《华夏时报》记者根据多家行业顾问机构调查统计数据发现，2014年是北上广深一线城市商业综合体面临大考的一年。此前，二三线城市由于商业综合体过多，空置和变成烂尾项目的已不在少数。

　　 而据世邦魏理仕统计，至2016年全国14个一二线城市的写字楼供应总量将高达4100万平方米。而这些写字楼中有不少是商业综合体项目，除了写字楼的供应，还有相当数量的商业零售也面临考验。

　　综合体泛滥

　　 商业地产房企正面临着供应集中上市和空置率上升的问题，在二三线城市的商业地产开发商，更是面临着商业项目回笼资金的困惑。

　　 “上海未来两年商场空率置的压力会加大，将由目前的约6%上升至8%左右。由于供应量增加和电商的冲击，很多商场不得不进行第二次开发的结构调整。”RET睿意德写字楼部董事方一星表示，二次开发不仅仅是指商场结构的调整，还有招商业态的变化。商办项目供应量剧增和电商的双重冲击，使很多在非核心商圈的商业综合体面临更大的压力。

　　 虽然上海商业项目增加速度已相当快，然而与二三线城市即将上市巨量的商业、办公项目相比，这只不过是小巫见大巫。

　　 据世邦魏理仕统计，仅2013年上半年全国写字楼新增的供应量就达到了163万平方米，创下了历史新高，其中有约80%的新增面积来自二线城市。包括成都、重庆、武汉在内的华西和华中市场有83万平方米的商办楼入市，也创下了历史新高。

　　 这只是即将到来的商业地产供应量大爆发的前奏曲。

　　 据世邦魏理仕披露的数据，包括北上广深在内的一线城市，以及天津、成都、武汉、重庆、沈阳等14个城市，未来4年写字楼供应总量高达4100万平方米，供应量增长80%。

　　 这些供应量按目前的去化速度，沈阳新增写字楼可能需要25年才能消化；而深圳、成都、武汉、南京、青岛等城市需要10年以上的去化周期，这些城市的写字楼被列为中等风险城市。

　　 “供应量急增加上对写字楼需求的疲弱，二三城市办公楼的租赁需求一直在低位徘徊。以成都为代表的多个城市，办公楼的空置率攀升至近几年甚至是历史的最高点。”世邦魏理仕一位高层如是说。

　　“商改住”成流行

　　 实际上，开发商也不会做亏本买卖。在北京等一线城市，开发商拿了商住地块以后，随后将商住地块改成住宅类产品出售的情况，比比皆是，而且销售十分火爆。

　　 一位不愿具名的专家告诉《华夏时报》记者，2013年，一线城市供地严重跟不上开发商拿地需求，造成了很多地块出让价格翻倍上涨的问题，而政府依然没有调整规划，坚持原来的供地节奏，于是，很多商业地块，被开发商当做住宅地块一样疯抢。

　　 于是，目前的土地供应市场当中，就出现了一个奇怪的现象：住宅市场急缺土地，但是政府出让当中却没有安排那么多。市场上需要住宅地块，而政府依然在出让商业地块，开发商为了维持开发运转，只能先拿下来再说。

　　 “预计一二线城市的办公楼中近七成将被销售，只有不到三成开发商会用于租赁。”上述不愿具名的专家如是说。

　　 据了解，不少二线城市为了刺激财政收入，在大力发展新城和新的CBD，并在这些新区推出了大量的商业办公用地。据世邦魏理仕统计，在未来四年所有新增的商办项目供应当中，有52%来自于城市新兴区域，这一比例在天津更是达到了72.9%。

　　 除了海量的供应，对于正在兴起的商业综合体项目，还面临着另一个大考：电商冲击波。

　　 有分析人士告诉记者，国内百货业的同质化率高达60%。“商业项目的结构和布局方面已经很难适应这股冲击，不得不做出新的调整。”这位分析师说。

　　 戴德梁行披露的最新数据显示，全国连锁零售业百强占社会消费品零售总额的增长幅度从2011年的11.2%下降至9%，而网络购物的增长率在2008年只有1.2%，但在2012年这一增长率已经达到6.3%。