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    据浙江商人投资团的发起人、北京浙江商会会员部副部长、北京今日潮流企业策划公司董事长陈俊先生介绍：浙江省民营经济十分发达，民间资金十分丰厚，浙江商人的投资意识十分强烈。由此，上几年，他们在房地产、能源等诸多行业有大规模的投资行为。但由于民间名称不规范、舆论引导偏差，从而出现了“炒房团”、“炒媒团”等杂乱的称呼和现象，并引起了一些曲解。事实上，目前国内外市场都急需民间资金的注入，也需要负有盛名的浙江商人的操盘和浙江大量民间资金的注入。大量浙江民间资金的正确出口流向会大大促进行业经济、区域经济的大发展。这些都是浅显易懂的道理。

    浙江商人投资团的成员绝大部分都是很有实力的浙江中青年企业家和富有市场操盘能力的浙商和浙江民间投资家。在当前的形势下，它的应运而生的恰恰表明了它是按照科学化论证、规范化操作来进行市场化运作的。随着各地项目的深入，浙江商人投资团的投资力度将会越来大。

    北京西南三环商圈中的最后一块风水宝地。也是特大规模开垦的一块“处女地”，这次浙江商人投资团瞄准了北京商圈的开发必将带动北京西南三环区域、丰台区乃至北京市的经济和各个商圈的大发展。

    主持人 
    陈俊：女士们先生人们新闻界的朋友们，各位来宾，现在万年花城商业浙商打造北京西南三环核心商圈推介会现在开始，现在我把今天的来宾介绍一下。 
    今天的来宾有浙江商会秘书长姚迎春先生，大家欢迎。浙江省政府驻京办事处、信息处副处长浙商杂志主编盛金根，浙江省李显清先生，国家商会培训部副部长吴金发先生，浙江商会副会长吴远城先生，浙江商会副会长兼秘书长阎东米会长及名誉会长王方华先生，浙江商会副会长毛新东先生，浙江商会理事朱女士，浙江商会理事张先生，浙江商会理事叶先生。浙江在京的著名企业界、商界和各界人士有吴先生、刘先生、温州鞋城老总以及商会吴先生，浙江张新民先生、李先生、王志文先生，罗先生、张三民先生、还有天津古文化街冬先生，邓先生、刘先生专程赶过来。

    今天我们大约组织了60多人浙江浙江籍的商会会员、理事、副会长在这聚会，今天我们还邀请到了媒体，由北京青年报、北京晚报、北京晨报、精品购物指南报、新京报、中国消费者报、中国房地产报、北京商报、中国工商时报、法制晚报、21世纪经济报道、搜房网等大约18家媒体的记者，今天出席推介会的万年花城老总有黄玺庆先生，还有我们杨总杨海龙。

    今天由万年花城商业和浙江商人推介会共同打造北京西南三环商圈，再次我专门解释一下三个专用名词。今天出席会议的有浙江商人投资团和万年花城及北京西南三环商圈。

    第一，浙江投资团。大家都知道，浙江商人在全世界都是很有名的，有一句话叫：只有鸟儿飞不过去的地方，没有浙商走不到的地方，这证明这进人创业和足迹遍及全世界，也证明浙江商人在经济界中举足轻重的作用。还有上几年风靡一时的浙江购房团也对经济建设起到一定的作用，但是由于名称的不规范，造成一定的困难。由此看来，现在我们要必须规范名称，科学化的认证，规范市场化运作，由此浙江商人投资团应运而生，取代了以前购房团和购煤团不规范的称呼。

    还有北京西南三环商圈，大家知道，纵观三环，北三环有中关村商圈，这边有公主坟商圈，还有南部有我们浙江人创办的举世闻名的木樨园商圈，都是由我们浙江人创办的。在北京的西南三环，也就是我们现在所在的这一块，也是政府在商业大开发中，相对而言，跟几个商圈而言，这个商圈还有待于大力开发，在这个商圈开发过程中，万年花城捷足先登，登上了这个商圈，也已经占领了这个核心地位。今天由万年花城主办，和我们浙江商人共同打造北京西南三环商圈，尤为重要和举足轻重，我相信在以后的西南三环发展中，万年花城和浙江商人会起到非常非常重要的作用，在这次推介会当中，我们浙江商会理事副会长和秘书长非常非常重视，专门参加这个推介会，证明对我们推介会的重视，还有浙江各省地的主任也专程来参加，对此我们一并表示热烈的欢迎。

