富民商业大厦铺位超高的市值，很容易让人产生疑惑：是不是有泡沫的成分？是不是有水分？如此高的二手铺租，商家能承受得起吗？如何做生意，使他们在弹丸之地的高投入仍能获得高回报？

　　无论是前几年的亚洲金融危机，还是今年春天的非典肆虐，虎门富民商业大厦生意的火爆、商铺的抢手却一直势头不减。
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　　从1993年11月建成开业以来，其铺位的二手租金不断攀升，铺位的租赁价格也一再创出天价。10年前用3万元押金获得的一个铺位，今天的租赁权转让费最高已达600万元；黄金地段的铺主所收的二手租金，最近几年每年最高可达百万元之巨。

　　富民商铺最初投资者所得回报，应该在100至300倍以上……这似乎成了物业投资的一个神话。

　　富民商业大厦铺位超高的市值，很容易让人产生疑惑：是不是有泡沫的成分？是不是有水分？如此高的二手铺租，商家能承受得起吗？如何做生意，使他们在弹丸之地的高投入仍能获得高回报？

　　这一类问题，很多年前就不断有人提出，但富民商业大厦的二手铺租依然年年见长。

　　记者在实地采访中发现，一个把角的9平方米的标准铺位，竟挤着三家经营者。屋内一家月租金近两万，冲弄堂的两面各加一道杆，分租给不同的商户，每道杆的月租金也高达6000元至7000元。

　　尽管这些商户怨声载道，责怪管委会对高租金视而不见，但管理者认为，在原始租金保证不变的情况下，靠政府的指令强行规定租金高限是不可行的。事实上，对亚洲经济曾构成巨大杀伤的金融危机、猖獗一时的非典，都未能把富民商业大厦的二手租金打压下去，表明了紧俏的市场供求关系。有增无减的商户和高度密集的经营现状也说明：“富民”的商铺的二手租金是有行有市。

　　一位江苏客商每年只在富民商业大厦做一季生意，跑遍了全国的这位买卖人称，富民商业大厦是迄今为止所见到的最有活力的市场。有专家分析，富民商业大厦能够保持10年兴旺，二手租金一直居高不下，是由市场自身所具有的推动力决定的。

　　能够体现富民商业大厦市场活力的，不仅仅是居高不下的二手铺租。二手铺租只是表象；在其背后，是一个以富民商业大厦为核心的巨大商圈的互动效应。

　　在以富民商业大厦为核心的巨大商圈里，对流行的快速反应和前店后厂的成本优势，使商品极具竞争力。新货一经推出，在这里可以轻易脱手，由此带来罕见的商机：商家在这里的发展速度，令许多同类市场难以企及；市场资源的快速、合理配置，使市场功能日益完善，商品的流通渠道不仅畅通，生意的辐射半径不断延伸，吸引着各国的客商纷至沓来；良好的业绩和服务口碑，又保证了客源的不断补充……

　　富民商业大厦的持续红火，引发了一系列的连琐反应：带旺了周边的专业市场；推动了品牌的聚集；牵动了产业链的衔接和完善，以致此后陆续建成的相关市场亦容易获得成功。

　　近些年来，许多参观取经者、经济学家、社会学家和新闻工作者对富民商业大厦案例的分析探究离不开如下几方面：

　　首先，在政府决策方面，“政府投资、民间经营”的模式，使富民商业大厦能够按照市场经济的规律运行，为给商家带来理想回报提供了机制保证。

　　上世纪90年代初期，虎门服装正在酝酿大发展，市场经历了早期街边地摊的低级阶段之后，已经有了向更高级市场转型的内在需求。但此时的虎门，还没有一座上档次上规模的服装市场，几乎都是靠小打小闹起家的个体经营户，习惯于在地摊上做买卖的他们，要把其收进封闭式的有中央空调、有电梯、有闭路监控电视各种配套设施一应俱全的现代化高档商场，要有一个适应过程。但如果运作得当，能把虎门绝大多数经营户吸引过来，甚至吸引大批外埠商户。

　　富民商业大厦在兴建之前，曾有过精心的策划和准备。当时的指导思想是，要建一座超一流的、别的地方看不到的、能够保证领先多年的、一定要有极具竞争力的、上档次的服装市场。这一市场不但放在虎门能够鹤立鸡群，就是放在广州深圳这样的大都市，也丝毫不逊色。

　　构思富民商业大厦的建设时，决策方面已经对这种态势进行了深入的分析，预见了虎门服装未来的走向以及由此带来的巨大商机。

　　在充分听取商户意见、参考样板市场、反复修改设计方案的基础上，富民商业大厦开业就频频出彩儿，一炮打红，声名大振。

　　功能设计的独特性，是富民商业大厦能够获得巨大成功的另一个重要因素。在富民商业大厦的设计上，基本上是延续和拓展了决策时的指导思想，其大胆的推陈出新和别具一格，把实用性、合理性、独特性、前瞻性、持久性，充分地融在了一起，使富民商业大厦建成后，能够最大限度发挥批发市场的集散功能，为经营户带来经营效果和利益的最大化。

　　富民商业大厦独特的旋转式缓坡通道，最大特点就是充分考虑了服装批发散客多、货量大这一特点，最大限度地为经营户和顾客提供了方便，最快速地让货物进出市场。直至今日，一些在建的大型服装批发市场，还在摹仿富民商业大厦的设计。历经10年的见证，富民商业大厦的这种建筑风格，最适宜大型批发市场，容易把市场迅速搞旺办活。

　　作为政府投资率先兴建的企业，“富民”的经营模式和业绩，关系政府在公众中的形象和行业导向。

　　如何帮助商户文明赚钱，让经营户在富民商业大厦赚大钱，是盘活搞旺做强市场的一个最重要环节。富民商业大厦开业之后，在合理收费、经营导向、完善环境、改善服务等方面，充分表现了政府企业所具有的品质和管理水准，给商户以信任感，亲和力，安心在富民商业大厦发展，共同把市场做大做强。

　　保证充足的客源，是实现富民商业大厦“寸土寸金”的基本条件。客源不可能凭空而来，需要市场的美誉度，知名度，商品的竞争力；而这一切，又与经营户的积极参与密不可分。

　　这是一个永无休止的循环，往好的方向发展，市场人气上升，经营户有钱可赚；反之，市场人气下降，经营户人心涣散。

　　富民商业大厦的做法有三：

　　一是努力搞好市场环境；二是培养一批有发展潜力的经营户；三是不眼红经营户赚钱，不做杀鸡取卵的蠢事，无论经营户赚多少钱，都能保持平和的心态，并把此看作市场可持续性发展的一大保证。

　　在长达10年的时间里，一大批经营户从这里脱贫致富，有的成为当地赫赫有名的实业家、投资家；富民商业大厦的商铺价值也不断攀升；但富民商业大厦一直实施低租金政策，并保证这种政策的长期性和稳定性。商场的租金没有随着二手租金的升高而水涨船高，相比之下，只是天价二手租金的几十分之一。这不仅让商家得到实实在在的实惠，也让市场调节价格获得了较大的空间。