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    一座好的城市综合体就是一座城市的名片。开发商争相打造企业的标杆作品，政府努力树立城市形象——政商双重驱动，形成一波城市综合体浪潮。

    5月20日，国内最大的整体开发城市综合体项目———苏州中心开建。该项目由10幢建筑构成，其中单体500米的摩天大楼将再次刷新苏州高度。该项目总面积达182万平方米，是目前国内规模最大的整体开发城市综合体项目。

    除此之外，仅苏州一地，规划、建设中和已经完工的综合体就达25个。

    野蛮生长

    纵观全国，天津已经成为城市综合体建设最繁忙的区域之一。目前约有16个在建的购物中心项目，面积总和达245万平方米，相当于20个北京的新光天地购物中心，大于巴黎和莫斯科外其他任何一个欧洲城市现有购物中心的面积总和。

    而西部城市成都，在建和立项的城市综合体就已经达到88个，商业体量近千万平方米。这一数字早已超越作为一线城市的北京和上海。仅在天府新城，新建的城市综合体就高达50多个，而且体量大多在数十万平方米，最高的一个达100万平方米。

    这仅是全国城市综合体“野蛮生长”的一个缩影。

    2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中相当一部分增量集中在中西部城市的新城区。

    国际知名的商业地产代理机构莱坊去年年底发布了一份题为《聚焦中国零售商业2011》的报告。报告直言，“中国部分区域的零售物业（包括购物中心）已初露过度建设迹象。”

    报告称，成都、天津和重庆等二线城市与一线城市相比，由于商场平均面积较大，而寻求商铺的零售品牌相对较少，因此闲置水平普遍要高一些。当地的一些零售物业开发商，对如何保持最优的购物中心业态组合缺乏经验，因此利用率也未能实现最大化。

    另外，中国部分大城市的零售物业租赁市场或许也不如外界想象般火爆。以上海为例，去年南京路的商铺最高60元/平方米/天，今年涨到了80元/平方米/天。嘉里中心和很多国际大牌百货都谈不拢，包括美国第五大道，因为百货企业的出价和业主的期望值差距太大。

    在这样的时代背景下，一些个体难逃溃败的命运。如2008年开业的沈阳百联购物中心，开业4年仍十分冷清。

    政商驱动

    城市综合体吸引地产商蜂拥而至，房地产宏观调控是背后的重要原因。在住宅用地越来越难拿、住宅开发几乎被银行列入禁贷名单的情况下，商业地产则成了香饽饽，成为土地与资金的双重突破口。而且因为商业综合体项目中配备了一定比例的住宅和酒店式公寓，开发商可以通过综合体项目融资，再通过住宅和酒店式公寓销售变现，由此完成了借道融资的全过程。

    绿地集团商业旅游地产研发中心总经理李煜曾表示：“现在政府土地供给，大多是30%的住宅，70%的商业。房地产调控之后，政府供地比例不一样，政府要打造新城市，供的都是商业用地，开发商很难全部持有这么多商业。”

    盈石资产管理有限公司副总经理许大金表示，出让商业用地所带来的附加值更高，许多商业地产并非开发商主动要求建设。

    对于地方政府而言，先不论最终经营如何，单单是这些项目的开工启动就足以大力拉动当地GDP。因此，综合体项目除了银行可以给予贷款支持外，政府还可能因为对当地税收的更多拉动而给予一定的补贴。

    亚太商业不动产学院院长朱凌波对记者表示，政府过度关注短期效益，而缺乏科学的规划，导致综合体分布极其不平衡，这无疑将导致综合体“同室操戈”。

    多元化待解

    表面上看政府和开发商都可以得利，实质上，大量重复建设，致使“空城”和“烂尾楼”的景象可能越来越多，城市综合体的风险将逐渐显现。人们不得不重新审视，城市综合体是不是已经饱和了？

    世邦魏理仕亚洲公司执行总裁赛巴斯蒂安·斯基夫说，乍一看全中国在建项目的数量似乎是过剩建设的“可怕”征兆，但仔细审视会发现，这是在长期不足之后的追赶。与京沪和其他大城市相比，中国二线城市购物中心稀少。目前的开发速度将使中国人均零售面积追平其他亚洲城市，但仍落后于国际标准。

    也就是说，从总量上看，中国仍需要大量的购物中心，但由于过于集中建设，且缺乏完善的前期市场研究，后期的招商也不尽如人意，这导致一些项目因为招租不善而造成失败。这实际上是为开发商泼了一盆冷水，但绝不是全盘否决。

    许大金也认为，“过于集中的供应量，对市场带来的波动在所难免。”他举例说，奥运会之前，北京的商业地产集中供应，结果空置率大幅增加，市场用了3年时间才逐渐消化。

    朱凌波对记者表示，目前的情况是，城市综合体一哄而上，贪大求全，定位趋同，布局集中。这就能解释为什么中国人口那么多，市场那么大，城市综合体刚刚发展几年就有“饱和”的现象了。

    朱凌波强调：“实际上，从市场结构的多元化来看，城市综合体其实远远不够。城市综合体的未来，需在功能差异、辐射范围、人群定位等方面入手。”