第一章  城市商业网点建设中的问题、原因和对策分析

一、城市商业网点建设中存在的问题
     改革开放以来，我国城市商业网点建设发展很快，对繁荣市场、满足消费需求发挥了重要作用。但在繁荣的同时，也存在着比较严重的问题。这些问题集中表现在资源利用和市场结构不尽合理等方面，如果不及时加以解决，将对商业发展、城市发展和城市产业结构的调整产生长期的负面影响。
（一）网点布局不合理，不利于商业和城市的长远发展。
1、大型商业网点选址不当。如南昌市八一广场北侧新建的沃尔玛超市，不仅使本来就凌乱的八一广场更加失去主题，也加大了区域交通和物流的压力。这种急功近利，不顾及大型商业网点对城市长远发展的影响，牺牲其他社会与自然资源效益的做法相当普遍。
2、大型超市过于集中。大型超市主要满足商圈内生活必需品的便民消费，彼此保持适当间距既可方便老百姓也是国际通行做法。不少城市大型超市过于集中，外资的“贴身建店”更加剧了不合理程度，其结果是恶性竞争，引发亏损甚至倒闭，从而造成网点资源的浪费和其他社会问题。如山东潍坊，一条街上挤了三家大型超市，摆开了你死我活的竞争架式。
3、沿城市交通干道两侧打造大型商业街。商业网点建设被过多地赋予城市形象的功能，违反商业和交通的内在要求，沿交通干道发展大型商业街成为不少城市的选择，尽管失败的教训不少，但这种政府行为的惯性仍然很大。北京“国际大都市”的繁荣程度远离于决策者的想象，一些城市动辄打造几公里甚至十几公里长的“第一街”，后果也实在令人堪忧。
（二）交易市场建设水平低，土地浪费相当严重。
1、市场的土地利用率低。以钢材交易市场为例，全国县级以上城市几乎没有不建多个钢材市场的，而大多数所谓市场其实就是简单占地的货场，土地浪费之严重令人吃惊。这样的市场全国到底有多少？占地到底有多大？恐怕谁也说不清楚。既然国家对交易市场土地利用水平没有明确要求，“圈地保值建市场”自然成为投资者的取向。
2、盲目建设大型商品市场。义乌小商品市场的模式被盲目照搬，十几万、几十万到上百万平方米，建设大手笔频出，试图靠规模出形象，但结果是由于缺少创新，多数并不成功。内蒙和山东某市都有“小商品城”：一楼小门脸，二楼小库房，三楼小宿舍，小生产模式，大安全隐患。太多的城市要打造“商品市场的王国”，忽略了对市场培育的条件和市场之间的影响。
3、对科技进步重视不够。在发展各类批发市场时，应当特别强调市场创新，强调有形市场和无形市场的互动发展，以达到技术进步和建设资源节约型商业的目的。但利用电子商务发展新型市场远未引起一些地方政府和经营者应有的重视，市场形态落后、技术含量低下和土地浪费严重同时存在。
（三）市场结构问题初显，潜在影响不容小视。
1、不适当地满足外资进入的要求。外资进入零售和批发领域的限制放开之后，国际商业巨头在一、二线城市扩张迅猛。外资进入一个城市一般有两个条件，一是要进入最有利经营、商圈相对成熟的区位，二是它进入后地方政府就不要在其商圈内批准其他国内外大型商业企业的进入。这样，原有商圈的国内企业就成了首先要被击垮和兼并的对象。遗憾的是，外资的条件多被满足。
2、利害相关方的权益难被重视。一个大店进入一个商圈要听取既有企业的意见，减少原有企业尤其是中小商业企业的非正常倒闭，保护合理竞争，避免大的社会矛盾。这是国际通行的做法，是政府的责任。但现在的情况是，在外资和大店前，中小企业的权益往往被忽视，中小企业的自我保护也缺少制度性支持。

二、城市商业网点建设中问题的原因分析
     商业网点建设中的问题的表现形式多种多样，原因错综复杂，但归纳起来不外乎两个方面，即市场失灵和政府调控乏力。在经济体制转轨时期，这两方面的原因虽然难以消除，但从落实科学发展观，实现全面、协调和可持续发展的要求出发，也应引起足够的重视。
（一）市场失灵，资源配置存在盲目性和短期化倾向。
1、信息不完整、不对称。由于长期以来行业管理体制不断调整的缘故，加之行业性信息监测与服务体系尚未完全建立起来，使得居民消费信息、商业网点存量信息、发展预测信息和重点建设项目时序安排信息都存在不完整、不对称的问题。不科学的信息无法正确引导企业，也给政府决策带来困难。