    现在，我们由万年花城副总经理黄玺庆先生，介绍如何结合北京商业发展要求，大力发展西南三环商圈，并进行整体定位和创新的理念，欢迎黄玺庆先生。

    黄玺庆：陈部长给我的这个话题太严肃，其实我们经理杨海龙会做专门介绍，我首先对广大朋友光临我们万年花城表示衷心感谢。 
    这次是我一生中第一次接触这么多浙江人，特别是浙江商人，我第一次接触浙江人是冬天，是温州人，是温州的女人们在北京修鞋，很冷，我问他们：春节回家吗？他们说不回，为什么？他们说赚钱，在我心目中觉得温州人太能吃苦了，但是20年过去了，我意识到温州人真有钱，温州的商人真厉害，温州商人是中国商人最优秀的，在这里我又领略到温州人的另一个境界，虚怀若谷，你看你们都坐在后面，在商界勇往直前。我对温州商人的理解更加一层。有人说咱们温州商人是中国的犹太人，今天温州人来到我们万年花城，我觉得这是我们的容幸，同时我也相信，万年花城本身具备的素质不会让咱们温州投资团的朋友们失望。刚才陈部长说我们还要打造西南三环商圈，我非常希望随着万年花城的出现，随着咱们浙江投资朋友们联合打造这个商圈，因为现在这里没有一个让大家可视的标志性建筑物，我希望两年三年后，我们可以堂而皇之说，这是什么商圈？万年花城商圈。

    万年花城是在北京正在开发的，在四环之内最大的商区。其中有一个6万平米的商业中心，是我们北京市发展规划所划的区域里，可我很自豪的说，就是我们现在目前所在的这个商业中心。同时我们规定了五个主题的商业街去，还有便利模块。西南三环和西南四环之间这个地方是目前北京正在开发的最后一块，在三环和四环之间的风水宝地，如果大家刚才到现场了，可以觉得交通不是很方便，但是我要说这个区域最大的优势是什么？就是交通优势，现在还显不出来，主要是道路路况比较差，要经过改造，我们这里有13条路，周边有4条快速路，京开高速、南四环、西四环绕过来，南三环，六条市政路连通后，万年花城将成为北京继望京后，第二块周边全是高速路的区域。应该说先天的优势，这是它的交通优势，尽管大家看到的现在道路比较差，但是随着楼盘的陆续开发，都可以改变。

    第二个优势，是学府优势，弹丸之地，云集了六个高等、中等的学府，万年花城呈U字形形，将其包围，所以这是著名的西南大学城，一个社区和一个大学，形成如此紧密包围的关系，在北京没有第二家。中关村学府林立，但是没有一个社区能把北大、清华给包围起来，不会出现这种情况。

    第三个，这里绿化环境非常好，东边是北京4000米的绿化带，还有53万平方米的绿化用地，还有马草河，现在大家看到的马草河还没有整治完毕，但是北京是个缺水的城市，千万不要忽略一个项目的合并关系，合并关系意味着什么？意味着会升值。我当时说过这地方肯定会升值，为什么？因为他与河的关系。当时白领村就是这样的情况。选房子要看什么？要看别人看不到的，道路脏乱差都是可以随着楼盘的建设改变。什么不改变？比如我和河的关系、我和大学的关系，这些不变的东西恰恰是楼盘升值的所在。

    我相信有这三点，万年花城升值无限。我们项目有1.1万套房子，居住人可以到35000人，随着楼盘建设完毕，本区域的人口将达到12万到13万人，正好按照北京城市规划，可以建设成一个区域型商业中心。以咱们浙江人独具前沿性的眼光，可以看出来，将有极大的升值空间。对于广大朋友来说，我们愿意与大家联手打造西南三环商圈，为西南三环成为万年花城商圈，我们也会制定一些优惠的政策，愿意和大家联手把北京最后一个角地方打造成商业中心，我也相信在这个地方，大家一定能够获得非常好的投资回报，因为从大的区域看，西南是坤向，是土，非常适合居住，土能生金，会越来越旺，无论从商还是投资，一定会赚到财满。

    主持人 
    陈俊：大家知道，这里有一个木樨园商圈，在这圈里有好几十万的同乡人在这里经营，在北京大概有三十几万浙江商人，据我们浙江商会统计，他们每年在北京，给北京创造税收130多个亿，而且每年还在上升，由此浙江商人在北京这个经济活动当中，起着一个很重要的地位，我们浙江商会在这当中，也起到很重要的角色。现在我们有请浙江商会秘书长姚秘书长给我们讲几句。

