摘要：新加坡的城市商业中心规划布局体系是在环状城市和新镇建设两个基本城市空间模式指引下塑造而成的，其中最高级的城市中心区规模不断扩张，已成为聚合多元功能的中央活动区；3个区域中心有效地实施了分散商业中心战略，增强了城市人口郊区迁居的吸引力；次区域中心成为城市中心区外向区域中心过渡地区的服务节点；边缘中心与城市中心区紧密衔接，承担着分解CBD商务办公需求的职能；新镇内分新镇中心、小区中心、邻里中心3个层次，按标准配置社区商业。新加坡丰富的商业中心等级层次更能适应服务需求的平缓过渡，分散设置商业中心与城市中心区规模扩张并举实现了生活性商业设施和高层次商业设施的合理布局，而在单个商业中心的规划布局中又充分利用各种手段汇聚商业人流，并为之不可确定发展预设弹性空间，这些有益经验都可以运用到我国城市的商业中心规划布局中。
新加坡是亚洲最为重要的商业中心之一，是世界上最有竞争力的商业发展之地，其商业的繁荣发展不仅得益于自由贸易政策、“亲商”环境、以及完备的法律保障，也得益于科学严谨的城市规划。国内不少学者对新加坡的城市规划开展过相关研究，着重对新加坡的城市规划管理(薛普文，1995)、城市规划体系(唐子来，2000；艾伯亭、邹哲，2008)、新镇规划建设(王茂林，2009)、组屋规划建设管理(张祚、朱介鸣、李江风，2010；李琳琳、李江，2008)、产业园区规划建设、公共设施规划布局(郭素君、姜球林，2010)等进行了详细的介绍，这些研究中局部涉及新加坡的城市商业规划内容。少数学者专门聚焦于新加坡的城市商业规划并开展过相关研究，介绍了新加坡的邻里商业中心模式(谭博裕，2011；李炅之、王梦珂、何丹，2010)，以及新加坡的商业发展情况(吴卓群，2005)等，而针对新加坡城市商业规划进行系统性的研究还比较缺乏。本文从空间视角对新加坡的城市商业中心规划布局进行系统性的介绍分析，以期对科学开展我国城市的商业网点规划布局提供有益借鉴。
1 新加坡的商业中心布局体系
新加坡的城市商业中心严格按照城市规划部署进行布局。环状城市和新镇建设两个基本空间模式[2]指导形成了新加坡的7级商业中心规划布局体系。
1.1 环形城市格局下的城市商业中心体系
“环状城市”的概念雏形最早提出于1963年，并在1971年版新加坡概念规划中得以深化，成为新加坡城市的最基本控制格局(袁琳，2010)。1971年概念规划在连接城市中心区与外围地区的高、快速公路沿线，结合居住区，规划布局了16个商业中心。1991年版新加坡概念规划首次确立了集中与分散并行的商业中心布局理念，明确了4层次的环状城市商业中心布局体系，提出规划建设1个具有国际水准的城市中心、重点建设4个区域中心(汪康懋、王晓南，2006)、建设5个次区域中心和7个边缘中心。此后，除2001年概念规划中提出不再建设实里达区域中心外(Concept Plan 2001)，4层次的城市商业中心规划布局体系没有被更改，并实施至今(图1)。
1.2 新镇规划模式下的社区商业中心体系
新镇规划模式是影响新加坡社区商业中心规划建设的核心因素。新镇规划建设始于1960年代(王茂林，2009)，是新加坡为解决国民居住问题，在实践中逐步建立的一套完整的规划建设体系。1971年新加坡概念规划确定通过建设新镇来疏散城市中心的拥挤人口，并大致确定了各新镇的布局与规模，这是对新加坡城市社区结构影响最大的一次概念规划成果。新镇建设模式在其后的城市规划中得以贯彻，成为与环形城市并列的指导新加坡城市建设的两大基本空间模式之一。
新加坡的新镇按照新镇、小区(neighbourhood)、邻里(precinct)3级结构进行规划建设，在新镇内形成新镇中心-小区中心-邻里中心3级商业中心体系[5](图2)，各级商业中心在区位、交通、规模、等级等方面有着具体的要求。在21世纪最新建设的新镇中，引入了轻轨衔接城市地铁站点，进一步促进了新镇紧凑布局，新镇结构被简化为新镇、街坊(estate)两级(王茂林，2009)。