2、商业地产的开发驱动。在全国范围，商业地产成为新一轮房地产开发热点领域，大批资金投向商业地产，既给网点建设带来机遇也带来隐忧。一方面，地产商投资要短期回报，本能地把长期经营的责任转嫁出去；另一方面，商业网点规模增速也明显高于消费需求的增长，高速度带来网点资源的闲置比例快速攀升。
3、外资进入的影响。外资进入应当起到丰富业态、促进产业技术进步、合理市场结构的作用，国家也鼓励外资投向不发达地区或城市商业网点建设薄弱的区域。但目前外资凭借“超国民待遇”的优势快速进入城市成熟商圈，对当地商业布局、本土商业发展和市场结构的均衡都带来深远的影响。
（二）“两缺”的存在，使政府决策预见性不足，事后调控显得乏力。
1、决策缺少理论与法定规划的支持。对一个城市来讲，商业网点总规模应当如何把握，商业发展方式的创新应当如何破题，缺乏高水平的理论成果。商业是城市活动的内涵，是城市建设的重要元素，但城市商业网点规划也是城市总体规划体系中最薄弱的部分。城市商业网点规划虽然起步，但总体上还处于发展的“初级阶段”，而且还没有纳入法定规划体系。尤其应当指出的是，在《城市规划编制办法》中明确的综合交通、环境保护、商业网点、医疗卫生、绿地系统、河湖水系、历史文化名城保护、地下空间、基础设施以及综合防灾等专项规划系列中，唯有“商业网点”规划没有相应的法规依据，没有进入法定规划的范畴。
2、缺少行政许可的手段，宏观调控实际操作困难。多数地方政府面临的尴尬是，知道问题大，有调控的需求，但由于缺少依法行政的手段，缺少科学行政的基础，各部门的管理目标分散，工作协调难度大，商务主管部门责任大、权利小，手段基本没有。如上海原打算由经委、发改委和工商局联合发文并实现对大型超市建设的管理，结果工商局认为缺少依法行政的基础而退出。这种因行政依据不充分而使地方出台的措施流于形式的，占了出台政策城市的绝大多数。

三、城市商业网点健康发展的对策
（一）推进商业网点规划，并提升其地位与作用
商业网点规划作为城市总体规划和城市商业发展规划的重要组成部分，是现代流通设施建设的重要依据，是在市场失灵和宏观调控乏力的情况下，政府加强对商业网点管理的有效手段。通过编制商业网点规划，推动国内流通产业结构合理化，促进流通企业不断提高竞争力，对各类商业设施的设立进行科学指导和规范，为流通企业健康发展和平等竞争创造良好的环境条件。
1、完善商业网点规划系列，提高规划的科学性
（1）形成较为完整的规划系列。商业网点规划涵盖的对象多，涉及的关系较为复杂。城市商业网点规划既是城市总体规划之下的专项规划，又需要专项规划之下的若干专业规划的支撑，这种规划系列之间的关系等同于以城市为对象的城市总体规划和以特定地块为对象的控制性详细规划的关系，应在商业网点规划的基础上，进一步开展各专业规划，形成完整的规划系列。
（2）提高规划的科学性。应开展商业发展和商业网点规划理论方面的研究，支持商业网点规划工具软件的开发，进一步完善商业网点规划编制规范，完善技术标准的支撑体系。应尽快提出城市商业网点分类总量测算模型、城市商业网点技术进步指南和大型专业市场用地效率控制标准等基础理论、技术和标准的研发和制订。
2、加强商业网点规划与城市总体规划的联系，完善商业网点规划的法规基础
（1）加强两类规划的联系。一方面，在城市总体规划中应对城市商业网点聚集区域用地作出安排，遵循此安排，由商业网点规划提出布局、总规模控制、功能配置和重大设施建设的时序计划等设计；另一方面，在城市控制性详细规划中，对涉及商业网点的地块的控制性规定要满足商业网点规划的基本要求，并在条件成熟时，与商业网点之下的专业规划结合起来。
（2）形成完整的专项规划的法规支撑体系。一方面，应当明确专项规划是总体规划的组成，应具有法定规划的权威性。另一方面，应尽快出台相关条例，使商业网点规划同其他专项规划一样具备法规基础，解决“水桶缺板”，增强商业网点规划作为法定规划的地位与作用。
（二）健全依法行政的体制机制
从落实科学发展观、全面建设小康社会和构建资源节约型社会的高度出发，针对在市场失灵情况下行政调控乏力的普遍问题，加强法规建设，推进商业网点规划管理体制与机制改革，促进商业网点建设的可持续发展。
1、出台《条例》，改善商业发展的法规基础。
