沿途规划几个类似于小中庭的前凸或者后凹形式，以提升局部商铺的租金，或穿插广场、街道、休息小花园、垂直空间等要素，强调尺度和方向变化，流线的结构性和节奏性，沿线建筑的连通可以通过空中走廊，桥梁以及功能的嵌叠整合在一起。

　　室内的商业步行街底层的宽度一般在10-20m之间，以使购物者能看清两边商店的标牌及橱窗里陈列的商品。

　　(三)组织街坊网络人流

　　街坊式人流组织可以呈均质的网状，也可以是有质的区别的主次街。

　　井字格网状结构：大宁国际商业广场就是成功组织率网状街坊尺度的步行空间。将其局部的人流体系小尺度的网格化，整体实施人车分流。人们徜徉在具有近人尺度空间的交织中，能够体会到村庄聚落的自然感受。位于城市副中心或郊区的第四代万达商业广场，通过创造多街坊式的步行系统，在街道的空间高宽比、铺地材质以及街道界面处理上，体现出了具有现代都市感的空间感受。

　　多级的同心圆结构：建立在适宜规模基础上的同心圆人流组织体系，更容易体现空间的个性，实现多种功能建筑的有机聚集。美国加洲时尚岛，整体以中心广场为圆心，若干同心圆型的各级建筑包围其中，形成整体岛结构，将家庭住所、商业建筑、公共庭院以步行系统相互连接。

　　延续地基机理：沿用基地原有道路网，强化场地文脉性。上海太平桥地区的新天地高档商业区，在延续原有街坊秩序上组织高档商业，再现传统城市中心区联派式旧式里弄的居住文脉。马达斯班的桥梓湾商业，通过将化整为零的体量与原有步行网络叠加，重构了传统住居形态的场所理念。

　　(四)组织螺旋形人流

　　首层是商业经营的黄金楼层，具有最高的高业效益，其他楼层的租金将大幅度递减。将商业动线设计成螺旋上升的商业街形式，弱化层之间的界限，成为一种更加舒适的坡道，构筑连续上升的空间模式。无锡金太湖商业广场的桥型坡道和螺旋天街，模糊了上下楼层的空间感受，提升了地下一层与一层以上商业价值，形成典型的多首层商业。南京水游城为了形成对历史运河的意象回归，以一条自然状态的圈绳感受的圆中庭作为螺旋走向的核心，沿河的步街与水若即若离。    

　　二、合理的商业业态规划

　　商业业态规划综合反映了该商业的整体定位和特色。合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。

　　在进行商业业态规划时应该着重以下几点作为参考。

　　(一)项目所处的市场环境

　　商业项目的业态规划一定要有市场作为支撑，要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是商业空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。

　　一个城市经济发展水平决定了这个城市消费能力的强弱。项目要生存发展，就必须适应项目所在地的经济发展水平，符合当地的消费习惯和消费能力。商业可以在一定的程度上改变当地的消费习惯，在进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度的超前规划，但不应该和当地的消费情况偏离太远。

　　项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。在进行业态规划时，应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。商家资源一般可以分位零售、餐饮、娱乐三大类。在分析市场市调的结果基础上，依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积做出预估。同时可借鉴国内外的一些大型商业成功的规划经验，比如目前常用的规划黄金比例，即一个大型商业的零售、餐饮、娱乐的面积比为52:18:30。

　　(二)业态的自身条件限制

　　现代商业的业态规划还应结合考虑各种业态自身的限制条件，如租金承受水平、面积要求、工程技术条件等。

　　租金是商户经营成本的一个重要组成部分，不同业种的商户租金承受力各有差异，因此在进行业态规划时，应参考不业种的租金承受能力，进行合理的布局安排。同时，要经过合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。在现代综合商业中，餐饮业态规划大多数往高层进行设置。将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。

　　不同业种商家经营时所需要的面积有不同的要求，在进行业态规划时就需充分考虑。了解不同商家的面积要求，有利于解决主力商家所需要的面积太大/太小的问题，又可以增加项目整体的可售面积，增加商业项目的整体利润。比如业态的规划时可以超过主力店面积要求的部分进行分割，使之形成一些独立的店面，而且由此分割出来的店面紧邻主力店，可以分享其巨大人流量，店面的价值自然非比寻常，大大提升了这些店面的价值。

　　在业态规划时候，还要考虑所要引进商家其经营的业态有何特殊的工程技术要求要求，是否合适在本项目建筑楼层内经营。层高、柱距、结构活荷载、电气、给水、排水、排烟、消防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。比如沃尔玛超市，其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m，甲方所有管线(含支架、风口)的底标高不应低于4.0m；距要求在约10m x 10m；结构活荷载方面，鲜食楼层：1000kg/㎡，非食品楼层：700kg/㎡。

　　(三)业态的聚客能力

　　各业种对于消费的吸引力也会相对不同。有些业种的消费者层基本是全客层的，比如餐饮业，有些则的消费则有很强的针对性。比如服装服饰的聚客能力就会强于文化办公用品的聚客能力；餐饮类的聚客能力则强于电器类的。所以不同业种的聚客能力也是业态规划的考虑因素之一。

　　通常情况下，大型主力店具有较强的聚客能力，主力店的相对位置关系决定了总体布局的商业磁场和对人流的作用张力。如果将主力店只设在人口附近，将损失后边的人流到达率，如果将主力店放置在商场的中后端，在人流的影响下会积极的拉动前边商铺的价值符合定位的场景布置。