2 新加坡各级商业中心的规划布局
位于中部区域(Central Region)内的城市中心区(Central Area)是新加坡规划的最高级城市商业中心。1958年新加坡城市总体规划将甘榜格南、武吉士商圈、行政区、新加坡河两岸、新加坡河口南岸的珊顿大道中央商业区(CBD)、牛车水等功能区划定为城市中心区，用地规模约525hm2，中心区内商业主要布局于珊顿大道北侧沿线、桥南路一桥北路沿线及其主要横向连接道路两侧。1980年代初，新加坡为应对商业空间短缺问题(郑捷奋、刘洪玉，2003)，一方面向新加坡河口外西侧填海造地，将城市中心区规模扩展至约714hm2；一方面将城市更新列为城市建设重点之一(Sun Sheng Han，2005)，新加坡河两岸的货栈、码头仓储功能逐步向现代化休闲区方向改造(邓艳，2008)，中心区内的贫民窟和棚户区逐步向现代金融中心方向转变。1980年代末期，新加坡实施文化遗产保护计划，中心区内的牛车水、甘榜格南、小印度、新加坡西段克拉码头等历史地区的商业开始繁荣。1991年新加坡概念规划提出建设环滨海湾世界一流商业区，城市中心区面积遂扩展至约16.5km2，乌节路、小印度、新加坡河西段等地区纳入其内(图3)。至此，城市中心区涵盖了零售购物、历史文化、行政商务、金融会展、休闲娱乐等多种功能单元，这些功能单元通过步行交通网络、新加坡河、商业街区等串联，形成多条商业走廊，使城市商业中心区成为活力多元的中央活动区(CAZ)。
市中心(Downtown)是城市中心区的核心区域，最早局限于新加坡河口的狭窄区域[2]，伴随中心区的发展其规模和功能也不断扩展：1970年代大规模城市更新，市中心扩展至珊顿大道北侧沿线地区，俗称“金鞋”区(the Golden Shoe)；1980年代初期，金鞋区、市政厅地区(City Hall)、武吉士(Bugis)和滨海中心(Marina Centre)被纳入市中心范围，金鞋区发展金融商务功能，市政厅地区发展国家行政功能，武吉士地区以传统商贸产业为主，滨海中心区则发展现代购物、宾馆和会议功能；1991年概念规划将滨海湾纳入市中心范围，将市中心规模扩展至约3.77km2，进一步扩展了金融商务区的规模，推动其成为今日全球金融和商贸枢纽、东南亚乃至全球最为著名的总部聚集地之一(图4)。
2.2 区域中心的规划布局
区域中心是1991年概念规划确定建设的第2级城市商业中心，实际建设了3个，均位于中部区域外、距离中心区11～17km远的快速公路边缘，结合轨道交通站点进行布局。其中，淡滨尼区域中心服务东部区域，是首个建设、且发展最好的区域中心(35 Years of Shaping Singapore)，2010年东部区域居住人口69.23万人；兀兰区域中心服务北部区域，在1995年兀兰车站以及兀兰延长线的其他车站一起建成后，才逐步发展起来(维基百科)，2010年北部区域居住人口50.31万人；裕廊东区域中心服务西部区域，也被称之为裕廊门户(Jurong Gateway)，2010年该区域居住人口约81.37万人(图5)。
图1 新加坡城市商业中心体系
图片来源：依据新加坡1991年、2001年概念规划绘制。
图2 新加坡典型新镇的中心体系结构
图片来源：参考文献[4]。
图3 城市中心区的范围扩张
图片来源：依据新加坡1958年、1980年总体规划以及1991年概念规划绘制。
图4 新加坡市中心(Downtown)的扩展
图片来源：参考文献[5]。
图5 淡滨尼、兀兰、裕廊东区域中心用地规划
