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    商业是第三产业的重要组成部分，在市场经济的体制下，商业不仅局限在批发与零售，而且包含着国内外贸易、证券、期货、保险、金融以及与之相关的法律、会计、咨询、广告等诸多行业，还有与流通相关的仓储业与交通运输业和信息业等。

　　根据对北京、上海、香港、东京等城市的产业结构分析，批发零售、餐饮业和金融保险业的增加值，约占第三产业增加值的 40-50%左右，如果加上交通运输、仓储、通信和社会服务业，则其增加值将达60-75%左右。

　　鉴于商业与人民生活密切相关，对城市经济发展至关重要，因此，商业布局问题是城市总体规划中的一个重要组成部分，本文试就城市总体规划中与商业布局相关的若干问题谈一点个人看法。

　　l、古老的商业布局规律
　　由于人们对商品需求的频率不同，商品的贵重程度不同，商业服务业自然地出现分级布置。例如： 日常生活不可缺少的油盐酱醋、蔬菜、粮食等日常用品，希望就近购置，没有太大的选择，这些店铺就要离住宅近一些，一般服务半径为200米左右；对于锅、碗、瓢、盆等日杂用品，不贵重，但并非天天需要购置，这些店铺可以离住宅远一些，一般服务半径为500-1000米左右；对于金银首饰、高档服装等，价格较贵，又非经常购买，但要求更多挑选，这就需要到商业中心去购置。这种人们对商品不同需求的分类，是商业网点分级布局的基础。

　　拿北京旧城来说，这个布局规律十分明显，例如：西城区的胡同大多是东西向的，大体上每隔70米有一条胡同，胡同两侧是住宅，在胡同口设置副食店、粮店、早点铺等基层店；在距旧城墙l公里处，有一条垂直胡同的商业街贯穿南北，从南至北分别为南北闹市口、锦什坊街至白塔寺旁的宫门口是一条比基层店高一级的商业街;在距城墙2公里处为一条更宽的街道，即西单南北大街，从宣武门经西单、西四至新街口，是西城区的商业中心 (图1)。历史形成的商业网络，是非常合理的功能布局，商业街垂直于胡同布置，既不干扰住宅的宁静，又可为居民提供方便的服务条件，这是从人们需要出发自然形成的分级，也反映了商业布局的原始规律。
　　建国以后，以小区、居住区为单位进行住宅建设，商业网的布局也是分级进行的，即商业分成小区级(1万人左右)、居住区级(3万-5万人左右)，地区级和市级。分布规律大致与旧城相似。鉴于当时是计划经济，商品短缺，出现凭票供应制度，经过多年调整，形成了新的规律，即以每400户(一个住宅组团)设一粮店、副食店最为方便合理，其它各级商业中心与旧城原有格局无大差别，这样的商业网点结构一直延续到由计划经济转变到市场经济时代。

　　进入市场经济时代，随着商品日益丰富，票证取消，计划分 62体制结束，批发市场、超市、农贸市场各种业态的发展，基层粮店、副食店失去了对政府的依赖，在激烈的市场竞争中，不少基层店不得不为了生存另谋出路，有的进入农贸市场争一席之地，有的改营其它，曾一度引起网点的混乱，给居民带来不便，但是，没有多少年，形成了超市、连锁店、农贸市场取代基层店的格局，基层商业网络经过重组依然存在，从人们需要出发的古老的商业布局规律依然有效。

　　2、商业与商务的区别与联系
从50年代编制城市总体规划起，城市商业布局有市级、地区级、居住区级、小区级商业中心，但只体现了商品计划分配的需要，是一种购物中心性质，支撑这些商业供应的是相应的分级批发站，在城市分布了市级、区级仓库。当时没有商务中心的概念，没有各类发育的专业市场。而且各城市的供应以自给自足为主，跨地区调剂为辅。像首都这样大的城市某一种商品短缺，将成为市政府要解决的问题，市长要关心发卡买不到，手纸缺货等问题，每当过春节，市商业局就要派出得力干部到外省市接洽调运食品，以满足每年春节每人四两花生、一斤带鱼、一只鸡等配给物资的供应。

　　商务活动是随计划经济向市场经济转化而产生的。随着改革开放的深入，国内、国际贸易的开展，国外跨国公司要到中国来开厂、做买卖，国内省市间贸易交流也越来越多，都要在城市设立办事处，进驻大量经营管理机构。随着贸易额的扩大，资金往来多，要求金融、保险服务；市场迅捷万变，要求有灵通的信息；买卖纠纷出现，要求有法律、会计、咨询服务；为了实施有效的管理与服务，工商管理、税务机构、海关等也要就近设置。这些商务活动互相联系，只有适当集中，才能提高工作效率，商务中心区就应运而生。所以只要有城市就会有商务功能，也将有商务中心。城市辐射作用大，带有国际城市性质，商务中心区就带有国际性，例如：纽约曼哈顿，巴黎德芳斯，伦敦的伦敦城和道克兰，东京的丸内与新宿，香港的铜锣湾与中环，上海的外滩与陆家嘴。但并不是小城市就不能有商务中心，只是规模较小，有的与商业中心结合没有形成独立的区域，美国10-20万人口的城市也都有商务中心区的存在。
但是，商务中心区从其组成来看，往往包含了商业服务业的内容，一般商务中心区的建筑量分配的比例大体上：30%办公，30%零售业，20%服务业，20%住宅公寓与其它。