（1）《条例》是落实科学发展观的集中体现。《条例》应当提出商业网点建设的目标与原则，明确商业建设与城市发展的关系，强调商业网点发展速度要与国情相结合，要切实提高自然资源和社会资源的配置效率等要求，从法规的层面促进商业网点建设的全面、协调和可持续发展。
（2）《条例》要确定合理的行政管理机制。《条例》是对商业网点规划行政管理做出的全面和系统的规定，应针对商业网点建设实际失控、行政主体不明确、行政责任实际难落实的现实设立必要的行政许可，赋予行政主体权利，规定行政主体责任，规范行政行为，对商业网点的行政管理做出基本的制度设计。
2、贯彻《条例》，建立健全依法行政的科学机制。
各级行政主体应根据条例的规定分别负责全国及本行政区域内的商业网点规划管理工作，对商业网点的设立、改扩建和管理建立合理的行政程序，保障商业网点规划的有效实施和行政效果。
任何公民、法人或其他组织能够依法监督行政主体的行政行为，对违反条例规定的条件和程序，超越或滥用职权的行政主体，可向上级商务主管部门举报，以充分体现商业网点管理的民主性。
（三）加强商业网点建设信息监测
加强商业网点建设信息监测应当从建立健全信息监测制度和公共信息服务两个方面入手，这是一项基础性工作，是各级政府首先应当抓好的工作，也是各级政府做好商业网点建设管理与服务工作的前提。
1、统一信息监测标准，建立健全信息监测制度。
（1）加快标准化与信息化建设。加强政府主导作用，加大技术标准研究投入，加快推出相关技术标准，统一商业网点分类口径，完善信息采集内容，规范统计分析方法，提高信息监测的准确性和及时性。应尽快建立全国商业网点资源管理信息系统，改进信息监测的技术手段，改善电子政务的技术条件，提高信息管理与开发利用水平，加强宏观决策支持。
（2）加快监测工作的制度化建设。应当立足于政府行政职能的完善，立足于国家统计、部门统计与地方统计的协调，建立商业网点信息统计监测制度，明确建设主体、经营主体和管理主体的责任，提倡部门之间的信息共享，利用好地方商业网点普查、经济普查和统计等方面的信息资源，提高商业网点信息监测工作的制度保障程度。
2、发展公共服务，加强行业指导。
（1）开设各级政府公共服务窗口。应当利用多种形式，拓展政府公共服务的功能，改进公共服务技术，畅通企业、社会公众与政府的沟通渠道。当前，应当把开设商业网点公共服务窗口作为电子政务的重要功能和主要的服务方式。
（2）推行多样化的行业服务。应当总结一些地方的典型经验，推广发布商业网点建设指导目录、宣传商业网点规划成果、组织制定地方性技术标准等成功做法，既反映全国普遍性问题，又体现地方工作特点，加强分类指导。

                                              第二章  城市商业网点规划的实践与理论

一、城市商业网点规划的任务和原则
（一）城市商业网点规划的任务
城市商业网点规划是在城市总体规划的基础上，对城市商业中心、商业街、专业市场和社区商业所组成的网点系统未来发展的设计，是对网点系统规模、功能、资源布局与发展方式的综合安排，是对网点系统内各对象之间、网点系统与城市社会系统、产业系统、基础设施系统和空间系统之间关系与资源的部署。
城市商业网点系统是城市商品流通市场的物质基础，由生活服务性设施和生产服务性设施所组成。
城市商业网点规划的根本社会作用是作为城市商业网点建设和管理的基本依据，是保证城市商品市场有序发展、城市商业网点资源合理开发利用和商业服务活动健康进行的前提和基础，是促进城市建设、提高人民生活质量、实现城市和谐发展的重要手段。
城市商业网点规划的根本目的是体现城市发展目标，满足生活消费和生产消费需求，提高城市资源尤其是商业网点资源的利用效率，创造城市商业可持续发展的空间环境。
（二）城市商业网点规划的原则
1、以人为本，远近结合，协调发展的原则
商业网点是商品流通的载体，便民利民是商业网点规划的根本出发点和立足点。通过商业网点规划，为消费者创造一个良好的消费环境，并满足其日益增长的多方面的消费需求，不断提高其生活质量。
2、结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则