新加坡各区域中心规划用地规模控制在25～70hm2之间，新建的区域中心规模相对偏大。各区域中心内均以购物中心为主要商业设施，集聚布局有商务办公以及市民中心、图书馆、医疗中心等社会服务设施。2004年4月，新加坡经济发展局启动了货仓零售计划(Ware-house Retail Scheme)，在距离淡滨尼区域中心以北约2km2的快速公路旁建设了一个占地15hm2的淡滨尼零售园(Tampines Retail Park)，其内集中布局有阁室、宜家和巨人霸市3家货仓式(Big Box)的零售商店。其中巨人霸市、阁室都是各自连锁企业在新加坡最大的零售店，从而将零售商的总部、物流和零售活动集中设置在一起，既为生产商提供产品零售展示空间和直接感知消费者消费体验的机会，也为零售商提供生产和仓储空间，同时也提升了顾客的购物体验。淡滨尼零售园的发展取得了很大成功，裕廊东区域中心内也规划布局了一个货仓式店(Big Box)，货仓零售从而成为区域中心的一项重要功能。
2.3 次区域中心的规划布局
次区域中心属于第3级城市商业中心，共规划有5个，均布局在中部区域内、距离中心区4～8km远的地区，结合轨道交通站点布局。碧山、马林百列、实龙岗和波那维斯达4个次区域中心已经基本建设成形，巴耶利巴次区域中心在2008年新加坡城市总体规划中被列为重点增长地区，尚待建设。
新加坡各次区域中心规划用地规模在10～20hm2左右，其中商业用地规模约7～11hm2，服务人口规模约20～40万人之间，已经建设完成的次区域商业中心以新镇中心和购物中心为主要商业设施，购物中心的总建筑规模在3.5万～6万m2之间；未来规划建设的巴耶利巴次区域中心将出现多个购物中心，零售商业的建筑面积将有较大幅度的扩张。
2.4 边缘中心的规划布局
边缘中心属于第4级城市商业中心，布局于市区边缘、距离市中心区(Downtown)2～3km的重要交通节点，呈环状围绕中心区布局(Skyline，2002)。1991年概念规划提出建设7个边缘中心，但规划的滨海湾边缘中心在经过10余年的强力建设后，已经成为城市中心区的重要组成部分，并在2003年城市总体规划中被纳入市中心发展范围，因而新加坡实际长远规划发展6个边缘中心(Skyline，2002)。新加坡2000年概念规划检讨提出了进一步增强边缘中心的意见，指出应优先发展边缘中心(The Ministry of National Development，2000)。诺维娜是第一个开发建设的边缘中心。1995年市区重建局发布了诺维娜发展指导规划，将诺维娜规划成毗邻城区、商业和住宅功能多元发展的城市社区，规划策略之一就是将诺维娜地铁站附近的土地开发成为一个边缘中心(Skyline，2002)。
新加坡规划的边缘中心均位于城市中心区的边缘，且与中心区有良好的交通联系，从而为那些不要求在CBD办公、但需要优质办公空间的公司企业提供了很好的替代选择，分解了CBD内的商务办公空间需求；同时，边缘中心办公也有助于在接近郊区或新加坡住宅腹地的地区布局就业岗位，从而减少了行车时间。由于规划的边缘中心十分接近城市中心区，导致其与其他城市功能地区之间的边界十分模糊：欧南、纽顿、新世界、滨海南等边缘中心已位于城市中心区范围内；欧南边缘中心与传统的金鞋区毗邻，纽顿边缘中心与乌节路毗邻，紧邻中心区外围的劳明达则位于主要商业走廊——维多利亚街的东头，诺维娜边缘中心则位于纽顿边缘中心的下一个地铁站。从新加坡城市中心区扩展的历史来看，这些边缘中心也可以看作是城市中心区的拓展区域，未来也将与城市中心区连接在一起，从而成为其中的重要组成部分，再加上功能上更强调对城市CBD区域商务办公需求的分解，这使得边缘中心与其他综合性商业中心有较大不同。
2.5 新镇中心的规划布局
