近年来，温州商业地产进入爆发期，目前市区已建或在建的大型商业综合体项目就有近20个，其中大型购物中心就占一半以上。对于投资者而言，随着购物中心的“扎堆”，他们更多关注，温州商业市场容量究竟有多大？如何定位才能在激烈竞争中寻求生机？

　　购物中心多点布局

　　刚开工不久的温州奥体城近期备受社会瞩目。项目位于龙湾城市中心区，是一个总建筑面积达32万平方米的都市综合体，汇聚商业、市政、发展、交通、文化、金融、生态、人居、奥体九大功能于一城，其中商场购物中心自然是其主要业态之一。

　　据了解，目前温州市区已建和在建的大型商业体有20来个，其中包括奥体城、赢商网华润万象城、大西洋购物中心、牛山国际、滨江广场、名城广场、鹿城广场等多个在建项目均规划了大体量的购物中心。如总建筑面积达45万平方米的华润万象城，就规划建设有23万平方米的万象城购物中心，以及部分商业街。购物中心预计将于今年10月1日开业。

　　 位于瓯海新城的大西洋购物中心建筑面积21万平方米，提供一站式购物体验，包括购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等丰富业态。去年该项目与银泰商业集团正式签订合作协议，将共同打造“大西洋银泰城”，预计于2015年年底开业。

　　此外，正在加紧建设的牛山国际是一个真正意义上的轨道上盖物业，项目集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体，规划有百货类大型购物中心；总投资100多亿元的滨江广场，商业面积达30万平方米，其中以购物中心为主；由市原工人文化宫、人民大会堂变身而来的名城广场，建成后将是五马、墨池历史街区的一个大型购物中心，进一步提升城市功能和形象……

　　 “多中心”格局渐形成

　　多年来，温州市区的中心商圈一直局限于五马商圈等老城区，2012年底随着龙湾万达广场的开业，单一的商业地产格局才逐渐被打破。2015年还有望迎来华润万象城、大西洋购物中心的开业，未来三五年内牛山国际、滨江广场、名城广场等众多现代商业综合体项目也将渐显雄姿，我市商业地产将步入“多中心”时代。

　　从整体布局上看，名城广场等大型现代商业综合体将进一步提升老城区传统商圈的商业水平；滨江广场、鹿城广场等将带动滨江CBD商业繁华；“微都市”三江立体城虽位于永嘉三江口新区，但由于紧邻市中心，对于瓯江两岸的繁华具有很大的推动作用；奥体城与已开业的龙湾万达广场将使得城市东部商业氛围渐显；华润万象城将进一步强化南湖板块商业配套；大西洋购物中心与周边众多商业体密集布局瓯海新城，将促成该区域商圈的形成。

　　随着城市大开发、大建设的持续发展，温州城市格局已经发生了翻天覆地的变化。城市单核已向多核发展，商业地产格局由此也在悄然改变。事实上，自2012年11月底万达广场在温州开业之后，人们已经认识到了大型商业综合体的魅力。2013年，众多融大型购物中心于一体的商业项目开始纷纷上马，呈燎原之势。可以预见，这些项目将会在未来三五年内大规模推出。

　　有特色的商业才会出色

　　随着未来购物中心的“扎堆”出现，市场竞争将是一个不得不面对的问题。商业地产人士陈先生表示，温州处于一个大体量购物中心将越来越多的时段，很多购物中心都在向二十万平方米的体量发展，同时旧改项目也越来越多。在这种竞争环境下，未来只有具备自己特色的商业，才会发展得越来越好。

　　事实上，从当前我市不少项目的定位来看，睿智的开发商似乎早已为自己的项目规划好了未来。例如，华润万象城注重“一站式”消费和“体验式”购物，为消费者带来了全新的消费概念和生活体验；大西洋购物中心引入重量级商业品牌银泰集团，共同打造时尚达人、流行先锋、潮流新贵的休闲购物之地；与传统的购物中心不同，温州奥体城则把运动健康作为倡导和追求的价值。

　　在这些商业项目的发展趋势方面，美联提供的报告显示，未来，商业地产的发展将会从“重资产投入”向“重招商”、“重运营” 转变；在电商的冲击下，传统商业将会运用互联网思维结合发展，推动商业变革，寻求新增长点。

　　多位业内人士认为，未来，以便利性及体验性为优势的社区型商业将会逐渐盛行，成为众开发商新的竞争领域；购物中心也会在运营中寻求差异化，注重满足消费者体验式、多元化的消费需求。而这两者的结合很好地完善了城市新兴区域的商业生活配套。