要根据不同城市、不同商业区域的特点，通过改造和新建相结合，大力发展新型零售业态，调整、提升和规范传统零售业态，优化结构，合理布局，避免盲目投资和重复建设。
3、大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则
商业网点建设要坚持大、中、小商店相结合，高、中、低档相协调的原则，形成多格局、多层次的现代商业网点体系，促进大店和中小店铺之间协调发展。
4、可持续发展的原则
商业网点规划要在立足现实的基础上，充分考虑本地区和周边地区的消费水平、市场需求，对商业网点做出科学、合理的安排，并要为将来的发展留有余地。
5、规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则
正确处理市场机制的作用和政府引导的关系，指导城市地产开发与商业网点开发计划的协调，促进商业网点建设与经营发展目标的统一，保护投资主体的积极性与城市商业长远发展能力。
6、技术进步的原则
积极推进流通方式创新和技术创新，大力发展新型业态，扩大连锁经营的规模和行业范围；加快信息化和电子商务建设，促进有形市场和无形市场的互动发展，显著提高技术进步水平。

二、商业网点基础知识
（一）商业网点定义
商业网点是根据网点建设规划管理需要所界定的从事商品流通、为生产经营和生活服务的单体商业经营场所或在同一区域内统一开发、统一经营或统一管理的综合商业经营场所，包括零售商店、商品交易市场、旧货市场、汽车交易市场、物流基地、餐饮店及其他生活服务业设施等[1]。
（二）商业网点分类
当前我国城市商业网点常分为以下几类：
1、零售网点
指销售量主要来自零售的商业企业。
（1）按规模分类
根据目前国内一般城市采用的标准，并结合工作中的实际情况，将零售网点分为以下类型。
大型零售网点：指营业面积在5000平方米以上（含5000平方米）的零售网点。
中型零售网点：指营业面积在2000平方米—5000平方米（含2000平方米）的零售网点。
小型零售网点：指营业面积在2000平方米以下的零售网点。
（2）按业态分类
包括有店铺和无店铺两种。具体分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等17种业态[2]。
（3）按营业体制和制度，即“业制”划分为：
单体店：指只拥有一个店铺的独立零售商。
连锁店：指采用连锁经营的方法，将若干个零售店铺连成一个经营整体，经营管理权集中在总店或总部，各连锁分店实行统一采购、统一配送、统一标准、统一经营方针、统一服务规范和统一销售价格。连锁的基本方式有直营连锁、特许连锁和自由连锁三种。
2、商品交易市场
从交易形式看，目前我国的商品交易市场基本上属于批发市场性质。批发市场相对于零售市场而言，指对经营的商品以批发价进行批量交易，主要不针对最终消费者的一种商品交易市场。其形态主要有两种类型：一种是无形市场，主要通过网络进行交易；另一种是有形市场，主要通过建立占地面积较大的批发市场，集聚大量的批发商进行交易。以下的各种分类主要针对有形市场[3]。
（1）按营业面积或年交易额分类
大型商品交易市场：指营业面积8万平方米以上或年交易额10亿元以上的批发市场。
中型商品交易市场：指营业面积在3万平方米—8万平方米或年交易额3亿元——10亿元的批发市场。
小型商品交易市场：指营业面积在3万平方米以下或年交易额3亿元以下的批发市场。
（2）按软硬件水平分类
高级商品交易市场：指具有高度的组织性，采用现代交易方式，管理制度健全，拥有先进的通讯设备、必要的仓储系统、严密的安全保卫措施和规范的运行规则，具有物资集散、价格形成、信息集散、质量标准、市场促销、配套综合服务、推动生产规模化等多种功能，基础设施完善、建设水平较高、整体形象较好的批发市场。
中级商品交易市场：是由初级向高级规范化、组织化市场过渡的市场。基础设施较为完善，市场配套较为齐全，但管理不够严密规范，缺乏完整的管理体系。
初级商品交易市场：指交易方式较为传统，管理形式简单，基础设施不齐全，经营环境简陋的批发市场。
（3）按经营行业分类
综合商品交易市场：指经营多种行业商品的批发市场。