在新加坡新镇建设初期，并未建立新镇内社区商业中心的规划建设标准，店屋多建在组屋楼下，主要由分配给受迁置计划影响的店主经营。1960年代后期开始，逐步建立了镇中心、小区中心与邻里中心3个等级的商店组合规划配置模式。1989年开始，新加坡在组屋区内与镇中心、地铁站相邻的地段兴建购物与娱乐中心。1991年开始，建屋发展局采用独立式建筑建设小区中心，将小区中心与组屋分开，以提高组屋住户生活质量，提高城市的环境品质(吴卓群，2005)。
新镇内各级商业中心有相应的配建标准，涵盖社区商业中心与组屋的比例、商店组合、经营商品档次等，一般都要求配备12个基本行业业态，并鼓励配置服装店、鞋店、礼品店等其他13个行业业态(吴卓群，2005)。新镇中心与地铁站与公交转换站、主干道紧密结合布局，服务15～30万人，一般采用条状建筑围合的街区布局模式，商业用地约10hm2，包括写字楼、超市、商场、邮政局、银行、商业街、图书馆、社区医院、电影院、餐饮、娱乐等服务设施；小区中心服务1.5～2.0万人，服务半径约400m，一般采用“独立商业+住宅底层商业”的布局模式进行配置，混合用地约4hm2、商业建筑面积约1万m2，以农贸市场和餐饮中心为主力店，以经营中档商品为主，商店组合包括普通日常用品商店(日用杂货、文具店、电器店等)、诊疗所、农贸市场、餐馆和小贩中心等；邻里中心服务400～800住户、约1500～3000人，采用商住混合用地形式、以住宅底层布局模式进行配置，以经营生活必需品为主，商店组合包括普通日用商店和餐厅等。
在保持新镇商业中心布局体制基本一致的基础上，新加坡也适应不同时期零售商业业态的发展新趋势，对商业中心的建造形态、业态组合形式进行了相应的调整。如新加坡1998年启动建设的最新新镇——榜鹅21世纪新镇，按照新镇一街坊的两级布局模式，规划建设5个街坊中心，每个街坊中心用地规模约1～2hm2，服务规模为1200～2800户(王茂林，2009)。目前，榜鹅新镇已完成规划建设总量的30%左右，镇中心尚未开始建设，只建设有街坊中心——榜鹅广场(Punggol Plaza)。榜鹅广场布置于环镇轻轨线旁，是目前榜鹅新镇唯一的购物中心，于2004年9月开业，主力店包括职总平价超市(NTUC FairPrice Supermarket)、食阁等。榜鹅广场适应了现代零售商业发展的新趋势，以独立占地、集多元服务于一体的一站式购物中心为建造形式，超市市场替代传统市场成为小区中心的主力店，这些与其他早期新镇的小区中心明显不同。
表1 新加坡各级商业中心的规划
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商业中心 |
商业规模/hm2 |
服务人口/万人 |
服务半径/km |
业态与布局特征 |
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城市中心区 |
1650 |
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·集聚零售购物、历史文化、行政商务、金融会展、休闲娱乐等多种功能单元，成为中央活动区(CAZ)； ·全球金融和商贸枢纽，东南亚乃至全球最为著名的总部聚集地之一。 |
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边缘中心 |
-- |
1.5万就业人口 |
-- |
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区域中心 |
40～70 |
50～100 |
5～8 |