    姚迎春：很高兴，借今天的会议认识这么多的北京朋友、浙江朋友。我今天参加，本来没有机会参加，今天参加会议的在座的有不少我们浙江商会会员，还有没有入会的企业家，我作为商会的秘书长，在这么多的浙江商会的成员中，我想简要说一下浙江商会的情况。

    北京浙江企业商会是在京的浙江商人组织的一个组织，这个组织是在浙江人民政府驻北京办事处直接关怀下成立的。 
    商会的会长由我们经过商会会员选举的，今年3月开始到今年7月，做的事情我简单给大家说一下。这一届新的商会领导班子从3月组织工作以来开了三次常委会，第一次常委会为我们商会决定了今后发展的目标，就是在三年内把北京商会要建成全国、全省最好的一个商会之一。这是我们的目标现在。第二次常委会决定了05年的三大目标。上个星期二召开了第三次常委会，这次常委会对我们上班进行考核，看看我们任务完成的如何，经过考核，大家评估，觉得商会的内部工作已经理顺，基本工作已经完成，另外05年的工作目标已经理顺，我们商会现在不断的扩大，我们将与北京企业家联合会签订了协议，与我们浙江省企业签订了协议，也与阿根廷企业签订了协议。

    商会现在逐步扩大。商会下述有四个分会，有绍兴、嘉兴、温州等，商会现有成员超过1500名，就是1500名企业家，经过不完全调查，头的资金超过1800亿，浙江的商人、企业家在北京这么多产业，为北京建设、为北京发展作出贡献。商会下一步工作就是在北京建一个我们浙江的商务会馆。我借这个机会给大家做一下介绍。在8月25号左右，商会准备召开一个上半年的工作会议，把上半年工作进行总结，对下半年的工作进行部署，我们各项工作取得了一定成绩，今天万年花城组织这个活动，希望我们在今天参加这个活动的朋友们，注意这个项目，希望这个项目取得成功。谢谢大家。

    主持人 
     陈俊：商会秘书长的讲话，确定了商会在北京经济的地位的作用，今天秘书长能够出席这个活动，表示对打造北京西南三环核心商圈的重视，和万年花城在北京西南三环商圈形成核心作用的重视，再次向姚秘书长表示感谢。

    今天我们出席会议的，我刚才介绍的还有浙江省驻京办事处、信息处副处长盛金根，他是《在京浙江人》的主编，主要反映在北京工作生活的各个浙江人的情况，通过这本杂志，我们能够了解到在北京众多的浙江商人的各个情况，现在我们有请盛金根讲话。

    盛金根：大家下午好，我们今天浙江商人投资团跳出浙江来到万年花城。刚才主办人让我讲讲我们浙江的精神，有四句话：自强不息、坚韧不拔、勇于创新、艰苦耐劳。我更要讲，我们浙江商人的独特眼光，我认为今天大家能来到这里，是有投资眼光的。

    第一个，我认为大家对我们的政府的政策认识是够的。刚才我看到一个材料，说目前打压房地产，这说法不对，今天我上午开了一个讲座，请了国家发改委的领导讲的，他先讲了上半年的经济形势，然后讲了下半年的预测，最后我们提了一个问题，请他谈谈北京的房地产，他很谦虚，说我不是研究这个，但是把观点说了一下，打压房地产，不可能，但是也不希望房地产走的太快。因为房地产这个产业要带动很多很多的经济，我认同他的观点。第二点，大家也看到了，人民币升值，这对房地产的影响，人民币升值后，国外的资金就对中国的投资就更感兴趣，投资的最好领域除了证券，就是房地产，这是很大的影响。第三个，大家对西南三环商圈，大家看到升值空间还是比较大，这几个商圈比一下，这里的房价有一定的升值空间，这是我的猜测，我不知道我这几个猜测有没有道理，我也相信大家能来到这里，可能也跟我同样的感受。我相信时间会证明各位的眼光、各位的决策，我就说这些，谢谢大家。

   主持人 陈俊：刚才沈先生从另外角度阐述了，他说：让实践来证明浙江商人投资在西南三环商圈是正确的，有时间来证明。 
    大家都知道，民间资金丰厚，大量的浙江民间资金流向流到哪，哪的行业经济、区域经济就会大发展，这是大家都看到的一个道理。而我们这次浙江商人投资团的大部分成员是很有实力的浙江中青年企业家和富有市场操盘能力的商人和企业家，在当前，它的应运而生，恰恰表明是按照科学化论证、规范化操作进行市场化运作的。随着项目的深入，我相信这进商人在西南三环投资的力度也会越来越大。