　　根据城市的大小不等，商务中心区往往集中了50-70%的商务办公机构、15-30%左右的第三产业就业岗位，是高赢利水平产业和高等级零售、旅馆、酒店、文娱等服务设施集中，建筑空间高度集聚，交通方便，景观良好的地区，自然商务中心区位置的选择和建设，对城市将起到至关重要的影响。
因此，在城市总体规划中既要认识到商务中心区与商业中心区的区别，又要看到两者是互相渗透的，即商务中心包含了部分商业中心的内容，商业中心也允许一定商务功能的存在。但是，作为城市的商务中心区，一般只要一个就可以了，大一点的城市也可有一主一副或一主两副的格局。

　　3、商业与交通是一对离不开又相互矛盾的难兄难弟
　　俗话说："一步差三市"，商业布局对于商业效益来说至关重要。交通方便、人流集散处是最佳的商业网点位置。几何中心不见得是商业的最佳选择。在北京50年代建的小区或地区常常把商业点选择在几何中心，没有考虑人流的规律，结果这些商店都萎缩了。例如：海淀是著名的文教区，在五道口两侧，西有北大、清华、科学院，东有八大学院，就地理位置而言，五道口是绝对的几何中心，应该能为各单位提供最短的服务距离，但是它忽略了两侧的单位是背靠背的，出口在西侧的白颐路和东侧的四道口，结果五十年代建的五道口商场从来没有景气过，白颐路和四道口的商业却发展了起来(图2)。又如，东郊棉纺厂宿舍，把小区商店放在小区中心，不临大街，而纺织工人都穿过小区南侧马路到工厂去上班，朝阳路成为工人上下班必经之路，结果，工人宁可到路边临时工棚购物也不去小区中心，多少年演变的结果，沿街的工棚变成地区性商业中心，原小区中心的商店却萎缩了(图3)。类似这样的例子举不胜举，都说明了商业布点必须考虑交通条件，在市场经济条件下，你不能命令人们必须到哪里去购物。"酒香不怕巷子深"作为特例可以成立，但不是普遍的规律。可惜在现在建设中，不少城市还在不断的重犯这种常识性的错误。

　　但是，交通方便、人流集中形成商业的繁荣，商业中心一旦形成，反过来又会吸引更多的人流，当中心达到相当规模时又会反过来妨碍交通，尤其是紧邻交通干道的商业，常常出现商业与交通的矛盾。不少城市往往利用国道交通方便条件，在两侧开店，结果，商业与交通矛盾日益尖税，最后逼得过境国道改线。在市中心区也有类似的例子，例如西单，原来商业中心主要集中在西单北大街的东侧，但是，实施西西工程(西单北大街以西工程的简称)以来在干道西侧又建了若干大商厦，虽有天桥联系，但是西侧商业远不如东侧效益好，至今还有新建商厦没有开业，而且商业交通混杂，环境景观杂乱，远不如王府井步行商业街那样富有人情味。
　　因此，商业点必须选在交通方便人流集中处，但是，商业中心不宜跨城市干道两侧发展。商业点布局的原则是既要利用交通集散之利，又要避免互相干扰之弊。

　　4、城市用地功能的变化对商业兴衰的影响
　　随着城市结构调整，城市空间布局的变化，必然会引起商业中心的转移、兴旺或衰落。例如：北京前门外，在清代由于限制进京人口进内城，外地来京做买卖的商人，进京赶考的学子都云集于前门外，出现了为这些人服务的会馆、酒楼、茶肆、戏院、书店等，城乡贸易十分发达，尤其是前门火车站建成后，大量客流在此集散，造就了前门大棚栏、鲜鱼口繁荣的商业中心。但是五十年代末，火车站东移，内外城界限打破，西单、王府井不仅直接与长安街相联，而且不论从交通上和空间发展上都比前门大街优越，结果造成前门商业街的萎缩。又如朝外大街，在建国初期，处于大街西端的朝外关厢是城乡贸易场所，所以靠城门口的朝外市场十分发达，其中除贸易场所外，有大车店和酒馆、书场等，十分繁荣。但是，随着农业合作化的实施，农民不再进城交易，而大街东部随着工业区发展，工人住宅区大量建成，商业服务需求大增。结果朝外大街西部靠关厢的商业衰落，中心向东部东大桥、关东店一带转移。可是改革开放以来，随着东二环路打通，特别是沿二环路大量涉外旅馆建成，商业中心又向西移动。
因此，商业中心的兴衰与城市功能布局调整密切相关，不是一成不变的。在城市总体规划编制中，应该重视对商业中心地点的选择和培育。