专业商品交易市场：指专门经营某个行业产品的批发市场，如服装市场、花卉市场、茶叶市场、畜禽市场、汽车市场、金属物资市场、美容化妆品市场、玩具市场、建材市场、家具市场等。
（4）按经营商品分类[4]
消费品市场：主要包括消费品综合市场、工业消费品市场、农副产品市场和其他类型的市场。生产资料市场：主要包括生产资料综合市场、工业生产资料市场、农业生产资料市场和其他类型的市场。
（5）按市场布局形态分类
单体批发市场：指在空间布局上一个地段范围内只有一个批发市场的形态。
批发市场群：指在一个地段范围内有若干个批发市场，彼此连成一片或者间隔较近的市场形态。
批发市场园区：由政府主导、经过科学规划和审批程序、实行规范的园区平台管理和合理的功能分区、拥有较完善的配套设施和较大的占地规模（45万平方米以上）的市场形态，批发市场园区内一般拥有若干个集聚的批发市场群。
3、物流配送设施
物流配送设施是提供物流配送服务的商业设施。物流配送设施集中的物流基地也称物流园区，是指经过科学规划，引入物流配送中心和物流企业集中布局的场所，是具有较大规模和综合服务功能的物流集结点。不同的物流园区处于不同地位，等级也不同，可以划分为：
国际性枢纽型物流园区：指以国际空港、国际海港为枢纽，以国际物流为导向，辐射国内外的物流园区。
区域性综合型物流园区：指以区域性物流为主导，辐射周边地区及全国的物流园区。
4、餐饮店及其他生活服务业设施
餐饮店及其他生活服务业设施是指为提高居民生活水平，更好的满足居民需要而广泛分布着的商业网点设施。除餐饮店外，还包括洗染、保洁、美容健身、家政服务、电话购物、网上购物等现代生活服务业设施。
目前尚没有统一标准将餐饮店按其规模进行分类，在我国城市管理实践中有部分城市简单的将1000平方米以上或300客座以上的餐饮店作为大型餐饮服务单位，300平米以下的餐饮店作为小型餐饮服务设施。
其他生活服务业设施是直接面向居民生活的商业网点，可达性原则在其中发挥着重要作用。因此，当前各城市都越来越重视社区生活服务业设施的建设。
三、城市商业网点规划体系
（一）城市商业网点规划体系的组成
城市商业网点规划体系是指对商业网点基本类型的规划的系列。对于大型城市而言，城市商业网点规划体系由城市商业网点规划、城市商业中心区（街）控制性规划、社区商业发展规划、专业市场体系规划和大型商业设施控制性规划等专业规划所组成；对于特大型和超大型城市，可根据需要增加城市分区商业网点规划。
（二）城市商业网点规划体系的特点
1、规划的从属性。城市商业网点规划应遵从城市规划的基本要求，这些要求包括：城市定位、城市经济与社会发展目标、城市新城建设和旧城改造、城市人口结构和收入水平预测、城市空间用地安排、城市产业结构、城市与地区交通发展、城市自然资源和人文资源保护等。城市商业网点规划要体现城市发展战略，服务于城市发展目标，服从于城市重大建设的时序安排。这是第一类从属性，即城市商业网点规划应当从属于城市总体规划，是城市规划体系中的专项规划。
另一方面，城市商业网点规划又是城市商业发展的总体规划，它规定了城市商业网点的分类规模、空间布局、功能结构、相互关系和发展方式，明确了商业网点规划期内的总体目标、阶段目标和时序安排，确定了商业网点建设和商业产业的发展战略和基本原则。城市商业网点各专业规划应当从属于城市商业网点规划，是城市商业网点规划体系中的专业规划。
2、功能的互补性。城市商业网点是城市生活性服务和生产性服务的物质载体，是经济活动和社会活动的场所，城市生活性服务和生产性服务的关联和日益相互渗透决定了商业网点功能的互补性，网络技术、电子商务的发展促进了两类服务的集成，交通基础设施的改善和交通技术的进步迅速密切了两类商业网点的空间联系。
商业网点之间功能的互补是商业服务业产业特点的反映，是生活消费需求和生产消费需求相互影响、相互连接和相互转化规律的要求。一方面，城市商业网点规划应当从总体上把握网点的功能互补；另一方面，商业网点各类专业规划也应当研究并满足这些原则。忽视商业网点功能的互补性特点，把商业网点功能割裂开来的认识与做法是应当避免的。
