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　  尽管苏州市政府已出台了商业管理的相关政策，但动辄回报百分之十几的促销电话仍不断在我们的手机上响起，让人不胜其烦。那么，商业综合体招商运营究竟难度有多大？发展现状又如何呢？对此，新华房产网记者采访了瑞基集团——苏州喜游城商业管理有限公司营销总监顾亮。顾总表示，苏州商业地产招商运营的难度超乎想象，包租型的商铺，更是难上加难。

　　运营公司少，商业项目多，运营难度大

　　一个商业项目能否成功经营，从前期的定位、规划，到后期的招商运营，都离不开专业的商业运营管理公司的支持。好的运营公司凤毛麟角，是苏州商业地产开发商的现状。

　　顾总表示，不是运营公司不愿意接项目，而是目前苏州商业项目太多，消费力不足，北面有万达、港龙、苏宁广场、繁花中心；在西面有新苏、来客茂等；东面印象城（专题阅读）等，雷同的商业项目非常多。

　　商业招商运营的难度较大，包租型的项目的难度更大，连锁商业不会考虑包租型的商业。因此，商业运营管理公司一般只考虑选择开发商自持的项目，包租型的商业一般不考虑。

　　例如，苏州喜游城商业管理有限公司，已专业运营商业7年多，旗下喜游城项目，总建面9000多平米。瑞基自2007年联合新企鸿控股（新加坡）有限公司接手喜游城项目，招商运营7年多。喜游城定位娱乐shopping mall，区位较好，由于是开发商自持的，招商较容易，但运营难度仍然较大，利润空间逐年下降，客户分流严重，必须要花比以前几倍的精力去吸引客流，从原来等客来转变成走出去，渠道上积极寻求突破，通过各种方式来吸引客流。另外，业内人士普遍知道的平江区万达广场，运营多年仍面临人气不足的局面。

　　专业人士表示：包租商业一定会出问题

　　“包租型的商业，面向的业主多，风险大，商业管理公司一般不愿意选择。”顾亮说，瑞基喜游城管理公司也是如此，不仅要选择开发商自持的项目，而且更希望开发商与商家共担风险。开发商提供场地、商家进行运营，风险共担、利益共享。

　　业内人士表示，分割销售包租型的商业项目，不是运营公司不愿意接手，有些项目的区位也很好，但是无论商管公司运营的多好，合同到期之后项目还是会出问题的。一间约400平米的中型餐饮商铺来说，业主有十几个，项目运营好了，租金上去了，合同到期之后每个业主由于自己商铺的位置不同，就不同意租金相同，有的商铺临主通道、有的商铺临次通道，业主就认为价值不一样，会很难处理。

　　据记者调查，包租型的商业项目由专业的商业运营公司接手运营的很少，一般是开发商聘请商业运营担当顾问，或成立独立的运营公司。

　　业态雷同、相互抄袭、分流严重

　　2009年苏州印象城开业成功之后，掀起了苏州商业地产效仿的热潮，以大型超市、快时尚零售、餐饮、休闲、娱乐为主导的业态定位模式迅速在各商业综合体中复制。仅园区湖东就有圆融时代广场、圆融星座、华润购物中心、邻瑞广场、欧尚商业中心等。主力商家ZARA、H&M、知名连锁餐饮、影院成为许多商业综合体项目的标配。

　　“印象城的成功主要有两大因素，一是定位准确，二是动线规划好。它是苏州最早的以快时尚百货、餐饮、休闲、娱乐为定位的商业，可以说一开业就引起了轰动”，顾亮说。“不过，过多雷同的商业开发出来，导致客户不断的分流。

　　包租模式历史久，安全隐患巨大

　　据记者调查，售后包租，这种方式始于上世纪六七十年代的美国，后盛行于日本、中国香港，在国内最早出现在上世纪九十年代初期。它与当时的房地产投资热潮伴生，刚开始出现时火爆一时。但很多情况下由于开发商最终无法兑现承诺，楼还没盖完，就卷款而逃，导致了大量烂尾楼的出现，并引发房地产泡沫。

　　苏州包租型商业模式此次热潮始于2009年，以苏州亿象城、恒达中环百汇等项目的首发为典型，一度引起市场轰动，在住宅的冷却下，吸引了众多开发商的进入。一时间，包租销售覆盖整个苏城，回报率也从最初的6-8%上升到百分之十几，安全隐患越来越大。

　　和住宅相比，商业地产不具有自住属性，需要培育，运营管理才是重中之重。不过，在利益的驱使下，许多中小开发商更多的以销售为目标，租金和回报之间的差距越来越大。近两年来，包租到期的商业项目出现的未按期开业、出租率低等现象日趋严重。例如，亿象城出租率至今仅为50%左右，许多业主零回报。

　　总之，苏州商业综合体运营艰难，包租模式安全隐患大是当下的市场行情，应该引起整个业界足够的重视。