　　5、汽车发展引起商业布局结构的变化
　　从老北京的商业布局来看，反映了马车时代的距离，从旧城关厢出发有三里河、六里屯、八里庄、十里堡、十八里店，每隔二、三里有一集镇，离城越远，集镇越稀。随着汽车的发展，尤其是私人小汽车的普及，人们的时空概念变了，于是，在郊区大规模的购物中心出现了，购物中心不一定非靠近闹市，但必须有大规模的停车场。美国是汽车最发达的城市，出现了像洛杉矶那样的"广亩城"，其商业网布局和我国古老的布局规律完全不同，这是适应汽车普及后人们的生活方式。作为我国城市，随着现代化的发展应该考虑交通方式变化带来的影响，中国地少人多，不可能发展广亩城。但是，随着轨道交通的发展，小汽车进入家庭，商业结构必然呈现多样化、多元化的趋势，为商业网点布局注入了新的内容。在这一方面需要摸索新的规律，研究购物中心、物流中心、批发市场形成的条件和布局要求，通过试点逐步推广。但是，切不可赶时髦，不分析市情，盲目抄袭外国的做法，例如：在郊区建设大型购物中心，需要慎重，可以试点，但目前尚不宜大量发展。

　　6、商业与城市开发的关系
　　商业点的建设在许多国家都成为房地产开发的一种手段，不乏成功的例子。在美国，在开发新城时，往往在高速公路入口处先营造环境，开辟公园，兴建规模巨大、品质优良的购物中心，创造良好的生活环境，然后再建住宅，获得较大收益。在没有交通条件的地方，开发商往往采取先廉价收购土地，然后修建地铁或道路，在车站处建大型商业，待地价升值后再建住宅，也能获得成功。除了交通先行以外，商业发展成为房地产开发集聚人气获得成功重要手段。在北京的城市发展中也有成功的例子，例如：香港开发商郑裕彤，选择了房屋质量较差、生活水平较低的崇文区作为开发的地点，先花巨资打通崇外大街，使两侧开发用地升值，然后建新世界商场，改变了崇文区商业档次过低，规模过小的问题，集聚了人气。这两项措施实施后再改造旧区，新建住宅，目前住宅出售情况很好，获得较大收益。上海新天地的开发也是如此，在25公顷开发用地中，首先投入巨资用六分之一的土地建设新天地公园，增辟水面，保留传统建筑，设置高品位商业服务设施，营造良好的生活环境，然后再建住宅盈利。
这种方式只要应用适当，未尝不是城市建设的一种经营策略。

　　7、商务中心区的规模与布局
　　已如前述，商务中心区的规模参照各大城市的经验，大体可根据就业岗位进行粗略81j算。例如：一个200万人的城市，就业岗位为100万，其中三产职工50万，则该城市商务中心区的规模应该是50万X15%X 20m2 =150万m2建筑量，如果容积率为2，则需用地75公顷。对于小城市来说，商务中心区就业岗位占三产职工的比例要高一点，一般可采用30%左右为宜。

　　商务中心区位置的选择主要应该注意以下几点：一是对外交通方便，与机场、港口有便捷的联系；二是市内交通可达性强，要有足够的干道网和轨道交通支撑大量人流的需要；三是不能离城市中心区太远，要有较良好的环境，一般附近应有市级公园与游乐场所。
商务中心区是银行、跨国公司云集之处，必须有高品位的商业、服务业、娱乐设施及其它服务设施为其配套。

　　8、城市商业总量测算
一个城市商业建筑总量到底需要多大，在房地产开发中如何避免总量失控，在城市总体规划中需要根据不同的城市规模提出一个粗略的指标。这是一个很复杂的问题，但是，根据一些经济较发达的城市的统计，在总体规划阶段，大体可以用以下方法作粗略估算。
首先，根据第三产业的增加值，按表l计算出批发零售及餐饮业、金融保险业与社会服务业的增加值各为多少?