3、空间的连系性。城市商业中心之间、商业中心与社区商业之间、大型购物中心与各种形式的专业市场之间存在着空间上的连系，人们生活消费需求差异性和选择性要求不同类型商业网点之间相互连系，城市商业聚集效应决定了这种连系，道路和交通工具缩短了空间的距离。
同样，各类生产资料和生活资料的批发市场的空间布局也出现了空间上聚集的趋势，一方面是由于提高产业集中度的目标促进了专业网点的集聚；另一方面，城市用地的调整也推动了商业网点布局上的集中。还应引起重视的是，批发市场的创新、现代物流园区的发展，对商业网点尤其是批发市场类商业网点的空间聚集产生了新的推动力量。
4、规划深度的差异性。城市商业网点规划及其所属的各专业规划不仅是规划对象的不同，在规划深度上也存在差异性。如果说，城市商业网点规划是对城市规划中相关要求的深化，那么各类商业网点专业规划就是对城市商业网点规划相关要求的深化。城市商业网点规划从城市层面上规定了专业规划的目标、原则和指标，各类网点专业规划则从各专业、各地块网点建设控制性规划的角度支持了城市商业网点规划。
规划深度的差异性依各城市规模、经济发展水平和居民生活水平的不同而有所区别。但从一般意义上讲，对各规划的深度可以做以下原则性把握：
（1）城市商业区（街）规划。
规划中应指出商业区（街）的名称、区位，在城市商业中的地位和功能，消费服务定位、主力业态与特色要求，零售网点的总规模和大型零售网点的数量；对已有、不再新建而以调整为主的商业区（街），需明确业态结构调整的重点。
（2）社区商业规划。
在社区商业的规划中，需要指出优先发展的零售与服务网点的业态、类型、组织形式、千人拥有的零售与生活服务网点面积以及主要零售与生活服务业网点的商圈半径。

（3）专业市场体系规划
专业市场体系中包括批发市场和以零售为主要销售方式的商品交易市场。农产品和生产资料是与生产和生活关系最密切的两类市场，所以批发市场的规划中一定要包括农产品批发市场和生产资料批发市场。
农产品批发市场的规划要遵循相对均衡的原则，说明主要农产品批发市场的名称、位置、规模和辐射范围，已有的农产品批发市场要明确其改造的重点。生产资料批发市场的规划要遵循相对集中的原则，说明主要生产资料批发市场对城市优势产业或支柱产业的服务功能、优先发展的地域以及规模、辐射范围以及已有主要生产资料批发市场改造的重点等内容。
（4）大型商业设施规划
大型商业设施主要指大型零售网点和大型商品交易市场。在尊重市场规律的前提下，结合城市发展和人口分布等情况，规划大型商业网点适合发展的区域和地块，但具体究竟发展何种业态、多大面积，则是企业行为，由市场决定。

四、商业网点规划的影响因素
城市商业网点规划自身的综合性与复杂性决定了进行规划时要充分考虑各种影响因素，这些因素有各自不同的特点，需要区别对待。只有在尽可能充分把握城市商业网点规划影响因素的条件下，进行科学的处理才能制定出符合地方实际、科学合理、操作性强的网点规划。
各因素对城市商业网点规划的影响程度有大有小，对不同城市发挥作用的程度也有所不同，因此，不能用统一的标准衡量各因素对城市商业网点规划的影响。结合工作实践，本文认为影响城市商业网点规划的因素主要有下述几个方面。
（一）城市区位条件
城市的区位条件是对城市进行多种研究都需要首先考虑的问题。一般意义上的区位条件指的是城市的地理区位、交通区位和经济区位。只有透彻研究了城市所处的区位条件，才能更好地把握城市发展的种种条件。区位条件对城市商业网点规划的影响主要包括：
1、地理区位条件是城市商业网点布局的基础。商业网点的布局必须建立在对城市地理区位清楚认识的基础之上。周边环境、城市地理地质条件、区位特色等等都是城市商业网点规划需要充分考虑的事项。
2、交通区位条件是城市商业网点规划重要的组成部分。商业及商业网点在质与量上的提高都需要把握城市交通区位条件。交通区位条件好的城市适合走什么样的商业发展道路，适合什么模式的商业网点布局与交通区位条件差的城市截然不同，尤其在对商业物流设施方面的影响，交通区位条件显得尤为重要，它是影响城市商业物流网点设施的关键因素之一。
