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     商业地产超常规发展———

　　前不久，《纽约时报》发表了一篇文章，预计未来世界最大的10个购物中心将会有5个出现在中国。文章的主旨并非是说中国的购物中心建设出现高潮，而是认为中国的投资者喜欢大的建筑物，认为大的商业地产影响力大，可以名垂青史。

　　“中国追求大型商业设施的这种现象已在国际上引起关注。但令人担忧的是，这种趋势并非以人口、购买力、盈利状况及市场为指标。”中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国商业地产联盟秘书长王永平日前在广州接受《第一财经日报》采访时表示，许多投资者以为建多大面积就能辐射多远，“商业地产并非‘核辐射’，应以最保守的商圈评估来决定建造面积。”

　　超常规发展

　　这种求大的现象是中国商业地产目前投资发展的现状。此前，国家商务部、中国人民银行、建设银行会同中国城市商业网点建设管理联合会等单位一起对全国商业地产进行了一次专题调研。据参与调研的一位人士透露，多数地区商业地产结构性矛盾突出；部分地区无论是开发量还是增长速度都出现阶段性过剩，与支持商业地产市场的三大重要指标：当地社会消费品零售额、人均可支配收入、新建商品房三个指标的数量与增幅不成比例，呈现超常规发展态势。

　　记者从国家统计局得到的数据显示，今年上半年，全国商业用房空置面积达到2878万平方米，占全国商品房空置面积的27.2％，空置面积比住宅高了18％。尽管如此，今年上半年新开工商业地产面积增幅仍然迅速。

　　已经投入运营商业地产项目经营状况如何，是衡量商业地产供求状况的又一重要参考指标。据中国商业联合会测算，目前全国约600多家购物中心，经营良好的不足1/3。

　　“除空置率高企外，今年上半年商业地产投资增长也相对较快。”参与商业地产调研工作的王永平表示。而根据中国人民银行最新的内部统计，到7月底，全国商业银行营业用房贷款余额达到437.6亿元，增长46%，比住房贷款高出31％。“商业地产投资中有50％以上的资金是来自于银行贷款，存在较大的金融风险。”

　　网点规划酝酿出台

　　“商业地产出现上述矛盾和问题的一个重要原因，是我们目前缺乏对商业网点建设的有效规划。”王永平表示，就调研结果来看，传统商业区商业地产总量相对过大，但社区尤其是新建的社区商业设施相对不足。

　　中国商业地产联盟研究中心日前发布的《2004年中国商业地产年度报告及2005年市场展望》显示，2003年，中国消费率仅为55.4%，而但世界银行资料显示，2002年，世界平均水平为80.1%。但从2001年开始，中国连锁百强每家企业可用的店铺数量是111家，2002年即达到169家，2003年为204家。自2004年12月11日中国零售业彻底对外开放，这对国内地产商而言，意味着商业地产更快增长。据家乐福内部人士透露，该公司未来将在北京、上海、广州和深圳等四大城市各新开12家店铺，其他大城市各新开6~8家新店。同时，100家迪亚折扣店也将陆续登陆，2005年还将新添10~15家冠军生鲜超市。由此可见，外资商业对商铺的需求将有大幅提升。

　　但实际情况中，无序的缺乏整体规划的商业地产投入却越来越大。现在全国241个地级城市里已经有一半城市完成了商业网点规划的制定，但批准实施的却只有12个城市。

　　“问题的关键在于国家没有上位法，各地的网点规划难以得到有效贯彻。”王永平表示，商业地产调研小组日前已向商务部有关部门提出建议，首先是尽快出台城市商业网点规划条例，加大对大型商业地产设施的调控。文件一旦出来，将会以国务院行政立法的形式出台。