　　表1 不同行业占第三产业产值的比重
　　项 目　　　　　　　　 比重(%)
　　批发零售及餐饮业 　　20-25
　　金融业 　　　　　　　20-25
　　社会服务业　　　　　 11-13

　　表2 不同经济发展阶段劳均增加值估算指标 单位：万元
　　经济发展阶段 批发零售及餐饮业 金融业 社会服务业
　　人均500美圆　　0.7 　　　　　　12　　　0.6
　　人均1000美圆 　1.7 　　　　　　16　　　1.0
　　人均2000美圆 　2.2 　　　　　　32　　　2.0
　　人均3000美圆 　5.5-8 　　　　48-58　　 5-7

　　表3 不同行业就业岗位需要的用地与建筑参考指标
　　项目 　　　　　　劳均占地（m2/人） 劳均建筑面积（m2/人）
　　批发零售及餐饮业 16-21　　　　　　 22-26
　　金融业 　　　　　8-12.5　　　　　　20-25
　　社会服务业 　　　24-28　　 　　　　17-21

　　例如：一个城市拥有62万人口·，经济发展已达到人均4000美元的水平，第三产业的增加值为100亿元，拥有的就业岗位为 17万人，则批发零售及餐饮业和金融业的增加值分为100x 25%=25亿元，社会服务业的增加值为100X11%：11亿元，按照上述指标既可计算出就业岗位及其相应需要的用地与建筑量(见表4)。

　　表4 商业服务业建设量统计表
　　项目 　　　　　　就业岗位（万人） 　　用地（公顷） 建筑（万m2）
　　批发零售及餐饮业 4.55　　 72.8-956 　　100-118
　　金融业 　　　　　0.52 　　4.2-6.5 　　　10.4-13
　　社会服务业 　　　2.20 　　52.8-61.8　　 37.4-46.2
　　　　　　　 　　　7.27 　　129.8-163.9　147.8-177.2

　　简言之，三项设施的就业岗位约占三产就业岗位的43%左右，总人口的12%左右。平均每个城市人口需要用地2.1-2.65 m2 (占三产总用地的17%左右)；建筑量2.4-3 m2 (占三产建筑量的30%左右)。
城市总体规划大体上可按上述指标进行布局，以满足产业经营的需要。

　　9、步行商业街
　　目前，我们各大城市都注意建设好各自的步行商业街，从城市规划的角度看，步行商业街的营造不仅是购物的需要，而是代表着城市形象的窗口，是为市民和国内外旅客提供一个休闲游憩场所。因此，对传统步行商业街的改造主要任务是体现以人为本的思想，提高文化品位，充分表现地方特色，营造商业街的独特风貌，强化老字号、名店、精品店效应，精心设计城市景观，集人气、商气、财气、喜气于-体，为儿门提供舒适、优美、方便、完善的购物休闲环境。此外，必须改变目前以百货业为主，性质大量雷同商店同在一条街上的商业结构，实行集购物、餐饮、娱乐、休闲与一体的多元化错位经营的策略，以避免恶性竞争，更多的满足不同层次消费者的需要。目前上海南京路、北京王府井都仍然没有摆脱百货业为主，经营内容雷同的缺陷，大大影响其经营效益，出现逛的人多，花钱的人少，有钱花不出去的局面。因此，步行商业街除了形象设计以外，商业结构的改造是十分艰巨的任务。此外，步行商业街要考虑人们步行活动的能量，一般步行街的长度在800m左右比较适度，并非步行街越长越好。

　　10、批发市场
　　在计划经济向市场经济转化过程中，商品从计划分配转变为自由选购，粮票及副食品供应票证取消，使得原有的商品供应渠道发生了变化，国家原有的一级、二级批发站被大量民营的大大小小的批发市场取代而日见萎缩。例如上海，据不完全统计1994年有大小批发市场近千家，其中：副食品交易市场300多家，工业品批发市场400多家。据1999年统计，北京有各类市场943处，但是只有315处是批发市场性质，其它均为零售集市，主要从事农副产品、服务、日用小商品以及花鸟鱼虫等交易。这些市场设施十分简陋，规模也较小，北京的900多处市场，占地面积超过 10公顷的不足2%，超l公顷的只有不足8%，90%多的市场只有几千平方米，这种市场绝大多数称不上批发市场，只能说是体制转化过程中的一种过渡形式，随着市场经济的发育，通过激烈的竞争，这些小批发市场将逐渐被大批发市场取代，使之成为具有强大辐射力的贸易中心、信息中心和产品的设计中心。从这个意义上来说，原有国营的批发站，具有良好的交通、用地条件和比较完善的储存设备，在体制转化过程中不应该轻易改变原有功能，而应该适应市场竞争的形势，发挥优势，发展现代化大批发市场，率先按照贸易中心、信息中心和设计中心的功能创出新的路子。现介绍国外一些批发市场的状况供参考。

