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　  商业地产由自由野生时代，步入有限监控时代。而商业地产模式之一的城市综合体能否趋利避害，需要打个问号。

　　“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来”。在这口号式的标语背后，隐藏着的是一场对城市综合体的疯狂扩张。

　　据统计，目前上海在建或即将开工建设的综合体项目多达164个。

　　不难发现，随着商业地产热的发散，加之目前上海市区已经很难找到占地5万平方米以上的地块，城市综合体这一混合产品已开始从城市中心区向外围挺进。

　　综合体向郊区转移

　　前有万达、华润、凯德，后有中粮、万科、恒隆、宝龙，在过去一两年内，纷纷试水商业地产、转战城市综合体。

　　星浩资本CEO赵汉忠也相信，未来十年房地产的发展会逐步走向多元化，城市综合体拥有绝佳的机会。星浩资本的“星光耀计划”将赵汉忠的这一观点付诸实际。

　　因市中心开发空间有限，城市综合体项目已开始向郊区挺进。

　　“一个简单的事实，万达在上海的五个万达广场，四个处于郊区，并且万达将在上海所有的郊区‘城市中心’建设万达广场，而同类的项目在相同的区域也仍然在不断开工。郊区的城市综合体建设几乎就是中心城区的等比例缩小版。”上海东江建筑设计事务所副总经理李晓表示。

　　易居研究院企业研究中心总经理周建成也认为，考虑到市区开发空间有限，新的城市综合体开发必然主要分布在郊区新城。

　　绿地集团无疑是郊区新城建设中较为亮眼的房企之一，2007年奉贤、浦东川沙等四大郊区城市综合体同时开工，2009年围绕宝山新城的核心区域顾村杨行地区先后标下多幅土地，累计可开发总建面积近150万平方米，绿地通常将选址集中在城郊结合部，通过打造集住宅、商业、办公、酒店等多种产品于一体的综合项目，获取土地资源，同时推动项目获得良好销售表现。而目前，绿地在上海外郊综合项目的建设多达14个。

　　同质化成“病因”

　　城市综合体的开发不但考验开发商的拿地能力、资金实力，更重要的是考验商业定位和招商运营能力。甚至可以说，定位、招商和运营是决定项目成败的关键因素。而招商难、运营难或是多数综合体项目开发商共同的心声。

　　《东地产》调查了解到，因部分房企过度热衷于追求大体量，高估了辐射区域内消费能力，造成市场供大于求的尴尬局面。另外，不少开发企业喜欢照搬某些成功案例，缺乏对市场的深入调研，结果造成项目定位未能契合市场需求，给招商及运营带来困境。“如今很多开发商根本就不懂得如何去经营一个城市综合体项目，多是盲目的建设。抱着‘建起来再说’的心态，而不去考究地块和周边环境的特性，造成了城市综合体同质化严重的现状。”仲量联行亚太区董事陈立民告诉《东地产》。周建成分析，城市综合体的开发要充分考虑到项目周边居民的有效购买力，从而确定项目定位，项目定位出现偏差，或者同质化产品过多都会带来开发和运营风险。郊区城市综合体的运营风险主要来自两个方面，一个是板块的成熟程度和人气的聚集程度，另外一个是招商的能力。

　　李晓同样表示，招商是所有开发商都非常重视但多数缺乏经验的环节。要想成功做好综合体项目，开发商必须对项目所在地域及周边辐射半径之内的目标消费人群、消费习惯和消费水平进行准确的调研，在此基础上进行精准的定位。而选择好的商业运营伙伴，把事情交给正确的专业人士，或许是多数开发商的选择。

　　业态配比决定收益

　　一位业内人士对《东地产》表示，城市综合体具有较大的操作难度，所谓综合并不是所有物业形式的大糅合，而要根据该区域特点有所偏重，侧重点主要看该综合体的项目定位。城市综合体根据所处位置不同，所操作的方式也要各不相同。

　　城市综合体涵盖多种业态，面对不同的项目，根据项目有效辐射范围内潜在消费者的消费习惯和消费水平进行合理的业态配比，可以估算出项目中值得投资的业态和未来的投资收益。

　　一般来说，购物中心所占比例位于20%-30%，若所属商圈辐射范围广、购买力强，则购物中心比例就应越接近甚至略高于30%，反之当商铺辐射面窄，购买力有限时，购物中心比例就应越接近甚至略低于20%。拥有居住功能的住宅比例差异较大，集中于20%-50%之间，城郊区域因人气、消费力等原因，住宅比例可扩大，但不宜超过50%。

　　李晓表示，开发商在郊区的集中式商业项目中应适当减少奢侈品比重，增加大众品牌比例；注重营建“体验式”的购物环境。郊区的用地由于相对宽松，应选择交通方便，靠近主要城镇，自然地理条件优良的地段。相对市区中心讲究高密度高容积率的城市综合体，郊区的综合体应更注重消费者和自然亲近的机会。