    北京西南三环商圈是北京三环最后的风水宝地，也是即将大规模开发的处女地，这是浙江商人投资团瞄准了北京西南的开发，必将带动北京西南三环这个区域，丰台区乃至北京市的各个经济和商圈的大发展。现在我们有请万年花城商业地产中心经理杨海龙先生介绍万年花城的商业情况，大家欢迎。

    杨海龙：感谢大家的光临，刚才在下面跟大家沟通的时候，听到很多来宾说，实际这个地方目前选择有很高的性价比，尤其住宅。对于商业怎么样，我们借今天的机会，跟大家一起沟通分享，大家也帮我们一块参与一下，看看我们这里的商业如何，也希望通过今天的介绍，大家能有个更深度的了解，共同为我们推动万年花城的核心地位，大家做个贡献。

    今天我简单介绍一下，首先看一下我们项目的介绍，我们中间很多人已经了解了，我就不多讲了。 
    关于区位，位于北京西南三环400米，这中间会有地铁环线通过，这地铁9号线，在今后几年可能会出来。周边的大学，黄总也说过，我不说了。 
    地块特点是200万盘，是北京四环以内最大的盘。 
    下面对周边的概括我给大家详细描述一下。周边现在处于城市的开发阶段，大家可以看到，市政设施不是很完善，但这时候也是对我们投资最重要的，当成熟的时候，时机就晚了。第二个是区域的居民，现在是本地居民为主，收入和职业相对来讲，在北京都属于中下，目前商业的业态和档次，以及消费的特点都比较低的。第四个我们讲区外交通十分发达，这不多讲了。

    下面讲讲商业的特点，也讲优势，也讲劣势。我们先讲区位优势，东北三环大家都知道有燕莎，西北三环是大钟寺商圈一带，南三环是通州寺，现在这边是空白。

    下面我们讲后发优势，各位有很多是老板级的，很有独到眼光，这方面我就不特别讲了。正因为现在有这个现状，我们就有了机会。 
     这我们大家都已经看到了，这是道路情况，下面我跟我们一些来宾聊的时候，讲到其实不论望京还是回龙观，最大问题就是交通，我们这最好的优势就是道路，这样会有比较优越的交通条件。

    未来的居民情况，大家能看到，一个是我们规划的人口13万人，现在本身已经有6万人，未来的居民特点，我们做了调研，未来的居民构成以三口之家为主，年龄结构主要集中在青年，25岁到34岁这个阶段，学历比较偏高，收入也偏高的。

    劣势方面，大家都是很精明的商业从业者，都很清楚，一个是比较落后，另外是改变需要时间，不是说明天一定会改变，但是也恰恰因为如此，我曾经跟石家庄卓达的，也是全国50强首富的，他们之所以在石家庄做到现在的情况，事实上就是选择的这个路线，他就是看到别人看不到的地方，才走到现在的成绩。

    下面分享一下万年花城的整体规划，我们有个比较客观的分析，因为我也是一直做商业的，不是从事房地产的。 
    这个是我们商业的规划，大家可以看一下，这是我们区域商业中心，面积大概五万多，地下面积三万平米，用来做停车场。从北京市规划来讲，北京商业总体规划对三环的规划丰台地区，就在这里规划的是商业中心。从目前现状看，这区域13万人，也确实需要的，刚才黄总也讲了我们便利的条件，我不多讲了。

    建筑形式主要三种，一种就是我们看到的主体商业，餐饮等都可以做的，大中型的商业，有几万平米的，有一两千平米的，都有。另外大家看到黄色的商业街，还有蓝色、紫色的，这是底商。

     三号地是比较大的，这里主要做商业中心，就是刚才讲的，这我们准备做大型商业中心，目前准备进驻的有十几家，我们也在进行筛选，大概会在最近几个月有个定案出来，现在跟大家所有的想法一样，无论国外还是国内，对这个区域都盯的比较厉害，从战略布局还是发展来看，都不错，家乐福也注意了很多，还有沃尔马。

    这个4—1，4000平米，大家如果往里走，可以看到，是纯商业的。另外底商，我们这边的底商和别的楼盘开发的底商不一样，我们这底商都是沿街底商，另外还有一部分平房。第二我们全部做一层，不想做二层，从全国市场调研看，二层比较难活，第三我们面积集中在30到200平米，大部分在100平米，可以组合。