·集聚零售购物、商务办公、娱乐餐饮、教育培训、社会服务等多种功能； ·以新镇中心和购物中心为主要商业设施，配置多个购物中心，单个购物中心的总零售楼面面积约3～4万m2，近期新建的购物中心单体总零售楼面面积约5～8万m2； ·注重购物体验，一站式、主题式、货仓式(Big Box) |
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等成为购物中心业态配置模式。 | ||||
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次区域中心 |
10～20 |
20～40 |
2～3 |
·以新镇中心和单个购物中心为主要商业设施，综合设置社会服务设施，巴耶利巴次区域中心内的购物中心数量将扩大； ·购物中心总零售楼面面积约3.5万～6万m2。 |
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镇中心 |
约10 |
15～30 |
1.3～1.5 |
·采用组合式街区布局模式，部分开始引入购物中心商业形态。 |
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小区中心 |
2～4(商业建筑面积0.5～1万m2) |
1.5～2.0 |
0.35～0.5 |
·采用“独立商业+住宅底商”的模式进行配置； ·以农贸市场、餐饮中心为主力店，经营中档商品为主； ·新建新镇的小区中心逐步向购物中心转化，以餐饮中心、超市为主力店。 |
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邻里中心 |
-- |
约0.3 |
-- |
·商住混合，以住宅底商形式配置； ·以经营生活必需品为主，包括普通日用商店、餐馆等。 |
资料来源：依据参考文献[5]、[27]、[30]等资料，结合现场调研汇总而成。
3 启示与借鉴
新加坡城市商业中心布局严谨，既是在独特城市发展模式中塑造而来，其有序、有效发展也反向有力支撑了环形城市的塑造和新镇的发展建设。新加坡城市商业中心规划布局中的许多有益经验，在今天我国城市商业综合体批量开发、扎堆上市的狂热背景下具有十分重要的借鉴意义。
3.1 丰富商业中心等级体系层次
新加坡的商业中心共有7级，较为丰富细致，其中城市层面包括城市中心、边缘中心、次区域中心、区域中心4个层次，不过边缘中心突出商务办公功能，可以看作是城市中心区的组成部分或有益补充；在社区层面，则按照新镇中心、小区中心、邻里中心3个层次进行布局。新加坡各层级商业中心的占地规模、商业营业规模、服务人口和半径等过渡较为平缓，能较好地覆盖、辐射整个城市地区(表1)。相较而言，当前我国城市的商业中心体系，在城市层面只设置城市中心、区域中心(片区中心)两个层级，社区层面则以居住区—小区—组团3个层级设置商业网点，这就造成：一方面，由于居住区与城市片区之间的规模差距太大(王茂林，2009)，城市层面的商业服务向社区层面的商业服务过渡容易脱节；另一方面，国内社区层面的3个层级规模比较接近，层次不够分明，易造成高层次社区商业服务缺失、低层次社区商业服务布局混乱，不利于人居环境质量的提升。因此，我国城市可借鉴新加坡的经验，进一步丰富城市商业中心体系的布局层级。
3.2 集中与分散并行的布局模式