　　(1)法国巴黎兰吉斯农产品批发市场(图4) 该市场原在市中心区，是自发形成的。随着业务量增加，难以就地扩展，从市中心区迁至与中心区相距10公里的郊区，该处有对外高速公路和环绕城市的公路连接，并有铁路专用线进入，对内、对外交通十分方便。该市场1967年筹建，1969年开业，经过20多年发展，目前已形成占地2.3平方公里的大型批发市场，市场建筑总面积 117.5万平方米，包括十个交易厅，55个库房，还有产品加工与配送场所以及行政服务和附属楼各一栋，有经营企业近2000家(包括大型批发企业850家，生产销售商680家，从事各种服务业的企业450家)，有职工16.7万人，批发市场经营品种齐全，包括粮、油、肉、蛋、禽、水果、蔬菜、花卉等，是服务周全效率较高的副食品集散中心。批发市场系由政府投资控股的企业(政府投资占53%)，其余部门吸收民间股份，成立股份公司。政府通过批发市场加强对农业品生产的宏观调控，并稳定市场价格。但是政府不直接管理，而是交给市场管理委员会管理，管委会的董事长兼总经理由政府推荐，管委会主要负责市场规划、制定规章制度、沟通价格信息以及负责治安、卫生等事宜。市场经营系独立核算单位，与政府是行政管理关系，与经营者一一批发商是经济关系，把市场出租给经营者使用，管委会收取管理费和场租费。批发市场主要是起联系生产与消费的纽带作用，农产品不仅来自国内，而且还来自世界各地，一般由生产合作社及其联合体把农产品从农民手中收集起来送到市场；或由批发商将农产品从不同地区组织到市场，再发给零售商或超级市场出售。由于其规模巨大，管理科学，所以市场有强大的辐射力，其影响范围为直径300公里的广大区域。

　　(2)荷兰阿姆斯特丹花木拍卖市场(图5)创建于1920年，总用地73公顷，是世界最大的花木交易场所，是具有合作社性质的拍卖中心，有5000个花农会员，大体上有3000家买方在中心注册，每天有万余人入场交易。该市场具有完善的展销、拍卖、包装、配送场所及停车场。日销花卉1400万棵，盆花150万盆，年营业额22亿荷兰盾。

　　批发市场还可以发挥创新产品、组织生产与销售的作用，例如1994年文汇报载美国某礼品市场，该市场收集了世界各国的礼品资料，集中了数百名设计人员参照资料，创作新品，今年已把明年圣诞礼品设计完成。世界各国中小企业都争先恐后到该批发企业领取样品，进行生产，数以万计零售商前来订货。使该礼品市场成为信息中心、设计中心和贸易中心。

　　在我国批发市场尚处于初级阶段，但是也有一些市场起到了沟通信息、设计产品、带动生产的作用，例如，浙江省义乌的小商品市场、绍兴的柯桥化纤纺织品市场、湖州织里的童装市场等，其产品辐射全国，市场促进了工业发展，也推动了城市化的进程。

　　11、超市
　　超市是规模可大可小的一种自选模式为土的业态。大的可达3万多平方米，小的只有几百平方米。仓储式商场也可归入超市类。根据国外超市的规模看，大体上以8000至10000居民拥有一个超市者居多(详见表5)，相当于我国小区级商业的规模。一般说，超市的规模不宜过大，因为过大规模的超市服务半径过大，会造成人流过分集中，收款窗口很多还会造成排队，另一方面也不利于居民就近使用。

　　表5 国外平均每个超市的服务人口(1985年)
　　国别 服务人口（人） 国别 　　服务人口（人） 国别 　　服务人口（人）
　　德国 8617　　　　　 比利时　 9018　　　　　 奥地利 　13403
　　法国 9898　　　　　 丹麦 　　6895　　　　　 日本 　　10553
　　意大利 59608 　 　　瑞典 　　4884 　　　　　美国 　　5771
　　荷兰 7363 　　　　　瑞士 　　8803

　　 国外超市的营业面积大体上在700平方米至1000平方米左右 (详见表6)，商品品种在6000种上下，各国的超市销售额占商品零售总额的比重各不相同，与其普及程度有关，以美国所占比重最大，将近30%(29.1%)，日本次之18.5%，德国为16%。
　　意大利是超市十分发达的国家，迄今营业面积在400平方米以上的超市全国有5000家。人口不足300万的罗马就有170多家超市，160万人口的米兰有超市250多家。

　　表6 国外每个超市门店平均营业面积(1985年)
　　国别 营业面积（m2）　国别 营业面积（m2） 国别 营业面积（m2）
　　德国 739　　　　　 　荷兰 　684　　　　　瑞典 1008
　　法国 686 比利时 914　瑞士 　744
　　意大利 680 丹麦 837　奥地利 630

　　与这些国家比较，我国一些大城市的超市商品品种与营业面积均不如国外，自然销售额占零售总额的比重也相对较低。例如上海1996年共有超市门店750家，营业面积26万平方米，平均每个门店不足400平方米(346平方米)，商店经营品种约4000余种，销售额占零售总额比重只有6.7%。北京1998年约有超市及仓储式商场4800个，其中规模超过3000平方米的不足30个，多数规模较小，据统计超市、仓储式商场加上连锁式便民店销售总额占零售总额的比重只有近10%(9.97%)。说明随着市场经济的发展，超市还有很大的发展余地，初步预计到2020年，至少20多个现在人均国内生产总值已超过2000美元的城市将达到人均国内生产总值10000至13000美元的水平，相当于欧洲一些国家80年代的状况，届时超市的发展规模与数量大体上可能达到欧美已达到的水平。