3、经济区位条件是城市商业网点规划工作的前提。当前城市规划中对区域的涉及已经非常普遍，商业网点规划也有这样的要求。对商业网点的安排与设计应该建立在对城市商业条件充分认识的基础上，而城市商业条件最重要的决定因素即城市所处的经济区位。区位条件是大环境竞争的载体，城市商业网点布局要考虑所处地区的商业竞争状况，避免垄断或重复建设。就现状而言，我国业已形成经济实力强大，影响广泛的三大经济圈——长三角、珠三角和京津唐，而环渤海地区、辽中南地区经济的隆起也对其地区内外的经济格局造成了重大的影响。城市所处的经济区位条件将越来越对城市的商业发展产生深远影响，从而影响城市的商业网点规划制定。
（二）城市资源、人口概况
城市自然资源包含的内容非常丰富，涉及到城市的土地资源、水资源、气候资源、区域自然结构及其动态等。城市自然资源情况是进行城市商业网点规划中需要考虑的因素之一。
1、城市土地资源的状况影响较大，资源丰度与质量状况可以在很大程度上引起规划变动，商业规划要力图避免城市土地无节制的使用，影响城市整体经济的发展。
2、人是城市的主体，是城市商业服务的对象。人口指标从量的角度分析主要有：城市总人口（含户籍人口、流动人口）、城市非农人口、城市农业人口、劳动力总量。从质的角度分析涉及城市人口素质、人才素质等。人口因素对城市商业影响非常大，因此，城市商业网点规划需要对人口因素进行定性定量的分析研究。
（三）城市经济发展状况
城市经济发展状况是城市商业网点规划分析的重点。经济发展状况通常指城市的经济实力、经济运行健康程度、经济发展潜力以及经济发展相关的外部情况等。按照不同的层次，城市经济发展状况对城市商业网点规划的影响包括以下几个方面。
1、整体经济发展水平是商业网点规划实施的物质保障。城市整体的经济发展水平表明城市可以为商业网点布局提供的物质基础。经济学家钱·纳里的研究表明，城市发展可分为不同的阶段。随着城市经济的不断发展，包含商业在内的第三产业在城市经济中的比重与作用都将不断提高，因此能为城市商业网点设置提供的发展空间和物质环境也将不断优化。同时城市整体就业情况也在很大程度上对商业发展提供了背景与要求，商业网点规划应给予充分考虑。分析城市的整体经济发展水平即是从物质基础的角度来衡量城市商业网点规划的制定与实施。
2、城市产业发展水平是商业网点规划的重要经济参考指标。产业结构、产业发展阶段、产业发展瓶颈等是城市产业发展水平的表现方式。通常来说，产业发展水平通过上述表现方式指导城市的商业发展，商业网点规划也在这种指导下进行。其中第三产业发展水平对商业网点规划的意义更大，因为为农业和工业服务的商业设施不能脱离对它们本体的理解与认识。
3、城市商业发展水平是商业网点规划的根本依据。从城市经济发展的整体到商业发展水平，这是逐步细化的过程。商业发展阶段、商业业态构成、商业服务的供需关系以及对商业发展的潜力预期等等，都直接决定着城市商业网点规划的制定与执行。
（四）城市形态特征
国外著名学者凯文·林奇对城市形态做出过这样的定义：城市形态指的是城市的空间、建筑、环境与人所共同形成的整体的构成关系。它直接反映了一座城市的结构形式和类型特点，反映了城市的文化特征。城市形态对商业网点规划也有重要的影响，这种影响主要表现在三个方面：
1、城市形态和空间结构是划分城市不同类型区域的依据，商业区域的确认也不例外，商业网点的布局需要在城市形态和空间结构的总体框架下进行。破坏城市整体结构，不符合城市形态肌理的商业布局对城市以及对商业自身来说都是行不通的。
2、城市形态结构并不是一成不变的，它处于一种发展变化的动态过程。城市形态的变化会对城市商业布局产生影响，同时，商业网点设施的落实也会反作用于城市空间结构形态，对改变或形成新的城市形态发挥一定作用。
3、城市形态发展有规律可寻，通过对这种规律的研究把握可以预见今后城市的形态变化趋势以及对商业布局带来的影响。
（五）城市交通组织
城市的交通组织一般包括了机动车交通组织，公交车交通组织（突出公共交通之必需），自行车交通组织和步行交通组织。