新加坡城市层面的各级商业中心依据规模等级及其与城市中心区空间距离的同比关系进行布局：作为体现分散商业中心战略最重要举措的第二级区域性商业中心布局在距离城市中心区10～15km远的最外围地区，用地规模较大，每处占地约40～70hm2，用于满足多个购物中心和商务办公设施的建筑群体建造需求；第三级的次区域商业中心布局在城市中心区与区域中心之间，距离城市中心区5～8km远的地区，每处占地约10～20hm2，采用单个综合体的形式配置购物中心和商务办公设施.第四级的边缘中心则紧贴中央商业区外缘布局，大多数实际上已经成为城市中心区的组成部分。同时，为保持区域中心具有足够的吸引力，商业中心内的购物中心更重视购物体验，一站式、主题式、货仓式(Big Box)等引入购物中心，从而保障在远离城市中心区的外围地区形成有效的反磁力中心，实现城市商业中心分散化的发展目标。这种布局规律在新镇建设中也有体现。在新加坡已经开发建设的23个高密度新镇中，远离市区的新镇人口规模、新镇中心往往偏大些，而越靠近市区的新镇人口规模、新镇中心则越小[5]，这样远离市区的新镇就可以有足够的人口规模支撑自配商业设施的运营需求(图6)。
图6 新加坡主要商业中心与城市中心区的空间关系
图片来源：惠州仲恺高新技术产业开发区总体规划(2010-2030)。
图7 新加坡超级市场的空间分布
图片来源：作者自绘。
图8 新加坡购物中心的空间分布
图片来源：作者自绘。
图9 新加坡商业中心内不同用地功能与轨道站点的布局关系
图片来源：作者自绘。
时至今日，新加坡自1990年代开始实施的分散商业中心战略取得了很大成效，满足城市居民日常生活需求的各类商业设施——超级市场、食阁等，在城市内实现了匀态布局(图7)，成功地改变了城市人口的居住空间分布格局——1950、1960年代，75%的人口居住在市中心及其周边地区(新加坡邦城规划顾问有限公司，2009)；而截至2008年3月，新加坡已有80%以上的人口居住于新镇，只有约1%的人口居住于市中心(张祚、朱介鸣、李江风，2010)。
不过在实施商业中心分散战略的同时，新加坡的金融、商务办公、购物中心等高层次商业设施仍表现出强烈的中心集聚态势：一方面自提出分散商业中心战略20年以来，新加坡的城市中心区和CBD的空间规模不断扩大，更多的高层次设施陆续建成，支撑新加坡成长为全球金融、商贸枢纽和东南亚乃至全球最为著名的总部聚集地之一；另一方面，购物中心、宾馆大量集聚于城市中心区内，外围地区仍然较少。同时，按照新加坡2008年城市总体规划的安排，在规划时点后的10～15年内，中央区域商业面积将在已有150万m2的基础上继续增加780万m2，其中有640万m2供给于城市中心区；而在同一规划时段内，外围地区规划新增的商业面积总和为128.5万m2，其中，西部区域规划新增商业面积75万m2，北部区域规划新增商业面积17万m2，东北区域规划新增商业面积16.5万m2，东部区域规划新增商业面积20万m2(Master Plan 2008)。
因此，集聚始终是商业布局的首要原则，适合于分散布局的商业设施应为与城市居民日常生活较为紧密相关的商业设施，高层次的商业设施、综合性的购物中心仍以集聚于城市中心区为布局原则(图8)。反观当前我国城市中的商业地产热潮，以购物中心为主力设施的城市综合体成为城市商业郊区化的主体，而与社区居民日常生活紧密相关的主力商业设施——超级市场的分散化并未受到重视，社区商业的强制性配置标准也未建立，未来扎堆上市的购物中心运营中可能面临较大风险，社区居民的日常生活质量也将受到影响。另外，学习新加坡的有益经验，为保障分散商业中心的成功运营，将次一级商业中心布局于距离城市中心区的有一定距离的外围地区十分重要。
3.3 利用各种手段汇聚商业人流
为满足各级城市商业中心的有效运营，新加坡城市规划中使用了各种规划手段为商业中心汇聚人流。
在布局选址方面，商业中心通常布局于轨道站点、公交枢纽、快速路出入口处，实施TOD高强度开发。
