随着深圳城市开发的深入，无数旧城改造项目启动，城市综合体建设和规划大增，深圳未来的写字楼、购物中心已显露出过剩之态。当下城市综合体盈利状况参差不齐，由于其不仅限于开发，更涉及城市的发展和运营，对开发企业来说也将面临更大挑战。

    3月31日，深圳湾1号中心超甲级写字楼全球租赁启动，这是继深圳最贵公寓销售之后，深圳湾1号的又一重要动向。

    与主流地产商的开发路径不同，鹏瑞地产掌门人徐航花费几年时间打造了一个高端城市综合体——深圳湾1号。这个最高达350米的综合体，除了拥有均价20万/平方米的高档公寓，还有天际音乐厅、超五星级酒店等设施。

    深圳湾1号不是个例。随着深圳城市开发的深入，无数旧城改造项目启动，城市综合体建设和规划暴增，深圳未来的写字楼、购物中心已显露出过剩之态。

    当下城市综合体盈利状况参差不齐，且由于其不仅限于开发，更涉及城市的发展和运营，对开发企业来说也将面临更大挑战。

    城市综合体大增

    深圳湾1号所处的深圳湾超级总部基地，规划建设规模总量为450万至550万平方米，是深圳市13个重点发展区域之一。目前已有腾讯、阿里巴巴、百度等创新科技，中海油、中国航天、华润等国资央企深圳总部汇集于此。

    再把视线延伸到前海、后海，21世纪经济报道记者查询发现，选择在此建设城市综合体的企业越来越多。如万科与深圳地铁等开发的深湾汇云中心，集办公、商业、酒店、公寓于一体。

    联想也在后海启动集商务、商业、文化于一体的高端城市综合体建设项目，投资总额超过90亿元，用地面积近3万平方米，计划2020年竣工。

    为了促进产业结构转型和商业发展，深圳湾还出现了土地“定向”出让。2016年8月，招商华侨城以310亿联合拿下深圳大空港国际会展中心地块。

    而随着粤港澳大湾区规划被提上日程，作为其重要海岸线的深圳湾还将借势建设更多的城市综合体。

    深圳中原地产研究中心经理王飞表示，以前深圳湾以住宅供应为主，写字楼供应量不大。但随着深圳产业持续西进、后海总部基地的建成，以及粤港澳发展带来的经济外溢，深圳湾写字楼、城市综合体的建设都将迎来快速发展。

    除了前海、后海、深圳湾片区，深圳其他区域也在出现更多综合体。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，城市综合体已成为旧改中的核心项目，深圳的大型旧改都是以不同类型的城市综合体方式来推进。

    截至目前，深圳已知的100万平方米以上综合体项目已有25个，坂田、龙华、蛇口是最密集的区域。其中在售100万平方米项目共12个，坂田占了4个；可预见面市时间的项目4个；未知面市时间的潜在项目9个。

   “近几年深圳会增加超过100个城市综合体项目。”宋丁预测。

    在综合体内外，写字楼和购物中心也在急速增加。据戴德梁行统计，未来5年深圳南山后海、前海新增办公物业约570万平方米，将占深圳市总量的58%。

    而据高力国际去年10月发布的《广东自贸区物业发展白皮书》，政府计划将前海定位为继福田之后，深圳的第二个核心商务区，其远期计划是在该区域兴建面积逾1600万平方米的写字楼楼宇。高力国际预估前海甲级写字楼存量至2020年将在265万平方米左右。

    2017年，深圳将迎来购物中心爆发。据不完全统计，今年拟开业项目总体量超220万平方米，包括华润万象天地、来福士广场、壹方城、深业上城、坪山益田假日世界等。

    机遇与挑战并行

    宋丁表示，城市综合体实质上是商业地产，根据地段与城市规划的不同，分别侧重于商务、文化、医疗与教育，但原则是复合型业态聚合。

    中投顾问认为，由于政策调控，从住宅领域退出的资金，急需新的投资出口。在股市走向不明朗、期货市场风险难测的情况下，不动产领域的商业地产持续升温，进驻城市综合体的投资资金开始明显增加。

    而深圳旧区改造、新区建设等城市的更新和变迁，为城市综合体的大规模发展提供了动力。

    但机遇的另一面是风险。万科总裁郁亮表示，很多人只看到住宅的去库存问题，但实际上国内很多城市都要建设金融中心、总部基地，造成大量购物中心闲置，这一问题还在持续恶化。

   据万科监测，大中城市2014年、2015年商办用地在房地产用地供应中占比接近40%，远超15%左右的合理配比上限。

    深圳一家本地国有开发商私下表示，深圳工商业用地尤其是工业用地供应太大，不仅挤压了住宅用地，而且造成局部区域过剩。

    宋丁称，现在城市综合体面临很大压力，如前期拆迁经常有许多纠纷，时间拉长推高了成本。另外，城市综合体供应结构性不平衡，如果项目处于过剩区域，则经营会成问题。

    另外，运营模式也需改进。“现在城市综合体商业业态同质性很强，模式也雷同，在互联网的冲击下，原有商业购物为主的布局会使大量商铺空置，导致综合体经营困难和亏损。”宋丁说。

    宋丁认为，由于产业结构调整，现在城市综合体正向文化、都市休闲娱乐方向转型，如增加书吧、影城等服务内容。

    他表示，城市综合体的盈利状况参差不齐，除了部分项目可以以售养租，把住宅公寓卖掉支撑后续的持有部分运营，但大部分综合体未实现稳定盈利，市场也在经历淘洗过程，城市综合体的发展需要合理布局业态、升级经营理念以及提高区域商圈成熟度。

    上述人士指出，由于深圳湾正在开发当中，缺少商业配套，将城市综合体修建于此，最大的挑战在于产业植入成熟度不足，消费人群也未足够，盈利需要一定时间。