随着一批商业地产的陆续开业，有业内人士说，2005年是个厮杀年。

　　万江商圈
　　市桥－运河商圈
　　花园新村商圈
　　东纵大道商圈
　　中心区商圈
　　东城大道商圈
　　6大商圈争霸城区
　　
　　新兴商圈竞争更烈
　　
　　2005年是个商业竞争年，去年开发的商业项目今年开了大半，目前东纵商圈完全形成，万江华南MALL、南城第一国际部分项目也初具形态。但因为商业项目的同质化，因而引起行内人士议论，更有人直言2005年是个厮杀年。可以想见，明后两年，随着新的商业项目陆续上马，将逐渐形成新的商圈，并加入到已然激烈的竞争战场中。
　　
　　新商圈迅速崛起

　　2006年1月，以特色饮食为主体经营的专业商业项目——东城十三碗将公开发售。同年，定位于国际生活街区的星河传说商业项目帕萨迪纳也将与公众见面。这两个颇具规模的商业项目隔街相望，与邻近的新世界、金月湾、东城中心、世博广场等联动，一个新的大商圈将在2006年形成。

　　据行内人士介绍，两大商业项目的定位与这个新商圈现有业态形成一种互补，这个新商圈形成后无疑比现有的东纵商圈的功能更为丰富，囊括了综合型零售商业（世博广场）、社区街铺商业（金月湾一期及东城中心）、娱乐型商业（新世界酒吧街）、特色饮食街（东城十三碗）及生活休闲型零售商业（帕萨迪纳）等。

　　而另一个不容忽视的是鸿福路商圈。今年年初，由“深圳国投”控股的深国投房地产开发有限公司、深国投商用置业有限公司以底价1.1亿元拍得的鸿福路两地块，便已说明，是专门为配合沃尔玛在中国的发展而注册成立的一家商用物业房地产公司，它意味着沃尔玛正式进军东莞的商业地产开发。而据相关人士透露，项目开发后，除沃尔玛之后，还将有相当规模的商业规划。这一项目与比邻而居的第一国际如果联动，是否可形成东莞城区另一新商圈，也是不少行内人士关注的话题。
　　
　　新商圈竞争力剖析

　　广东光大企业集团有限公司项目总监黄海俊告诉记者，黄旗山周边新商圈从区域位置上来讲，首先便具备了周边商务、政务的消费力。据介绍，黄旗山周边作为东莞富人区，区域住户将是这一商圈竞争力强有力的支持之一。此外，这个区域内包括公务员住宅区及东城区政府行政中心，其政务消费力也不可小觑。另一方面，由于这个商业圈的业态形成互补，世博广场乃至雍华庭区域的商业人流也将会向区域流动，商圈的生命力及成长性将更强。

　　而就鸿福商圈，业内人士大多认为，其远景可观，但目前需要守望。据介绍，这一商圈位于生活区内，且邻近中心区，随着各楼盘社区的逐渐成熟，中心区写字楼商务人群的逐渐扩大，也将赋予这一商圈相当的人流支撑。而沃尔玛的落户对这个商圈的拉动作用不可小觑。但目前片区气候暂未形成，短期内竞争力显得较弱。
　　
　　传统商圈风采依然
　　
　　老商圈就是老商圈，在东莞区域商业大力发展的今天，它们仍然屹立不倒，川流不息的人流是这里的杀手锏，商家也正是看到这一点，仍将真金白银投于此地，于是一个良性循环开始了，店铺多，人多；人多，生意好；生意好，店铺旺，就这样，它们看上去虽然残旧，但是繁华依然。
　　
　　市桥－运河商圈
　　依然老当益壮

　　对于东莞人来说，在某种意义上，市桥－运河商圈的地位更像母亲一样，是见证东莞城市成长的一个见证人。

　　谈起这个商圈，西正街与市桥路要大书一笔。西正街与市桥路紧密相连，全长675米，为东莞较为繁华的精品商业街，商品以价值较高的品牌服饰及珠宝、眼镜钟表皮具为主，仅银行储蓄所就有8间。人车较多，车流缓慢，经常有塞车现象。