从世界城市化进程中商业市场格局的演变规律来看，在城市化初期（城市化率30%以下），商业格局以向心集聚为特征，即人口、就业、购物由农村向城市集中，商业设施规模和发展速度快于农村。在城市化中期（30%—70%），商业格局以同质消费行为向城市倾斜，而异质消费行为则向城乡结合部的大型超级市场倾斜。在城市化后期（70%），商业格局以离心分散为特征，即住宅郊区化、节假日休闲购物郊区化、旅游娱乐郊区化，从而带动城市郊区或城市卫星城商业格局的急剧变化，并随之引出城市交通空间网络与之相适应的体系。即消费人口愈分散、对交通条件的依赖性愈强，商业设施的半径愈大，提供通畅交通半径的要求愈强烈。因此，交通空间网络体系是商业网点布局的首要条件[5]。城市交通组织对城市商业网点规划的影响主要包括以下方面：
1、交通对商业网点分布起关键性作用，交通组织好的城市交通系统会对商业发展产生良好影响。因此，商业网点的布局应注重与之配套的交通组织，切实做好交通系统安排，提高商业网点与城市内外的交通便捷度。
2、商业网点自发性建设往往形成沿路发展的态势。商业设施建设是否会引起消费者住所、交通路线的改变，这是城市商业网点规划要考虑到的，不能因为商业网点建设导致交通堵塞。因此，城市商业网点规划应具有减少交通堵塞的功能。
3、随着汽车经济的发展，合理规划的缺位会造成城市交通压力的增大。商业网点规划中应该考虑交通发展模式的变化以及交通组织方式的改变，避免规划落后而难以达到促进城市发展建设的目标。
（六）城市景观风貌
城市的景观风貌包括自然景观风貌和人文景观风貌。商贸流通业是城市物质文明和精神文明的窗口，现代商贸流通业不仅具有购物的功能，而且还兼有休闲、文化、旅游等多种功能，所以商业网点本身就是城市景观的组成部分，商业网点可以体现城市历史文化特色，美化环境，真正反映城市风貌。
1、城市商业网点规划应融入城市景观系统，体现城市风貌特色。因此，商业网点规划要分析城市风貌特色与景观系统构成，找准网点设施融入城市风貌景观大系统的突破口，合理定位各自在该系统中的位置与作用。
2、商业网点的布局不能影响城市居民的生活环境和城市功能的发挥。因此，商业网点规划过程中应审查是否破坏了城市景观风貌和生态环境。常见的情况如：在自然保护区的商店应当与自然保护区相协调；商业建筑不应影响城市环境等等。
（七）城市文化及形象
在进行城市规划时，一般只进行行政、文化、商业、工业等区域功能规划，以及道路、街区、通信、能源、水系等规划，这是城市硬件的物质性因素的规划，至于精神文化方面城市应当有什么特色，哪些因素决定我们城市的个性，怎样从总体上提高城市的文化内涵和文化品位，等等，则未引起足够的重视[6]。事实上，商业和文化能够互相促进，且互为表现形式，城市文化和城市形象等软因素深刻地影响着城市的发展。在进行城市商业网点规划时，应该充分考虑城市文化和城市形象的影响。
1、城市文化是城市特色的内涵组成，文化在很大程度上影响着城市居民的消费理念、消费偏好等。同时，城市形象对外来人流与物流也有导向性的吸引作用。研究城市文化与城市形象能更好的预测城市商业发展潜力与方向，规划融入城市文化与形象的内容会更好的指导城市商业网点的布局建设。
2、商业网点的布局不应对城市文化和城市形象造成负面的影响。对已经存在的不和谐的商业设施和拟进入城市的商业建设项目应分析其对城市文化及形象有无破坏性，并依据影响评价的情况在规划中予以体现，做出改造、禁止或准入的各种相应安排。
（八）城市商业发展政策
2005年5月在北京召开了“中国—欧盟可持续商业发展总裁论坛”，会上提出了可持续商业发展是欧盟和中国政府制定发展政策的要点。在促进城市商业发展的过程中，商业发展政策也起到了很大作用。因此，城市商业网点规划不能忽视城市商业发展政策的影响。
    1、规划制定应符合商业发展政策的要求，力图更好地促进政策的实施，保障城市商业健康有序的发展。
    2、规划中可以有条件的提出城市商业发展的政策建议，一方面满足规划实施的需要，另一方面为城市政府科学决策提供支持。规划应包含城市商业发展的建议内容。
五、商业网点规划的理论体系
商业网点规划是一项重要的、针对性强、操作性要求较高的规划工作，然而，在实际的工作中，许多规划制定了却得不到实施。这一方面是由于规划实施保障的问题，另一方面则源于理论基础不够扎实，致使针对性不强，制定出的规划实际操作性较差。商业网点规划要如何制定才更有针对性，能够解决发展中出现的问题，符合社会、经济发展的需求，首先就需要从理论基础出发，研究商业网点规划深层次的根本的内容。