　　12、连锁店
　　在信息发达的今天，计算机网络的出现，使流通领域的组织成本和交易成本大大降低，促使企业向超大型集团的规模发展，一个集团公司在全国各地、以至世界各地开设分店，通过大规模连锁经业，取得更大的利润，沃尔玛、麦得隆、家乐福是国外著名的集团公司，我国沿海大城市也拥现出不少集团公司。许多专业商店也纷纷跨出原有的门店到处开设分店，例如：北京创建的首家计算机软件连锁商店目前已有500家分店，辽宁木兰电子设备公司在我国各地有120家分店，北京、哈尔滨、天津、西安和南京的20多家书店已经联营。厦门、广州、佛山、东莞等市连锁商店也有所发展。在激烈的竞争中，连锁经营方式几乎渗透到每个角落，餐饮服务业也出现连锁经营模式，许多中小型店铺也纷纷加盟连锁企业，以求生存。商业服务业连锁化经营，正在改变原有传统商店的模式，"大企小店"的经营方式，方便居民生活消费的连锁企业正在不断向城镇社区和农村居民点延伸，逐步形成服务规模化、经营标准化、低成本、高效率的商业服务业运营体系。

　　13、会展中心
　　会展业是指通过举办各种形式的会议和展览、展销，带来直接或间接经济效益和社会效益的一种经济现象和经济行为。通过会展形式可以促进国际国内商品交易、技术交流、信息交换和资金引进，因此常常是政府出面举办大型会展活动，例如："高新技术产业国际周"、"科技合作研讨洽谈会"、"经济合作研讨洽谈会"等，通过这些活动加 良科技成果产业化，推动高科技领域的交流与合作。会展内容直接反映出一个时期的经济热点，成为城市经济发展的"风向标"，例如：随着人民生活质量的逐步提高，家用轿车、名贵钟表、高档时装的展品就会增加。随着信息产业发展重点由传统计算机行业转向电信行业，电信类的产品迅速增长。会展产业还可以加快产品国际化、专业化、品牌化的发展，密切与国际市场的关系。例如：意大利是一个开放度比较高的国家，不仅通过中间商、代理商的销售网和新闻传媒与厂家沟通市场信息，还通过大量博览会传播重要信息，每年举办600多个博览会，观众总人数达700万人次。80%中小企业通过博览会推销产品，通过博览会了解市场需求，比较产品优劣，以期在竞争中取胜，并可借此提高产品知名度。因此，意大利的时装、皮鞋、灯具、家具、大理石等许多产品成为世界名牌，并且经久不衰。因此定期举办会议展览，逐步形成规模，是城市会展业市场成熟的重要标志。

　　会展业还可能对其他产业起带动作用，根据北京在举行第四届高新技术国际周的抽样测算，场馆收入为9089，9万元(含门票收入1199万元，参展商展台布置费用7890．9万元)；接待普通群众12万人，人均消费314元，专业观众约8万人，人均消费3578元，参展商1738家，平均花费7.7万元，三者在旅游、交通、通讯、餐饮、购物等方面的综合支出45774.6万元，因此国际周各项会展活动对全市相关产业的带动作用在1：5左右。另据香港统计数据表明，会展业每1000平方米的展厅面积，可创造100个就业机会，根据北京的统计也大体如此，因此，会展业将是城市经济发展中的一个活跃因素。
在举行大型会展时，往往是由一个主会场和若干个分会场同时进行，形成网络。会展业的主会场许多国家是与CBD结合在一起的，但也可以单独设置。

　　会展场馆的规模应该多大?就北京的现状而言，目前现有的 17.6万平方米会展场馆，均已超负荷运转。全市展览馆出租率普遍超过50%，农展馆和国际贸易中心在规划CBD范围内，出租率达到60%，国际会议中心的使用率高达84%，有的会议的会期已预约到2003年至2006年。目前，全市能举办千人以上国际会议的场所只有北京国际会议中心、友谊宾馆、中科院国际交流中心等3处，5000人以上的大型国际会议很难安排。为满足首都国内国际会展需要，会展场馆大体需要增至40万-50万平方米，即全市人均会展指标要从目前的每千人13.5平方米增到30-32平方米，才能满足需要。

　　世界博览会是会展产业中规模最大，影响最大的会展形式。它起源于1851年英国伦敦海德公园举办的万国博览会。随后的发展成为各国产业技术的竞技场，是显示财富、开拓产销市场、争取国际贸易地位的舞台。二次大战后，注入了呼吁民族和解、团结的主题，在2000年汉诺威博览会上主题又定位在历史与未来、环境与人类和科技与可持续发展等热点上。