在功能配置方面，新加坡的商业中心都整合有商业零售、商务办公、社会服务、公共交通等多种功能，强调通过功能混合配置为零售商业发展汇聚不同出行目的人流。在混合配置的商务办公职能中，既有为平衡外围地区职住功能而培育发展的，也有为适应分散化布局商业中心策略需要而从城市中心区内外迁而来的公共服务机构，如裕廊东区域中心内在建的西部珍宝购物中心办公塔楼内，就迁入了新加坡国家发展部及其下属的法定机构——农粮与兽医局和建筑与工程局在其内办公。商业中心内的图书馆、民众俱乐部、医疗卫生、政府分支机构等社会服务功能也通常采用购物中心的一站式模式集中配置，如兀兰区域中心内的市民中心设有建屋局、西北区疾病预防控制中心、中央福利备用基金大厦、国家图书馆等的分支机构，为公众提供一站式教育和公共服务，同时也适当混合配置了娱乐餐饮、医疗保健、教育培训、银行网点、图书家具零售等市场化商业服务功能，并在负一层设置有职总平价连锁超市。
在用地布局方面，新加坡商业中心内的零售商业设施一般紧贴轨道交通站点两侧布局，商务办公设施则布局在商业中心的外圈层，居住则布局于商务办公设施之外的新镇其他地区。这样，往来于新镇和外部区域的通勤人流在使用轨道交通通行时，都将经过布局于站点上盖的购物中心，从而有助于促进“顺带购物”行为活动的发生(图9)。
在布局形态方面，适合于营造步行购物体验环境的商业街区布局模式被新加坡各级商业中心所广泛运用。早期建设的新镇镇中心大多由若干组4层左右的条状建筑曲折围合而成，建筑群体间的步行通道成为新镇中心内部的人流动线，为提升新镇中心商业运营效果提供了良好的空间环境(图10)。近年规划新建的区域中心、次区域中心则在更大空间尺度上运用了商业街区式的布局模式，如巴耶利巴次区域中心切割成若干个不规则的小地块进行布局，地块之间自然形成购物走廊，加上规划的沿河步道，将商业中心内部的购物中心紧密地联系在一起，塑造了强烈的商业街区空间环境(图11)。
我国城市过去常采用混合用地的底层商业形式建设商业中心。近年来，除社区商业仍较多采用该种形式外，其他高级别的商业中心也逐步开始采用商业综合体的建设形态，按照混合功能和“街区+盒子”的配置形态，结合轨道交通站点布局。不过，国内城市商业中心仍局限于零售商业、宾馆酒店、商务办公、住宅公寓间的功能混合，属于大商业的混合，而同样发挥人流汇聚重要功能的社会服务设施还没有被整合到各级商业中心内进行混合布局；同时国内商业中心内的各项混合功能之间的空间布局关系还不清晰，还并不能实现最大化的“顺带购物”；另外，街区式的布局形态也往往局限于单个商业综合体内，高等级商业中心内的商业综合体群体之间的街区式布局还未受到重视。这些都有待在国内城市商业中心的规划布局中予以改进。
3.4 预留商业中心弹性发展空间
尽管新加坡早在1990年代就规划了比较完善、严谨的城市商业中心体系，但直至今日仍有部分商业中心还处于持续建设之中。因此，为应对持续建设过程中的不确定因素，在商业中心的规划布局中预留弹性发展空间就十分重要。
一方面，新加坡城市规划中采用了底层商业住宅用地(residential with commercial at 1st storey)、商住混合用地(commercial & residential)、商业用地(commercial)和白地(white)等不同用地分类表达商业中心的用地功能，既精准地引导了独立占地商业(商业综合体、购物中心、食阁、农贸市场)、混合用地商业(超级市场、市场、餐饮连锁企业等)、住宅底层商铺(邻里商店)等不同业态商业设施的空间布局，又通过商住混合用地的商业开发规模比例控制(允许商业开发规模不超过商住混合用地开发总量的40%和白地(容许发展住宅、办公、商店、旅馆、休闲俱乐部、协会等功能，或其混合功能)为商业中心的发展规模、土地功能使用等提供更多的灵活性。在白地上，发展商可以根据土地开发需要，灵活决定经政府许可的土地利用性质，土地其他相关混合用途，以及各类用途用地所占比例，只要开发建设符合要求都是许可的，发展商在白地租赁使用期间，可以按照招标合同要求，在任何时候，根据需要自由改变混合各类用地的使用性质和用地比例，而无需交纳土地溢价(孙翔，2003)。这些细致的用地分类既比国内城市规划中简单地以红色色块不分商业业态差别、笼统地反映商业布局更具指导性，也比以用地兼容仅限于灵活调整用地功能而更具市场适应性。
