---

  
  摘要：本文认为，店铺选址对零售商业经营具有重要意义，而店铺选址只能在城市商业规划的约束下进行，因此，城市商业规划对零售商业经营具有长期影响。本文通过国际比较论述了城市商业规划与商业经营的关系，提出城市商业规划既要遵循商业集聚与经济合理性原则，同时还要考虑到城市规划原则，实现城市功能的活力与多样化。文章还探讨了我国城市商业规划的现状及发展方向。

    一、问题的提出

    众所周知，选址或店铺的空间布局对零售商业经营具有重要意义。然而，选址的空间范围(基本框架)却是一个外生变量，店铺选择只能在这个外生变量的约束下进行。这个给定的框架或外生变量就是城市商业规划。显然，城市商业规划对零售商业的店铺布局具有重要影响，从而直接影响零售商的经营。

    在日美等发达国家，随着人口的郊外化转移、家用小汽车的普及以及流通规制的缓和，郊外购物中心与路边店大量涌现。与此形成对照的是，这些国家的城市商店街却出现了严重的衰退现象。针对这种局面，各国政府纷纷采取措施以致力于城市中心部商业的再度复兴。例如，德国根据建设法制定了城乡土地利用计划及详细的区域规划，对开发用地有非常详细的规划，从而对大型零售店铺的开设和空间布局具有很大的限制。日本也制定了有关的法律和计划，以对城市商业的空间布局进行规划。但是，与德国相比，日本的城市商业规划的范围较小，真正纳入城市商业规划的面积只占国土面积的25%，而且对土地利用的限制也不是很严格，特别是随着近几年对大型店规制政策的放宽，大型店的开设自由度大大提高。

    从1998年开始，日本撤销了原来的《大店法》，取而代之的是《大型店铺选址法》、《新城市规划法》和《中心市街地活性化法》，即所谓的“城建3法”。这些法律的主要目的是，在放宽对大型店开设限制的同时，提高城市中心部商业的活力。但是，这3部法律的实施效果如何，现在还很难下结论，然而有一个趋势确实是明显的，即20世纪90年代以来，日本的大型店开设的自由度确实得到了提高。而且，随着郊外大型商业设施的讲一步增加，城市中心部商业的活力不足问题仍很突出。

    当然，从零售市场的活力来看，通过放松规制而不断使新进入老讲入市扬早一样解享_袱而.从城市商业规划的角度来看，新进入者的不断进入也可能加剧城市中心部商业的衰退，或对生活环境产生负面影响，特别是郊外的乱开发、乱建设更容易导致上述问题的产生。因此，只有树立城市规划原则在前、经济合理性原则在后的开发建设理念，才有可能解决城市中心部商业的衰退问题，进而解决经济与社会协调发展问题。

    二、日本城市商业规划面临的主要问题

    1.城市规划不充分

    日本城市商业规划面临的首要问题就是城市规划不充分。日本的城市规划主要有以下特点：

    (1)刚性的土地所有权。日本宪法规定，财产权是神圣而不可侵犯的，土地的所有权也是刚性的。但是，这种刚性的土地所有权在很大程度上限制了以公共福利为宗旨的城市规划法的使用。

    (2)城市规划区域过小。日本的城市规划是通过“线、颜色和数值”进行的，将国土划分为城市规划区和山林、原野等非城市规划区。前者又进一步划分为“市街区”、“市街调整区”和“白色区域”3种，并画上规划线。问题是作为规制对象的城市规划区非常狭小(相当于国土面积的25%)，不仅如此，即使是城市规划区，也有很大部分属于未画线的区域，即白色区域(大约占城市规划区域的40%以上)。同时，在规划图上将城市规划区划分为12种区域(按用途不同进行划分)，并用颜色进行区分，但是在这些区域的规划中，对建筑物高度等方面的限制是相当宽松的。另外，所谓“数值”是指容积率、建筑物之间的间距等等。其中，作为建筑标准法中核心标准的容积率，日本也比欧美各国高得多，而且还有进一步提高的倾向。高容积率与高地价的结合为日本的城市规划带来很多问题。