    商家准备进驻的情况给大家介绍一下，因为有一些大商家的合同没有签，所以简单介绍一下。从投资来看，我们准备认购和租赁的客户已经登记有450多家。第二是我们经营者，目前大型商家，包括国内外的有几十家。另外同罗湾百货、家乐福、万客隆、上海联华、百安居。乐华梅兰我没有写，因为他准备在这干小店，还有肯德基等，目前有一些已经签字了。

    目前签约的战略合作伙伴可以公布，比如上海的联欢快客、北京家事成药业等，这是我们以低廉租金吸引这些客户进来，这样不管是投资者还是经营者，都能够从地块升值中得到收益。当然还有一些商家我们就不讲了。

    商铺投资前景分析，因为我个人做了一段时间，这是我个人的心得。这方面需要大家考虑，一会儿我们美籍华人会做这介绍，我简单讲一下。作为商铺投资，我们会有很多要素考虑，但是最主要考虑的外部要素，就是商圈，另外可视性、通达性，以及商业品种，就是商业能不能留住人，以及商铺的类型、环境、结构、配置，这是作为商铺投资最重要的八大要素。另外还有四大内部要素，我们可以探讨，作为个人投资来讲，你个人要考虑的，第一这个商铺本身价值升值空间多大，我们SOHO已经到了好几万，我不知道升值能有多大，因为反馈的情况并不乐观，另外投资模式、运营模式都跟投资有关系。我们按照目前的价格，这个价格是普通的价格做的，我们投资回报期保守的讲，最低9年，最长14年，但是这个东西不可取，因为这个商铺比较小，而且贷款方式，不可取。

    这是我们商铺的简单的介绍对商业的体会，因为我本人做商业出身，我跟大家分享的观念就是，商业同我们万年花城讲，我们从经营角度考虑投资的问题，考虑销售投资的问题，我也希望通过今天，大家对此有个深入认识，下面可以继续探讨。谢谢大家。

    主持人 陈俊：今天向大家介绍一个美籍华人李文先生，现在我们有请李文先生给我们讲什么是收益性物业和如何对收益性物业前景进行分析，欢迎。 
    李文：各位，大家好，这次我主要是从国外十几年开发的房地产发展跟国内房地产发展的差异和经验，提出来给大家做个参考。 
    去年最大的消息是8316土地政策，今年最大消息是所谓新政之下几个部委，在房地产上的政策。刚才也提到了，事实上征服并不想打压房地产，只是希望利用这所有的政策，能够让房地产更加规范，减少一些炒作，可是在这过程中间，政府的意思是好的，可是在中国房地产蓬勃发展之下，对于零售型的房地产产业，不管卖给个人投资人还是卖给个人居住，这种层次的产业，在国外的房地产是非常小的一部分。事实上现在要达到更完整的房地产结构，有大部分的事情开发商还没有做。目前80％—90％的开发商都是对于零售的房地产来做，很少人来作为高价值的发展方向来做。这是什么方向呢？中国前几年上海、天津，大家担心是不是有泡沫经济，我讲的方向就是国外做了这么多年，是整个以收入作为房产投资衡量的标准，到底一年有多少收益。刚才杨经理也提到了回报率。因为国外的房地产价值是以它的年收入倍数方式来做。中国进入WTO之后，外国基金大笔进入，包括国内对国外投资的宝藏，进来投资是什么呢？肯定是不会来投资零户散卖的住宅，因为这没有办法处理，所以整个收益型产业完全是国外大的基金来关注的，这个事情在今年各种活动也是比较注目的，包括澳洲投资银行收购了万达的商业项目作为整体开发。因为万达商业项目没有做零售，当然这不是投资型最重要的方式，事实上收益型产业有多种多样的模式，大家没有办法想象，事实上在法国，有一半以上的住宅是单户拥有，用来出租，出租的房子在住宅方面，有一个整体管理，收益肯定比零户要多，这个比例是多少呢？年收入高的话，整体价值就会高，以国外来看，以新加坡来看，租金起码要多30％以上，这因外国投资集团过来的时候，能够在整体购买价格上也要比其他项目要多增加30％的价格，你可以看到外国佳里中心的，他们也都在收益型产业目标上，所以收益型产业目标才是真正未来房地产的主流，而不是目前的零售型的房地产销售，所以这方面专业化比较足，本身价值比较高，也是所有国外基金愿意在这方面投入的。