　　博览会的规模有越来越大的趋势。根据史料记载，1851年英国第一个博览会用地规模只有10.4公顷，展馆7.68万平方米，参观人数为604万人次。1958年比利时布鲁塞尔博览会发展到用地规模2平方公里，拥有112个展馆，4145万人次的规模，2000年德国汉诺威博览会用地规模1.6平方公里，拥有190个展馆，预计4000万人次。因此，博览会的举办成为推动城市建设的重大举措。一些国家把举办博览会与实现城市规划结合起来，在博览会开过以后，或有计划的留下一些作为永久性会展场馆，或与新城建设、绿化建设相结合，或与城市土地再开发相结合。在云南昆明举办国际园艺博览会，大大推动了昆明的城市建设和旅游业的发展。上海申办世博会成功，必将大大促进上海市的现代化建设，推动经济高速发展。展望未来，中国将会有更多的城市可以争取举办世博会，用以促进城市与经济的发展。

　　14、旅游与商业
　　随着经济发展，人民生活的富裕，世界旅游事业发展很快，根据世界旅游组织公布的材料，1996年国际游客达5.92亿人次， 2000年为6.68亿人次。改革开放以来，我国的境外游客大幅度增长，2000年来华的境外游客达3120万人次，在世界排名从1990年的第十二名跃升至第五名。2000年在芬兰举办了"旅游至新千喜年"座谈会，邀集全球400名观光业专家就未来观光事业发展进行讨论。预计在2020年全球观光旅游人数将从2000年的6.68亿人次上升至16亿人次，届时将有1.3亿外国观光客前往中国大陆参观，成为全球最大的旅游热点，法国作为全球最吸引观光客地点的排名将拱手让给中国大陆。在国内，随着人们经济收入的提高，节假日、休息日增加，各地旅游产品的开发力度加大，国内旅游的地区和旅游人数也大幅度增力口。据统计，1985年全国人次为2.4亿，1990年为2.8亿，1995年达6.3亿，1998年增加到 6.9亿，与1985年相比，旅游人次增加接近两倍。尤其是假日旅游已成时尚，春节、"五一"和"十一"成为每年旅游的黄金周，根据近3年的统计发展也很快，1999年"十一",出游人次为2800万人次，实现游收入141亿元，200工年"五一"出游人次高达7376.6万人次，实现旅游收入288亿元，三年假日黄金周的旅游人次增加了1.6倍。

　　根据多年统计，境外游客平均每人次的花费水平在北京为 1000美元左右，南京、杭州、西安、洛阳、郑州、大同、敦煌等大体上人均花费也在600至800美元左右。
从国内旅游花费大体上人均花费在300-500元人民币左右，高的可达800-900元，反映了我们国家的现有的经济水平。

　　从旅游花费的结构分析，根据北京市在1994年抽样调查的结果，国外游客的花费，长途交通占13%，住宿占34%，餐饮占16%，购物占19%，游览占4.7%，其他占11%。
　　国内游客的花费住宿占27%，饮食占28%，购物占15.7%，市内交通占7%，游览娱乐占14.3%，其他占8%。

　　由此可见真正游览的花费并不高，餐馆与购物约占花费的40%左右，如果再加上娱乐消费，游客的一半花费在这几项，因此，旅游业的发展，必将极大地推动各类商业服务业发展。

　　15、仓储与物流中心
　　仓储业是物资集散流通的过程中不可缺少的行业，除了维持城市正常的生产与生活供应外，还有一定数量的物资储备仓库，以便在遇到灾荒年时可调济余缺，或应付紧急情况时的急需。
在计划经济时代，仓储业成为各部门储存国家分配的物资，或对城市生活供应的一个环节，由于仓储业的社会化程度不高，使用常常很不充分，物资周转期长，存在很大浪费；单位仓库只能单位使用，很少进行经济合算，因而很难成为一个比较活跃的产业部门。随着计划经济向市场经济的转化，一方面国营的仓库，由国家包办转为自负盈亏，由于种种原因，经营不善，呈萎缩的趋势，不少地方仓库用地被蚕食改作它用；另一方面大量个体经营的仓库却迅速发展，不少地方侵占了道路、农田对城市布局与交通带来极大的影响。

　　如何改变经营体制，合理调整仓库布局，充分发挥现有仓库的用地、设备与交通条件，发挥物资集散作用已成为城市建设中的一个重要问题。在市场经济条件下，除了国家的粮食储备以及一些战备物资仓库外，一般为城市生产、生活需要的仓库客观上是一种物资集散流通周转的一个环节，是物资流通中心(或称货流中心)和配送中心，它常常安排在城市建成区的外围，或靠近港口、车站附近，也常常与批发市场结合，成为商业贸易的一个重要环节。一般大城市也常常与城市入境口岸结合，在口岸附近建立货流中心，经过口岸海关检查、检疫后，能迅速把物资运送出去。因此，提高社会化的程度，缩短仓库的储存周期，加快物资的流通速度，成为仓储业发展的关键。现在世界上广泛发展的第三方物流，对仓储业的改革有重大影响。