另一方面，新加坡的部分商业中心内规划有保留地段(reserve site)，这些用地可以依据规划的实施情况，通过总体规划修正案或者详细规划制定使用用途，从而有利于商业中心适应市场需求做出相应的功能安排。同时，即使是用地功能布局安排比较明确的商业中心，由于郊区化不同阶段对商业设施的使用需求存在差异，新加坡已规划明确的商业用地供给或实施建设部署也并非急一时之功在短期内建设完成。对比新加坡各级商业中心的规划与实际建设情况，小区中心、邻里中心以咖啡店、小贩中心、食阁、超级市场等为主力设施，是新加坡居民使用频率最高的商业设施，往往最先建设完成；新镇中心强调综合性购物职能，以购物中心为主力设施，并非与郊区化居民的日常生活关系紧密，因而建设时期相对较晚；区域中心则在1990年代开始建设，而且建设时序相对扩展较长，如发展较为成熟的淡滨尼区域中心，最早的两个购物中心在东西线淡滨尼站开通后的1995年建成营业，而最新的购物中心淡滨尼1号在2009年才建成营业。
图10 裕廊东新镇中心的街区式布局形态
图片来源：Master Plan 2008。
图11 巴耶利巴次区域中心内的街区式步行通道
图片来源：Master Plan 2008。
因此，我国城市规划中，一方面既应针对城市商业的具体业态做出更加精准的用地类型安排，也应积极探索鼓励商业用地功能混合开发的更加灵活的实效机制，以应对高度市场化的商业设施所具有的高度不确定性；同时，还应结合商业需求培育的阶段性特征，保障商业设施规模分期扩展的空间需求得以满足，避免运动式的开发建设。
4 结论和讨论
新加坡商业中心的规划布局是在环形城市和新镇建设两个基本城市空间模式指引下塑造而成的，形成了既集聚高层次商业活动功能，又分散低层次基本商业服务的集中与分散并行、层次充分、细腻过渡的商业中心布局体系，促进了城市级商业中心的高度繁荣，也实现了基本民生商业服务的有效供给。在单个商业中心的规划建设中，注重充分利用各种手段汇聚商业人流，促进商业中心的繁荣发展，同时也为其不确定的发展预设弹性空间。这些都是新加坡商业中心规划布局的有益经验。
不过，新加坡的城市化水平、居民的购买力和消费需求层次较高，而且作为独特的城市国家，商业服务的人口增长预期相对稳定，不存在大量激增的流动人口。同时，精英治国的管制体制下新加坡城市商业中心的规划布局一直作为城市规划的重要内容，被长期、稳定地予以实施，这也与我国长期以来城市规划中忽视商贸产业的规划布局有很大不同。当前，互联网推动的电子商务经济繁荣发展，也对实体商业产生了巨大的冲击。因此，新加坡的商业中心规划布局经验还应结合我国的实际情况，并针对当前商业发展的新趋势、新动向进行修正完善，才能产生更为有效的指导作用。
作者简介：任赵旦(1983-)，女，广东省城乡规划设计研究院城市规划师；王登嵘(1975-)，男，广东省建筑设计研究院高级城市规划师。
参考文献：
[1]薛普文.新加坡的城市规划、建设与管理[J].国外城市规划，1995(4)：31-36.
[2]唐子来.新加坡的城市规划体系[J].城市规划，2000，24(1)：42-45.
[3]艾伯亭，邹哲.新加坡城市规划体系及其经验借鉴[J].城市，2008(4)：46-48.
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