3)中央集权。本来，城市规划主要是地方性问题，其决定者应该是地方的市、街、村，但实际上市、街、村只是形式上的决定者，而真正的决定者往往是中央政府。因为建设省通过“承认和认可”以及各种补贴政策获得了实际上的决定权。此外，关于城市规划的听证会或居民说明会制度也不健全，既不能向居民提供充分的信息，也无法使居民的意见得到充分的反映。
   
    (4)政策体系复杂。日本城市规划政策体系极其复杂，除正式规划外，通常还有所谓的“追加菜单”即对某些“特定地区”、“高度利用区”进行追加规划，包括提高容积率等。此外，由法律、条例、通知等构成的政策体系也非常复杂，不要说一般人，即使是专家也很难准确理解城市规划的全部内容。

    由于日本城市规划的上述特点，从而使日本城市商业规划也出现了许多问题。
  
    2.商业振兴问题

    (1)对商业振兴的含义理解得不全面。在日本，一般认为商业振兴或提高商业活力是针对现有的商业设施，特别是传统的商店街而言的。但是，商业振兴问题不仅包括现有的商业，而且也包括新商业设施的开发与建设。例如，如果出现了人口由城市中心部向郊外转移等的环境变化，那么，该地区的商业结构也就会发生变化。这时，如果不考虑由于人口减少而出现的城市中心部的商业衰退问题，而仅仅考虑在人口大量增加的郊外新建商业设施是不够的。因为城市中心部还居住着大量的老龄人口，而商店街对这些老龄人口来说是非常必要的。另外，虽然郊外购物中心及车站周边商业设施的建设与发展，必然会对城市中心部的商店街产生重大影响，这些商店设施很难具有均等的发展机会。因此，必须充分考虑各种商业设施的作用、规模、地理位置等多种因素，以谋求各种类型商业的整体振兴。

    (2)业主与居民的意识问题。在市场经济条件下，不论零售业的业态与规模如何，都要面对各种各样的竞争。因此，商业振兴的主要承担者是零售经营者自身，零售经营者的努力是商业振兴的基础。不论有多么优秀而完整的商业振兴政策，也不论投入多大的公共资金，如果没有经营者的进取意识和积极的经营行为，商业振兴也只能是空中楼阁。零售经营者既要有经营的热情，又要提供有吸引力的商品组合与良好的服务，同时还要以尽可能低的价格销售这些商品和服务，这样，才能使自身的经营取得成功，进而促进全社会商业的振兴。

    另一方面，商店街既是经营场所，也是当地居民的购物场所，同时还是城市的脸面和城市生活的中心地，因此，商店街的状况如何也应该成为居民关心的大事。因此，建立健全能够反映居民意见的听证会或说明会制度是非常必要的，同时，也应该设法提高居民的商业振兴意识，提倡和鼓励居民积极协助或参与商店街的建设与改善活动。

    (3)纵向分割的行政体制。日本的行政机构不论是中央还是地方都很缺乏横向联系，同时，中央与地方之间的关系也主要是纵向的，即中央政府各部门与地方政府的有关机构是行政命令关系。因此，在制定和执行有关商业振兴政策或措施时，各部门缺乏必要的沟通与协调。

    (4)缺乏基本的商业发展规划。日本的许多商业集聚设施是由各地的市街村分别进行规划与管理的。各地区特别是大中城市一般有若干处商业集聚设施，这些商业集聚设施的整治与改造也是分别进行的。但是，在人口和消费需求很难扩大的成熟经济中，一个商业集聚设施的繁荣，则往往会对周边的商业集聚设施产生负面影响，也就是说，很难使现有的所有商业集聚设施同时繁荣。因此，必须从整体的角度对各地区未来商业的发展进行规划，并在此基础上制定个别而具体的商业振兴政策。当然，在这种地区未来商业发展规划中，既有可能取消某些商业集聚设施(商店街)，也有可能重新建设一些商业集聚设施。但是，到目前为止，日本还很少有城市或地区能够制定出一个集经营者、消费者和政府部门的意见于一体的并很具权威性的地区商业发展规划。

    此外，随着家用小汽车的普及，商业集聚设施之间的竞争，特别是城市之间的竞争也愈加激烈。因此，制定一个跨城市、跨地区的商业发展规划是非常必要的。