---

　　自2012年底开始始，江门商业地产（专题阅读）就坐上了高速列车向前冲刺，多个城市综合体（专题阅读）陆续在北新区、滨江新区等片区圈地而起，并受到投资商的热捧。业内人士表示，目前江门的商业地产已经赶超江门经济发展水平，过热的商业地产受到有限的消费需求限制或将进行行业洗牌，未来商业综合体之间的竞争将更加激烈。

　　现象

　　商业地产持续发烧

　　江门的商业地产热可以追溯到2012年底，保利强势拿下滨江新区地块，试图打造江门最大的城市综合体，随后大型商业体陆续进驻江门，去年年初万达耗费3.5亿拿下北新区原政府规划用地，起建楼高180米的两座双子塔，并迅速推出一二期商铺和特色SOHO产品。奥园外滩、中信大厦，江门国际金融大厦也步入招商阶段，而凤山水岸、汇景湾等也相继推出商业部分，江门商业地产真正步入发烧阶段。

　　开发商之所以强势推进商业地产，很大程度上得益于商业投资者的热捧。去年是江门商业地产最为火热的一年，“半小时售罄”、“开盘狂扫两亿元”等对江门商业地产销售情况的描述频现报端。其中去年年中万达首期商铺开盘，2小时劲销4.3亿，创造了江门商业地产成交新的神话，可见投资者对于商业地产的热衷程度。

　　去年江门商业地产推量之多、面积之大前所未有，据业内人士分析，由于国家对房地产市场的调控日益严厉，限价限购等各种调控措施限制着住宅市场的发展，使得住宅方面的投资不确定性增强，而商业地产不会受限购限价的限定，于是很大一部分投资者转战商业地产。

　　“我买商铺不一定自己用，主要用于日后出租。”拥有多年投资经验的郑先生说，现在抢购主要是冲着开发商的品牌而来，万达保利等品牌名气很大，未来商铺升值的可能性最大，因此投入资金购买。

　　老商区租金过高

　　相比新型商业地产的蓬勃发展，江门旧商业区并非外观上看上去那么红火，租金高，人流逐渐“封顶”成为旧商业中心不可绕过的发展瓶颈。目前江门比较成熟的商圈分别是地王广场、常安路、五邑城一带的商业圈;江海区以中环广场为中心的商业圈;东湖广场益丞百货、苏宁百货、港口路一带的商业圈和新之城、益华百货和卜蜂莲花一带的商业圈，其中以地王广场五邑城一带商圈最为繁华，而该片区的商铺租金也居江门之首。据了解，在地王广场区域每平方商铺价格集中在200-300元区间，位置稍好的店铺月租水平高达400―600元/平方米，并有逐年上涨的趋势。受江门独特的消费习惯影响，江门商圈呈现一家独秀的状况，其他商圈经营比较吃力，商铺流转速度很快。

　　“江门市民的消费习惯比较奇特，最繁华的就属地王广场片区，虽然其他商圈配套等方面比较齐全，甚至拥有比较完善的停车系统，不过客流量依旧很少，除了一些旺位外，其他商铺经营比较困难。”业内人士罗先生说，像义乌小商品市场等目前比较偏僻的商圈客流量更加稀少，拉动消费还需要一段时间。

　　而在临街商铺方面，也同样呈现售价租金双上涨的局面，据业内人士介绍，在江门商业区发展的10年间，繁华路段临街商铺售价均上涨3倍，部分地段甚至高达6倍。目前东华路商铺售价已稳企40000元/平方米，而购书中心临街旺铺更是超过了60000元/平方米。而素有江门最成熟社区的育德社区，内部多数商铺售价已超过5万元/平方米，依旧备受投资商青睐。

　　纵深

　　新兴商业综合体将吞并部分旧城商业体

　　江门旧的商业中心租金贵已经成为事实，部分商家转战临街商铺，一定程度上助推了临街商铺买卖价格一路飙高，反之又作用于租金的增长，两者陷入相互拉高的循环中。由于早期城市规划缺乏前瞻性，坐落江门旧城区的商业中心面临停车难、交通拥挤等诸多缺陷，加之逐年提升的商铺租金让不少商家苦不堪言，据了解，已有部分商家逐步转战周边发展中的商业体，以提前进驻占领先机。