　　在这个商圈，迈豪街、北正路的地位绝对不容小视，迈豪街位于西正街与市桥路交汇处，与西正街、市桥路交叉，人们习惯称之为“女人街”。此路段商铺面积均不大，多为民房改建，经营品种较多，价格适中，因人多路窄、货物堆放，整条街有拥挤之虞。
　　
　　花园新村商圈
　　老树正发新芽

　　老东莞人一定还记得，早在三五年前，花园新村是与市桥－运河商圈同等火爆的商业聚集地，也是商铺租售最高的地区之一。那时，好吃的东莞人把这里一度营造成美食一条街。2001年，有关部门对这条商业街进行改造，餐饮店瞬间变身成以经营服装鞋帽为主的时尚商品，但较高的价格让市民流连多、购买少。可能是为了保住人气的缘故，后半段的花园新村并没有过多的改变，仍然以餐饮为主。但餐饮需要的大面积停车位也成为这里继续发展壮大的硬伤。

　　目前，旧城改造项目的出台，给这个商圈增加了不少新亮点。花街18其中规模最大的一个项目，它占地9.4万平方米，建筑面积18万平方米，有680套住宅和4.6万平方米的商铺，是一个规模适中的主题式街区。

　　据了解，花街18现已推出的商铺定价在1万－1.6万元之间，不知道在这种新商业盘的冲击下，花园新村商圈能否迎来更为辉煌的未来呢？
　　
　　相关

　　商业物业现状
　　
　　莞城区为传统的商业区，并拥有可园、西城门等旅游资源，是传统的行政、商业中心；随着城市向东发展的推进，东城区逐步成为人口最多的居住区，将发展成为新的商业区的趋势；南城区为传统的工业区和城乡结合带，近年随着新城市中心建设步伐的加快，南城区一跃成为最具发展潜力的新兴地区。但由于建设刚刚起步，南城区内商业气氛仍稍为欠缺。
　　
　　商业整体竞争激烈

　　去年，百佳、家乐福、沃尔玛等大型超市分布于东莞城区，虽然相互有一定的影响，但也无伤大雅。然而今年，这些超市的日子变得不那么好过了，OLE、好又多以及上述外国零售连锁店的频密扩张，使东莞城区的大型超市密集程度相当高。

　　大超市残酷竞争的同时，城区的步行街及部分落成时间较长的购物中心（如经贸中心）经营则日渐惨淡，原因是3条步行街开业时间短、缺乏人流支持，而如经贸中心一类的购物中心则因缺乏良好的主题和管理意识变得衰落。
　　
　　大型商场趋饱和

　　2005年，东莞商业地产上演了一场大戏，天虹商场、铜锣湾百货、海雅百货、彩怡百货纷纷开张，从经营状况来看，大型商场在莞城已趋饱和，竞争的激烈导致开发大型商贸中心的投资回报率大为降低，而风险则较高。

　　业界不少人士虽然都认识到了这一问题的严重性，但还是对商业地产以及东莞的消费力抱以一线希望，于是大家都憋足劲头与商业地产的开发商一道迎接商业地产的守业期。

　　东莞商业中心投资发展有限公司研发部经理雷非非说，东莞的商业地产今年都步入了经营年，各项目的经营都不是特别理想，看似各个商业地产开发商开始“难过”了，其实这是正常的，商业的经营是需要3－5年才可以成熟的，很难找到一开业就很旺的大型商业项目。所以这个“难过”其实要用发展的眼光来看，相信风雨过后会见彩虹。
　　
　　街铺最受欢迎

　　什么是东莞人最喜欢的业态形式呢？答案是街铺。
　　从租金来看，受莞城市民的消费习惯影响，莞城街铺平均租金要比同样地段的首层内铺高约40％，比二层商铺要高2倍左右。

　　从回报率来看，同样是商业物业，莞城投资者可接受的街铺回报率为5％，商场铺则接近10％。回报率主要受铺位出租风险（租金稳定程度、空置率程度）较低的影响，可见街铺由于出租风险较低而受到投资者的欢迎。