　　所谓"第三方物流"就是一种介于供给方与需求方之间的一种产业机构，该机构既非商品供给方，又非商品需求方，而是通过契约为客户提供商品流通全过程服务。实现物流社会化，可以在零售商、经销商、代理商和生产企业之间实现高效的信息沟通，从而使周转库存量降为最低，使物流成本大大下降(有的可以下降30-40%)，从而改变了企业搞小而全的自我服务的物流模式。例如：青岛啤酒厂实现物流社会化以后，仅1999年就降低物流费用3900万元，仓库面积由7万平方米减少到2.96万平方米，仓储费用下降187万元，市内运输周转费用降低了189.6万元。
目前，第三方物流占整个物流市场的比重，日本为80%，美国为57%，而我国只有18%，我国王商企业自有运输工具的空驶率高达40%，仅此一项每年造成损失100亿元。一般商品物流费用占商品总成本的比重，美国为10-32%，而我国珠江三角洲地区为50-60%。发达国家物流成本占国内生产总值的比重为10%，而我国为16.7%，根据世界银行估算，如果在"十五"期间，这一比例能下降到15%，每年将为全社会节省物流成本2400亿元。

　　因此，打破条块分割的物流管理体制，制定必要的政策，促进传统仓储企业向物流企业转变，实现跨区域、跨行业经营，实为当务之急。展望今后20年，"第三方物流"将有较大发展，每个城市将出现若干具有相当规模的物流中心和配送中心。
16、商业与城市形象、环境的关系
商业服务业是窗口行业，直接反映了城市的形象。但是，从城市总体形象来看，商业服务业的形象还要与城市总体形象相协调，正确处理商业服务业形象环境和城市形象环境的关系。当前比较突出的有以下三个问题值得重视：

　　(1)商业与传统文化的关系
　　我国是文明古国，历史悠久的城市很多，正确处理商业与传统文化的关系，可以更好的反映城市的独特风貌，例如：上海的城隍庙，北京的大栅栏，南京的夫子庙，屯溪老街、平遥古街等等。在这一方面，我国的城市已作了多方面的尝试，既有成功的经验，又有失败的教训。作为处于历史文化保护区或紧邻历史文化保护区的商业服务业的形象设计，必须与历史文化保护区的风貌湘结合。这样既可弘扬传统文化又可以促进商业效益。但是，不少城市不适当的搞品位低劣的仿古街，甚至拆了真古董搞假古董，实为得不偿失之举，少有成功的例子，不值得提倡。有的城市无视珍贵历史遗产的存在，在古建筑物周围建起形象单调、体形庞大的建筑，结果两败俱伤，破坏了城市的形象，也未带来更好的商业效益，也应引为教训。还有的城市在传统商业建筑完整的立面外，用铝合金、不锈钢等"时髦"材料加以包装掩盖，搞得面目全非，不伦不类，也是缺乏传统文化知识之举，应该防止。

　　(2)商业广告与城市形象
　　广告业是市场经济体制下兴起的一个传播信息的行业，应该说街头广告也是城市形象的-个组成部分。但是，广告设置不当，造成广告污染，将会大大降低城市的品位。因此，一个文明程度高的城市必然重视规范街头广告的设置。以下几点必须引起注意：一是在重要的行政、文化中心，历史文化建筑群、城市标志性建筑和广场不宜设置广告，例如：北京的长安街、天安门广场等处。二是，火车站、地铁出入口等车站建筑不宜设置广告，以防人们无法识别车站位置。三是沿交通线两侧拦杆上不宜设置灯箱广告，以避免出现晃眼造成的交通事故。四是广告不得随意遮盖建筑物立面，损害城市形象。五是广告设计品位要高，成为一件艺术品，为城市增色，应避免低俗的广告泛滥降低城市文化品质。上述诸方面是目前街头广告犯得较多的毛病，有损城市形象，或给人增加不便。一些发达国家的广告法对上述诸方面均有严格要求。

　　(3)商业服务业对人居环境的干扰
　　目前，不少商业服务业设在住宅底层，或者只顾前门脸的精心装修，忽视后门杂务院的清洁与封闭，结果餐馆排出的油烟、排风机的噪声，商店的停车场和杂务院，严重干扰了居民正常生活环境。不少商厦为了争取更多的营业面积，把地下停车场改作超市，结果，停车挤占了商厦门前步行广场，人们不得不在汽车缝里钻来钻去进出商厦，严重干扰了步行空间环境，这种不"以人为本"的做法，在文明城市中应该堵绝。

　　以上是我对城市总体规划中涉及商业布局问题的一点粗浅认识，以供业内外人士共同讨论。