2013年末，国内一家杂志根据《财富》500强企业等大公司和多个消费领域一线品牌的分布情况，以及公司人的落户意愿，对国内400个城市进行排名。以珠三角第二梯队为目标的惠州位列国内“二线城市”。

　　然而，作为现代城市主要衡量标准之一的实体商业，在惠州却出现一面撤场消息不断，一面新玩家持续涌入的景象。进入今年6月，位于南坛的百佳超市结业，海雅百货撤场，入驻不足两年的麦德龙超市也宣告将很快撤离。另一面，大隆财富广场、大新城商业购物中心、东湖花园九区等大型商业项目则在紧张施工，预计将于两年内投入运营。

　　麦德龙未成集聚影响盈利

　　位于惠州大道的麦德龙超市，早前有媒体报道将于不久后撤离。7月2日晚8点，记者前往超市附近走访。

　　超市内场，鞋区、家居、箱包的部分售架已经清空，数码，服装大部分的已空。在灯具五金区，售货员还在做着最后的货架调整，将摆放位置较高的货品移到旁边已经空出的售架。电视机也有一半空位，但存货的降价并不明显，倒是部分电脑和打印设备以7折左右的优惠出售，吸引不少顾客上前询问。快消类的膨化食品、时令蔬菜的货架已经全空，肉类也基本清空。为了搬运货物，一辆铲车留在两个空货架间，不少葡萄酒被码上货板，等待装运到仓库。工作人员告诉记者，由于超市将在8月1日关门，现在已经不会重新进货了，并向记者抱怨自己运气不佳：刚在这里做了不久，超市关门后还要重新找工作。旁边娱乐场所酷迪ktv前台的工作人员对记者表示，超市关门不会对其造成影响，会一直照常营业。

　　记者注意到，超市前面的骏波汽车修配厂等老旧房屋，对麦德龙超市形成明显遮挡。周围店铺也大多为五金、机械设备等，餐饮、休闲等商家偏少，虽然只是晚上9点左右，除了超市附近，周边已经很少有店铺经营。这与1公里之外的吉之岛差别明显。

　　然而，麦德龙的撤离并未阻碍该区域实体商业发展的脚步。就在其对面，一个新的商业综合体正在紧张施工。赛格假日广场，总建筑面积95935平方，定位是商业、文化写字楼。负责该项目的惠州市群星房地产开发有限公司招商人员向记者表示，麦德龙超市的关闭，对他们没有影响：“超市的客户群体不同，麦德龙主要是面对大宗采购，我们是为市民服务的普超。”对于周边购物环境不佳的问题，他承认确属短板，但旋即表示，在建的综合体仅为工程第一期，之后还将着手二、三期的步行街和文化沙龙建设，营造更加多样、舒适的购物环境。这从侧面验证了周边商业发展对商业综合体的影响。

　　没有形成商家集聚效应的商业圈，仅是实体商业撤离的因素之一。作为麦地—河南岸商圈中心的世贸中心大楼里，海雅百货已经是人去楼空，大门紧闭。同一楼栋的魔方KTV等商家不得不使用旁边隔出的单一电梯作为临时通道。对比鲜明的是，虽然是周三晚上，周围的人人乐超市等商家依然生意红火。

　　华贸中心体验消费尚需“总部”支撑

　　从较为初级的超市+商铺的传统百货到体验式购物为特色，惠州实体商业的升级路径明显，然而，这并未完全解决商业发展的生存问题。作为体验式购物的代表，位于江北的总建筑面积达15万平方米的华贸中心，有嘉禾影院、精品超市BHG，国际知名品牌BOSS、CK，却仍然未能盈利，年亏损超过600万元。

　　“商业综合体”将电影院线、城市步行街、五星级酒店、高级写字楼放在同一个建筑里，已成为城市商业发展的一个标志。然而，足够量级的中高端消费能力才是支撑其滚动发展的源泉。根据现有商家的运营情况看，按照目前惠州普通工薪阶层的消费水平，似乎并不足以支撑众多体量巨大的商业综合体保持在盈利水准。

　　吸引大型企业总部入驻，从而吸引中高收入的就业人员入惠是拓展实体商业发展的重要方式。今年1月21日，《惠州市人民政府关于加快发展总部经济的意见》（下文简称《意见》）出台。《意见》中提出，惠州要以成为华南地区的总部经济基地为目标，打造适宜总部经济发展的营商环境，其中惠城区主要发展金融服务、文化创意、商贸物流等总部。

　　此外，近期多家购物中心的撤出并不意味着大型实体商业的减少，而表明应根据区域消费能力适宜规划商业体的数量和体量。百佳和海雅百货的撤出就与江北商业形成的消费者截流作用有关。据悉，今后的3年内，惠州还将新增11家大型购物中心。在城市总体消费量相对一定的情况下，如此多的购物中心扎堆放出，很难让人对其经营状况保持乐观。惠州市住建局直属规划分局负责人庄礼滨对记者表示，城市规划主要体现在指导性和控制性规划上，比如住宅用地周边一般会配置10%的商业用地，单纯的商业用地也会对建筑面积等进行约束，但具体采取临街商铺、商业综合体还是其它方式，更多是市场行为。

　　如何找准定位，发掘特色是每一个“中心”从筹划开始便需思考的问题。以记者曾走访的广州正佳广场为例，其长期开设各种大型展览或活动，从海洋动物展览到全国最大面积商场涂鸦，每隔数月时间便更新一次，吸引客流的同时让消费者在购物时保持新鲜感，而惠州各购物中心或商业综合体的此类活动仍旧较少，在此方面尚有更多挖掘空间。

　　世联行(002285,股吧)综合体业务总经理宋春生

　　商业综合体

　　难在长期持续开发

　　专家声音

　　二三线城市通过构建主干道路拉大城市格局的发展阶段已经基本告一段落，慢慢让位于既有区块的功能升级。一线城市的建设用地基本告罄，主要以原有建筑的自身改造为主，二三线城市还有土地可供开发，商业综合体的建设是升级的主要手段。

　　然而，对于开发商来说，商业综合体的开发往往是纯住宅建设拿地困难下的被动之举。住宅和综合体的开发模式有着很大区别，前者更多利用资金杠杆，后者更多依赖较长时间的持续开发获利。对综合体的经营不了解，就会导致开发状态五花八门。再加上融资渠道的欠缺，很多运营经验欠缺的开发商，会优先开发可较快带来现金流的公寓等，将不易产生现金流的酒店等业态推后开发。有着较为成熟商业开发经验的企业，则会用之前开发获利来弥补下个综合体项目短期的资金流动。

　　一个二线城市面积在10万平方米的综合体项目，前三年的开发投入大约在8亿到10亿元，每年的融资成本按照10%计算，就有8000万，而租金收入一般也就在6000万到8000万。仅此计算，维持盈亏平衡已经不易，而综合体本身运营投入还包括人工、营销和能源费用，每年也至少需要3000万，这还没有算上为了招商对租金的减免，吸引品牌店铺入驻提供的其它优惠等等。前期的开发投入极为烧钱，优质的企业如果能获得政府支持，可以加快开发速度，从而加快资金回收，而实力不济的企业很可能就栽下去，没有起身的机会。

　　一段时间内综合体开发可能出现“一窝蜂”现象，这就需要政府对总量进行调控。但由于商业投入对市场的敏感性优于住宅，随着城市人口的集聚、消费层次的提升，在开发商各显其能、不断投入和招商的过程中，优质的购物中心和综合体都会慢慢成长起来。