    当然我们特别感受到，感受到浙商的廉洁。我在《浙商》杂志看到，说浙商是中国的犹太人，应该是犹太人是中国的浙江人。所谓温州房地产怎么操作的，事实上他们买的时候是利用团体的力量。他们投入到公益性产业，就算不做短期炒作，回报也会高很多。我刚才提到，做这个产业，重要的还是总体力量。很多高档楼房经过分散后，为什么租金比较低？上个礼拜统计，上海甲级楼租金是0.89美金一天，一个月大概有26到27元美金一平米，如果一年算下来，有300到400多之间，如果乘上国外的倍数，15倍，起码能够达到4000美元一平米，如果10倍，可以达到3500到4000。从这上面讲，写字楼本身的价格，收益型的角度来看，这并不算高，国外进来的层次，按国外的倍数讲，有很大空间。

    刚刚提到为什么卖散了价格就影响了，甲级写字楼只有4％，从市场来看，非常低，如果换成个人小型物业持有人，谁能愿意控这4％，所以租金上低的才能租出去，所以使用率上，达到90％就已经很高了，但是也没有达到，所以整体持有可以让整体的租金高。所有的角度来看，就是整体档次会高很多。国内从去年开始，有少部分开发商从这方面开始做了，事实上住宅、商业，甚至旅馆，两年就投资回报就完成了，这种投资回报率反映出整体经济成长的结果。结果上我们又想到，如果在这种新政之下，资金不流入房地产，会到哪去？有这么多资金，不能够在房地产做，到底会到哪？收益性产业，我们看到在整个体制上、价格上，对于一个城市来说，外观和城市贡献，就拿国贸来说，如果国贸不在，CBD也不在那，目前来看，的CBD在金融界，不应该在国贸，为什么在国贸？因为有收益型整体产业，目前金融界所缺的就是像国贸这种收益性产业里作为地区产业发展的基石，有了国贸，才产生了北京所谓的CBD，从北京来说，三环比二环价值应该低，为什么后面会高呢，就是因为这方面。收益型产业在今年的新政下，应该是开发商和投资者的注意目标，因为对整个社会来说，不是影响零售型的住宅，而是对整体社会、经济、城市结构上有个很好的基础。

    外国资金大笔进入后，做收益型产业，你们会发现，中国好的收益型产业就是外国人了，所以这方面政府应该注意，把资金的导入在新政下有个好的方向。

    投资收益型的物业，讲到整体管理、整体经营，价值比高，但是每个人的投资意愿不一样，但是事实上有很多的投资方向。所有的房地产应该以收入作为依归。目前北京雅宝路的商业形态，一百美金一平米，浙商占到到70％，如果是20美金一平米一个月，一年下来就是接近2000美元左右，如果按照15倍，应该有三万一平米，现在卖价从14000到18000，这是非常大的差距。这个差距从收入角度看，按10倍看，也值两万多一平米。所以在北京发展空间还是很大，可以从收入角度看价值。

    目前住宅在杭州的年租金和市价，大概是30倍到40倍，这个数字并不离谱，原因是香港也是这个数字。在中国区域，稍微有点钱，肯定买自己居住的单位，这样才会保障，跟美国人不一样，美国人大部分租房子，在中国的这样状况下，如果要求更好的投资回报，要注意收益跟房子价值比。15倍左右大概是6％的回报，这几个观念从这的发展来说，从价值比来看，包括下一步资金的流向，中国资金还不是很完善，房地产本身是个实在的，能够自己控制，中国人的观念是有住才有财，国外为什么15倍价格看，，不要忘了租金随着通货膨胀上涨，实际的回报，这个价值要远比短期炒房高得多。从拿杭州的桂花城项目来讲，当时卖的三四千，现在一万二，赚的多的是谁？买家，不是开发商。所以在国外，开发商做收益型产业，低层次的开发商才做零售。因为国外没有中国的特色，美国零售要经过两年时间才行，程序太多，而中国目前整体管理，有产权式的想法，产权式酒店、商户，这都能够灵活专卖以及出租。如果收益型产业这么好，要注意就是怎么选到将来有价值的收益型产业。不管从写字楼还是商铺讲，有设计上不同的问题，今天我们可以在媒体上看到，如何买一个好的保险，但是没有如何买一个好的商铺、好的住宅，这没有。

    国内很多设计院，喜欢把厕所放在边角，所有外国的大公司老板，最重要的人都要坐在角落办公，你把角用掉，价值马上减了三分之一。佳丽公司做房产做八个角。这方面中国房地产方面要对这注意。现在要有个好的设计理念，既然是新的方向，那么要注意潜力。

    今天我就简单介绍一下，说到这，谢谢大家。