　　对比旧城商业中心，去年新建的几个商业综合体拥有旧商业区无法比拟的丰富经营业态及优越消费环境，大型的停车场、双向6车道便利的交通已经成为其标准配套，足以吸引消费者的眼球，而且新商业体发展之初租金普遍较低，对商户有足够的吸引力。业内人士表示，新兴城市综合体势必给旧商业体带来冲击，不过部分消费群基础较好的商业街区如果能因地制宜进行商业模式差异化调整，从服务全市的单一性商业街区变成主要服务周边消费群的商业街区，仍然可以保持其旺盛的生命力。

　　“一个商业中心的发展规模不仅与其自身的品牌实力及内部规划有关，还受该商业体的配套设施，如停车位、交通状况等影响。”江门市某商业体资深营销分析人士表示，虽然目前五邑城片区是江门中心城区最为繁华的商业片区，不过受车位及拥挤交通的影响，注定其发展规模已经达到瓶颈，随着北新区多个商业体的落成及运营成熟，五邑城片区或将失去商区“一哥”的位置。“不过短时间还不会出现这种现象，部分消费基础较差，客流量不多的商街将最先面临这种困境，提前接受洗牌。”

　　江门经济短期难以养活众多商业综合体

　　商业综合体的发展终究还要受到当地的经济消费水平的制约，江门作为一个普通的三线城市，经济总量在珠三角区域中并无优势。据公布的数据显示，去年江门GDP突破2000亿元，创历史新高度，而GDP增速9.8%位列全省倒数第二，目前仅排在全省第九的位置，有限的经济发展水平抑制了本地的消费力，江门无街可逛，成为市民诟病已久的话题，除了地王广场商圈、迎宾路商圈稍为繁华外，其他商业体均较为平淡，经济发展水平不足依旧是摆在江门商业地产发展面前的一道坎。

　　另外，江门商业“硬件”设施不足也很大程度上导致江门难以聚集浓厚的商业气氛，江门大型购物中心少，商圈分布较为零散，综合性不够强，使得不少消费需求被迫转移至周边城市，甚至是香港澳门，高端消费力的流失加剧了本地商业综合体上升的阻力。根据江门市住建部门发布的规划预测，未来三年江门中心城区将会增加10万常住人口，达到108万。业内人士认为，未来增加的人口短时间内还未能给江门商业带来太大的变动。如今江门北新区兴建多家航母级商业综合体，江门整体商业形势已赶超当地经济发展水平，在客源有限的前提下，各大商业体之间难免进行行业洗牌，这也给新兴的商业综合体培育期带来挑战。

　　链接

　　商业体短期内面临空置率上升风险

　　商业地产全面开花不仅仅表现在江门，去年，整个广东省都掀起商业地产的热浪。据广东省房地产行业协会发布的《2014广东房地产蓝皮书》显示，2013年，广东商业用房开发投资额占房地产开发投资总额的比重达到11%，创下2005年以来新高。2013年广州新开业购物中心面积超过65万平方米，创历史新纪录，其中超过60%面积位于番禺、花都、天河东郊等新兴商圈。今年广州在建或将建的商业项目超过20个，深圳也将有超过90万平方米的新增供应;其中近80%面积位于原关外。

　　另外以佛山为代表的多个省内二线城市涌现出城市综合体的井喷，据报道显示，目前佛山在建和拟建的城市综合体已超过40个，其火热程度甚至赶超广深;东莞在建和拟建的城市综合体超过20个;惠州超过19个;中山超过13个;珠海超过10个，而江门目前在建的5个大型商业综合体项目，足以让商业经营面积翻一番。据不完全统计，目前珠三角地区，在建和拟建的城市综合体项目就超过140个。

　　商业地产过热并不是一件好事，对此省房协发出了“短期内面临空置率上升风险”的警示。广东省房协秘书长王韶指出，近年来广深购物中心建设井喷，以佛山为代表的多个二线城市涌现综合体开发热潮。2014年，深圳、广州、佛山拟开业购物中心面积都在50万平方米以上，市场现有商业存量尚未完全消化，又迎来新的集中放量，加之经济增速放缓、电商冲击日盛，预计一线城市新兴商圈及二线城市商业在短期内将面临空置率上升风险。